万科A大涨近5%！土地循环开发增厚利润，混改先锋转型现代物流
中储股份(600787)国内仓储行业龙头，土地价值构筑安全边际。公司主营综合物流、物流贸易、金融物流和物流地产等业务，土地是公司的核心资源，目前在全国100 多座城市设立了分支机构，拥有40 余家仓库，土地储备面积达850 万平米。由于大部分土地取得时间早，且为国家划拨土地，账面价值被严重低估。目前公司土地使用权账面价值仅21.91 亿，我们保守估计目前土地价值在111.88 亿至181.58 亿之间，土地构筑良好的安全边际。

物流地王仓储转型，土地资产盘活保证业绩稳定。目前公司主业存在三个内生变化：其一，公司原有仓库主营大宗仓储，产品以钢材为主，粗放式经营导致整体盈利能力不强。近年来，随着快递快运、电商物流、冷链物流等生活消费性物流快速增长，公司开始对部分合适的仓库进行改造升级，大力推进冷链物流、商超配送、快销品物流等业务，16H1 仓储业务增长68.21%，配送业务增长47.03%；其二，公司主动寻求土地资产变现，2015 年和2016 年实现了郑州、天津两地的土地拆迁，预计增加2016 年净利润8 亿，土地变现的同时通过募资在郊区继续拿地，保证循环开发；其三，地产业务逐步贡献业绩，我们预计2017 地产业务有望实现收入12 亿。

国企混改先锋，诚通物流板块唯一上市平台。诚通集团16 年2 月成为第二批央企改革试点，资产经营管理经验丰富，我们认为，在成立规模3500 亿的国有企业结构调整基金后，中储作为诚通集团物流业务在A 股的唯一上市平台，集团有望将更多优质的物流相关资源向公司集中。同时，公司早在15 年成功引入新加坡物流地产巨头普洛斯成为公司第二大股东，提前踏出了央企混改的第一步。普洛斯的入股以及两公司的战略合作，可以让中储股份学习普洛斯先进的管理经验，此外普洛斯的毛利率显着优于中储，通过学习普洛斯的经验，有利于中储股份改善管理效率，提高毛利率，逐步转型成一家现代物流设施提供商。

收购LME 交割企业开拓新增长点，成立车货匹配平台盘活仓储资源。2016 年1 月，公司以3.49 亿收购HB 公司51%的股权，拥有了伦敦金属交易所（LME）资质认证，成为国内首家具有国内国际期货交割库全牌照的企业，未来将享受政策红利。同时公司于2015年4 月上线中储智运平台，试水“无车承运人”。目前平台发展迅猛，16 年单日最高交易单数超过1000 单，单日交易额超过1600 万。我们认为，中储智运平台一方面能够为公司拓展新增长点，另一方面的核心优势在于盘活传统仓储资产；参照“无车承运”鼻祖罗宾逊公司的发展思路，叠加资源禀赋优势，智运平台成长空间巨大。

维持盈利预测，维持“增持”评级。我们预测公司16-18 年归母净利润分别为6.83 亿、7.76 亿、8.55 亿，对应EPS 分别为0.31 元、0.35 元、0.39 元，现股价对应PE 分别30、27、24 倍。考虑到公司在与普洛斯合作后可能还会有超预期的土地开发项目，同时国企改革可能带来的主题催化，维持“增持”评级。