上实城市开发(00563.HK)路演：深度布局上海的国企房地产商，或系内整合临近

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编者按：
2018年11月27日，由格隆汇打造的“决战港股2018——海外投资系列峰会”首站在上海举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨格隆汇诸君。
以下是来自上实城市开发（0563.HK）财务总监梁健康的演讲全文。
大家好，我代表上实城开感谢主办单位格隆汇举办这次活动，也借此机会向在座朋友问好。
上实城开是一家在香港上市的房地产企业，公司在中国十个一二线城市拥有21个房地产项目，目前土储成本具有明显优势。公司的股权结构方面，上实集团持有上实控股57.7%的股份，上实控股持有公司上实城开71%的股份，而上实城开持有上海城开59%，41%属于上海市徐汇区国资委持有的。
目前公司的每股账面净资产是2.76港元，市净率大概是0.48左右，现在我们的估值非常低，凸显了良好的投资价值。
财务方面，公司2018年上半年主营业务收入38.4亿港元左右，同比2017年同比下降9.1%，毛利率达21亿港元，毛利率则高达54.9%，同比上升4.9个百分点。上半年溢利6.3亿港元，同比下跌约12.6%。现金流方面，公司有100亿左右港元现金水平，现金流充沛。公司的土地储备368余万平方米。今年1月份及4月份，新增近37万平方米住宅开发量，
7月份公司以5.23亿获得上海首块城中村改造项目商办地块。10月份上实城开再以4.56亿人民币取得徐汇区租赁住宅物业17000方左右，容积率2.8左右，算下来平均成本每平米1.2万左右，收益率6%到8%的水平。
我们全年的销售目标在67亿人民币左右，已经完成销售59亿了，今年预计可以完成销售目标。公司保持稳健的财务结构，净资产负债比仅在30.4%左右，收入结构中物业销售占的比重非常大，截止中期业绩时已售未结总共有61亿港元，主要都是来自于万源城和自然界项目。
财务表现及损益表方面，公司上半年的毛利率为54.9%，跟去年同期比上升4.9个百分点，每股盈利5.29港仙，跟去年比有所微跌。值得一提的是我们每股净资产2.76港元。
在未来的实践中，我们希望能把公司的内在价值反映出来。我们跟国内A股有整合要求，集团承诺解决两个平台的同业竞争问题，后来延期两年到明年7月份，大概还有七八个月左右，相信届时有什么方案，必定会按照上市规则对外发布。但过去一年来，事实上我们在去年把物业管理公司卖给A股平台600748，同时，上实集团在上半年也把上投注入上实城开，开发量37万平方米。由于在香港上市，集团整合的事宜我们的大股东基本上不能投票，整合的方案要由小股东投票才可以通过，上投资产的注入就是例子。
简单来说，就是整合计划是由集团主导的，我们这边比较被动，但会全力配合。
在城市布局方面，上海地区的物业销售占比90%左右，占比较大。为什么公司的毛利率能这么高，主要原因就是我们以前拿地的成本非常低，所以公司的毛利率可高达到50%-60%水平。我们上半年交付的均价约为46000港元，而上半年合约销售主要来自万源城，总体均价为20700元人民币。
土地储备方面，公司在上海的土储大概为368万方左右。我们投资性物业有将近70万方左右。未来可售面积按地区分，约38%是来自上海。过去四五年左右，我们通过地产处置也带来了一些收益。
上实城开于2011年收购了中新集团，当时中新集团资产包里有非常多房地产项目，遍布全国，有些项目不符合集团的发展战略，所以在过去数年中，采取了资产处置的方式，出售并可带来可观的利润。
公司在过去数年，在上海项目的成本非常便宜，上海的项目的土地成本大概在一万多、两万多，而且项目主要集中在徐汇、长宁和闵行等地。公司会确保在未来几年发展中有足够的土地储备，也会严格控制拿地成本。
公司未来几年，会集中在重点项目发展上，我们企业的特点就是上海国企房地产上市的唯一港股标。而且公司具有优质的项目储备，货值储备超千亿，而且深度布局上海。此外，公司具有两高两低的特点，那就是高现金、高毛利、低负债、低估值。未来公司会坚持集中一二线的核心城市的发展战略，会通过公开的招拍挂，也会采取兼并购方式增加土地项目，以保持公司持续地发展。
上实城开的PPT就到这里，看看大家有什么问题提出来讨论一下。
提问：你们周转率这方面会不会加速？
财务总监梁健康：我们跟其他的房地产企业不太一样，我们主要土地储备都是在上海，卖一块会损失一块，越到后面卖价格会越好，我们会选择一个好价格才卖。所以我们周转率跟其他民企地产公司有所用不同，我们会比较慢一点，但是盈利方面，公司会保持一个稳定的增长。我们会集中在上海，尽量每个项目都是以便宜的价格拿地，每套尽量以最好的价格卖出去。
提问：我这边两个问题。目前公司的资产负债率大概是多少？
财务总监梁健康：30%左右。
提问：上市控股的关联交易多吗？
财务总监梁健康：上实集团有两个平台，一个是A股的上实发展，一个是港股的本公司，两个平台间的城市布局没有重叠，如果在上海的话，两个平台之间的项目区域也不会重叠，公司主要集中在徐汇、闵行和长宁区。
刚才提到关联交易，可能会涉及到未来整合方案，但有什么大规模的关联交易，也必须取得小股东的同意，基本集团有什么想法和方法我们会尽力配合。此外，我们也可以通过整合对比较低估的项目，使得公司的价值能释放出来，因为现在公司的每股净资产是2.78港元，估值有很大的上升空间。
提问：派息率非常低怎么考虑的？
财务总监梁健康：去年我们的派息比例约35%，收益率约为2%，但目前的收益率达到4%左右，可望未来会持续较高的水平，会持续增长的。因为我们手头现金也不缺，基本上有100亿的现金在手。
提问：公司有没有考虑回购？
财务总监梁健康：有，去年的时候我们有回购过，2017年在1块6左右回购过，今年我们考虑过自身的发展，觉得整个市场也不太好，回购的作用不会太大，我们会不时检讨相关的市况才作出适当的行动。
提问：在2017年7月份有过一次回购，回购的股份是30万股，回购的数量是非常少的。第二个西安这边的土储接下来的计划考虑自己开发还是有考虑出售？
财务总监梁健康：先回答你第二个问题，西安那边，你看到今年上半年公司的合约销售中，西安的销售占比是较大的，而且西安的房价也是稳中有进，现时已达一万多每平方。西安房价过去两年都有很稳定的上升，对于我们来说，我们还是持有然后陆续自己开发销售。
提问：我们也知道上实城开和上实发展是两家不一样的公司，一直承诺要解决竞争的问题，现在领导有换了层，对以后未来上实城开定位发生什么样的区别？
财务总监梁健康：刚才提到，到明年7月份的限期距离现在只剩下六七个月左右，相信有什么消息会按照上市规则及时公告。其实我们和A股跟363都是我们的控股公司，曾明总作为主席和董事长，相信有助于双方在整合上协调与执行。
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