公告日期：2019-01-12

第五章 估值结论及重要提示



一、估值结论



列入本次估值范围的复地（上海）资产管理有限公司的账面价值为总资产12,926.48万元、总负债8,312.09万元、净资产4,614.39万元。



在本估值报告有关假设条件下，在本估值报告特别风险提示及估值报告使用限制下，并基于市场价值的价值类型，分别采用资产基础法和收益法估值，得出如下结论：



(一)资产基础法估值结果



采用资产基础法，截止于估值基准日2018年12月31日，纳入本次估值范围的复地（上海）资产管理有限公司股东全部权益价值估值结果为人民币3,114.34万元。



(二)收益法估值结果



采用收益法，截止于估值基准日2018年12月31日，纳入本次估值范围的复地（上海）资产管理有限公司股东全部权益价值估值结论为人民币3,193.94万元。

(三)两种方法估值结果的差异分析



本次估值采用资产基础法得出的股东全部权益价值为3,114.34万元，与收益法测算得出的股东全部权益价值3,193.94万元相比，差异为79.60万元，差异率为2.56%。



两种方法估值结果差异的主要原因是两种估值方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。

(四)估值结果的最终选取



在上述两种方法估值结果差异分析基础上，结合估值目的、不同估值方法所使用数据的质量和数量，采用衡量方式选取最终估值结果。具体考虑了以下因素：

由于公司的主要收入为来自于关联公司商业地产的运营管理服务收入，收入来源比较单一。公司未来年度收入状况主要取决于关联公司的经营状况，因此，收益预测上有较大的不确定性。资产基础法是从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值，故本次采用资产基础法结果。





估值结果汇总表



估值基准日：2018年12月31日



表1

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被估值单位：复地（上海）资产管理有限公司 金额单位：人民币万元

项　　　　目 账面价值 估值结果 增减值 增值率%



A B C=B-A D=C/A×100%

1 流动资产 8,908.99 8,908.99 0.00 0.00

2 非流动资产 4,017.49 2,517.44 -1,500.05 -37.34

3 其中：可供出售金融资产



4 持有至到期投资



5 长期应收款



6 长期股权投资 3,957.21 2,457.01 -1,500.20 -37.91

7 投资性房地产



8 固定资产 60.28 60.43 0.15 0.25

9 在建工程



12 生产性生物资产



13 油气资产



14 无形资产
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