随着调控持续加码，楼市进一步深陷“调整期”，包括中弘股份、恒盛发展等房企已深陷债务违约的“泥淖”，今年或将成为中小房企“生死攸关”的关键一年。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，近日，老牌房企中华企业拟通过上海联合产权交易所再次公开挂牌转让苏州中华园房地产开发有限公司(以下简称“苏州中华园”)100%股权。而浙江广厦则拟作价17.69亿元向公司控股股东广厦控股转让其所持的天都实业100%股权，近几年，该公司逐步剥离房地产业务，本次资产出售被其看作产业转型的一部分。

　　针对公司出售资产以及未来发展规划，中华企业相关负责人回复记者表示：“在房地产调控政策执行常态化、行业面临多重压力受到诸多局限的大背景下，中华企业顺应行业整体发展趋势，迎合公司转型战略规划，合理配置自有资源。”同时，浙江广厦董秘办相关负责人表示，在前期的公告和媒体说明会中均作出了详细回答，暂时没有关于上述问题的其他新增信息。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，2018年三季度是房企资金兑付压力最大的时候，短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企要么“割肉”甩楼，要么转让股权“刮骨”疗伤。

　　频频“卖子”或“逃离”主业

　　随着行业进入深化调整周期，大型房企正在紧抓并购机遇快速做大规模，中型房企仍有少量弯道超车机会，而其他中小型房企生存空间被逐渐压缩，未来被迫退出或主动转型的几率更大。

　　近日，中华企业发布公告称，公司拟通过上海联合产权交易所再次公开挂牌转让苏州中华园100%股权。

　　记者注意到，约一个半月前，中华企业曾试图以4.82亿元的挂牌价格转让苏州中华园，但截至2018年7月4日公开挂牌结束前，公司仍未征集到受让方。如今，再次被公开挂牌的苏州中华园，价格较此前下调10%至4.34亿元。

　　对于降价出售，中华企业相关负责人回复称：“公司挂牌转让旗下子公司股权，一方面进一步聚焦上海区域发展，突出公司深耕上海战略布局；另一方面通过挂牌转让的方式去化存量产品，加速资金回笼，优化资产结构和资源配置，为未来适当时机储备优质项目做好准备。”

　　记者梳理发现，这不是中华企业第一次出售旗下子公司。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中华企业作为国资背景的房企，近年面临较大监管压力，其资产重组是必然趋势。公司未来或持续对部分流动性较差或者部分收益不高的地产项目进行挂牌转让，并加大与优质资产的整合力度。

　　同时记者注意到，随着行业黄金时代远去，部分中小房企尝试通过转型寻找突围之道。近日浙江广厦公告称，拟作价17.69亿元向公司控股股东广厦控股转让其所持的天都实业100%股权。浙江广厦表示，通过出售房地产开发业务(仅剩南京投资少量车位待售)，公司将获得大量现金，未来公司将集中精力聚焦影视传媒等大文化行业。

　　事实上，作为浙江省老牌房地产开发企业之一，浙江广厦自1997年上市以来一直在建筑施工、房地产开发领域深耕。近几年，随着各大房企狂飙猛进，积极谋求千亿突围，浙江广厦逐渐呈现出掉队之势。

　　浙江广厦方面认为，公司业务主要集中在杭州郊区等地，前几年在承受销售去库存化压力和融资成本高企的同时，主要房地产项目的建设周期及销售周期拉长，资金回笼放缓，对公司盈利能力产生不利影响。为此浙江广厦作出从房地产行业向文化影视等新兴行业转变的战略规划。 浙江广厦方面认为，公司业务主要集中在杭州郊区等地，前几年在承受销售去库存化压力和融资成本高企的同时，主要房地产项目的建设周期及销售周期拉长，资金回笼放缓，对公司盈利能力产生不利影响。为此浙江广厦作出从房地产行业向文化影视等新兴行业转变的战略规划。

　　值得一提的是，浙江广厦本次重大资产重组事项引起上交所的两次问询，主要集中在交易定价是否合理、交易对方资金能力等方面。据了解，在该公司提出的最初方案中，出售天都实业的全部交易对价为15.38亿元，曾被外界质疑存在“贱卖”嫌疑。对此，浙江广厦方面虽然表示不存在估值偏低的问题，但仍然调增交易作价2.31亿元，交易价格由15.38亿元调整为17.69亿元。

　　大鳄争食生存维艰

　　根据克而瑞房地产研究中心的统计数据，截至2017年年末，销售规模达千亿元的房企有17家。TOP10房企已占据近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升5.7个百分点。2018年，市场集中度有望加速提升，龙头房企优势将更加明显，预计今年房企前4强销售总额有望达到3万亿元，TOP10房企市场份额预计将达到35%，TOP30房企则有望占据市场的半壁江山。

　　春江水暖鸭先知。房地产行业进入大鳄争食时代，中小房企的生存境遇愈发艰难。对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争；对内，在融资、转型等方面则将面临更为严酷的环境。

　　实际上，一些中小型房企已经出现债务违约。其中，中弘股份近日接连发布公告，披露公司新增的逾期债务本息。8月至今，中弘股份已新增3笔逾期债务本息，累计新增7.4亿元，将公司的逾期债务本息规模推升至50.3亿元。而恒盛地产早在2017年的年报中就披露，“若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)”。

　　一位中型房企的营销负责人对记者表示，公司对在售项目的回款要求比较高，因此会优先考虑全款或首付比例高的购房群体，而市场上部分还未入市的地王项目，它们的煎熬同行都看在眼中，到底是保本甚至“亏损”入市还是继续观望博弈市场，对企业资金都是一场考验。

　　加剧销售回款的同时，部分房企的融资渠道也亟待疏通。2018年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额共计541.21亿元，环比2018年6月的506.85亿元增加6.78%。

　　同策研究院研究员陈朦朦表示，房企承受能力越来越有限，多家房企股权质押比例超过50%，已经逼近“雷区”警戒线，从近期全国土地流拍不断，本质上就反映房企融资出了问题无奈“减粮”，再加上2018年三季度是房企资金兑付压力最大的时候，短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企只能要么“割肉”甩楼，要么转让股权“刮骨”疗伤。