公告日期：2023-09-02

关于西藏城市发展投资股份有限公司

向特定对象发行股票申请文件的

审核问询函的回复

（修订稿）

保荐机构（主承销商）

中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号

二零二三年九月

上海证券交易所：

西藏城市发展投资股份有限公司（以下简称“西藏城投”、“发行人”、“公
司”）收到贵所于 2023 年 6 月 21 日下发的《关于西藏城市发展投资股份有限公
司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）【2023】418 号）（以下简称“问询函”）。国泰君安证券股份有限公司（以下简称“国泰君安”或“保荐机构”）作为公司本次向特定对象发行股票的保荐机构（主承销商），会同发行人及发行人律师国浩律师（上海）事务所（以下简称“发行人律师”）和发行人会计师立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“申报会计师”）等相关方，本着勤勉尽责、诚实守信的原则，就问询函所列示的问题逐项进行了核查、落实和认真讨论，现回复如下，请予审核。

问询函所列问题 黑体（加粗）

问询函所列问题的回复 宋体（不加粗）

对募集说明书的修改、补充 楷体（加粗）

本反馈回复报告中若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，为四舍五入原因造成。

如无特别说明，本反馈回复报告中的报告期指 2020 年度、2021 年度、2022
年度及 2023 年 1-3 月，报告期各期末指 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023
年 3 月末，简称与《国泰君安证券股份有限公司关于西藏城市发展投资股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票之尽职调查报告》中的释义相同。


目录


目录 ...... 2
问题 1.关于本次募投项目 ...... 3
问题 2.关于融资规模及效益测算 ...... 15
问题 3.关于经营情况 ...... 43
问题 4.关于财务状况及偿债能力 ...... 73
问题 5.关于存货及应收款项 ...... 88
问题 6.关于同业竞争 ...... 120
问题 7.关于财务性投资 ...... 147
问题 8.关于其他 ...... 158

问题 1.关于本次募投项目

根据申报材料，1）截止 2023 年 3 月末，发行人报告期内在建及拟建房地
产开发项目共计 10 个。本次募集资金拟投入“世贸铭城 DK3 项目”“世贸馨城DK1 项目”两个在建房地产项目和补充流动资金；2）本次 2 个房地产项目已取得了立项备案、土地使用权证、建设用地规划许可证、预售证等证明文件和资格文件。

请发行人说明：（1）本次募集资金投向前述 2 个房地产项目的主要考虑，
2 个房地产开发项目的项目类型，销售对象，开工建设情况、预售情况、后续进度安排及预计竣工交付时间，是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设；（2）发行人是否已建立并有效执行募集资金运用相关内控制度，能确保募集资金专项用于上述所披露的募投项目；是否会使用本次募集资金用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目、是否用于政策支持的房地产业务；（3）结合相关项目预售资金运行情况等说明是否存在资金挪用等违法违规情形及解决整改措施；（4）本次募投项目是否已取得现阶段所需主管部门备案、审批等证明文件和所有资格文件；后续所需证明文件或资格文件的办理进展情况以及是否存在无法取得的风险。

请保荐机构和发行人律师核查并发表明确意见。

回复：

一、发行人说明事项

（一）本次募集资金投向前述 2 个房地产项目的主要考虑，2 个房地产开发
项目的项目类型，销售对象，开工建设情况、预售情况、后续进度安排及预计竣工交付时间，是否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设

1、本次募集资金投向前述 2 个房地产项目的主要考虑


1）项目所在区域具备良好的发展前景

2014 年 1 月，西咸新区成为国家级新区，西咸新区位于陕西省西安市和咸
阳市之间，是经国务院批准设立的首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区，区域范围涉及西安、咸阳两市所辖 7 县（区）23 个乡镇和街道办事处，规划控制面积 882 平方公里，是“关中—天水经济区”的核心区域。

根……
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