观点面对面｜张玉良：继续做房地产没什么不好

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18分钟前 观点地产官方账号
观点地产网“和年初定的目标还差一口气，不够达标，有内部原因，也有大环境的因素。”
与往年一样，发布2018年业绩快报后，2019年1月17日，张玉良照常在绿地总部会见一众媒体，总结过往，展望未来。
去年此时，张玉良曾提出2018年绿地的目标是要实现地产销售额4000亿，不过从最终发布的数据来看，绿地再次与年度目标爽约了。
值得一提的是，据绿地方面透露，绿地销售额的权益占比高达90%，远远超过行业的平均水平。
尽管销售未达目标，张玉良还是给绿地2018年的表现打出了85分以上的高分，对于房地产板块下半年的一些下滑，他归结于大环境的影响，也坦承内部运营效率、改革动力还有待加强。
无论是展示业绩、阐述困难，还是谈论未来发展时，张玉良始终都信心满满，标志性笑容让你无法从他脸上看到太多犹疑。
事实上，这已经是这位62岁掌舵人连续第26年担任董事长一职，用张玉良自己的话来说，这是创始人对企业的感情，也是市场的选择。早在登陆资本市场时，绿地就成功完成了一次混合所有制的转型。
此外，他赞扬65岁的董明珠成功连任格力董事长，可以继续为国家做贡献，似乎也在暗示，谈接班一事还言之过早。
谈市场：如果不奔跑，就意味会后退
2018年对整个房地产行业而言都注定是不平常的一年，连续、密集的政策令房企感受到阵阵寒意，就连绿地曾经的对手万科也不得不喊出“活下去”的口号聊以自醒。
与此同时，不少同行都纷纷提出要弱地产化或者去地产化，以万达为例，王健林甚至提出要“剥离房产业务，连1平方米也不能有”。
但张玉良显然不是一个悲观，或者说不会将悲观一面展示出来的人。虽然绿地多元化板块的营收几乎已经赶上地产主业，但他强调地产的核心地位不变，而多元化的逻辑也是围绕主业，围绕整个产业发展的社会需要而做。
因此对于房地产行业，张玉良依旧看好：“房地产一年销售十几万亿，这是其他行业无法相比的。所以这么大的市场，继续做没什么不好，为什么不做？”
从宏观层面而言，虽然宏观环境错综复杂，但2019年房地产行业整体将是稳中有降，同时随着调控的影响逐渐加大，经济下行压力不免会令政策向上，逐步放宽。
张玉良同时表示：“越是大危机的时候，对企业越是机会，尤其对于有竞争力、进取的企业越是最有机会的时候。”
具体到市场布局，张玉良则指出要到有市场的地方去，包括经济环境好，人口流入的三四线城市，例如绿地目前的高铁和小镇项目就基本是按照这个规律在进入。
据观点地产新媒体了解，在绿地2018年新增的4852万平方米权益建面里，高铁项目的占比超过30%，进入约20座高铁城市，其中以安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市为主。
虽然信心依旧，但张玉良也坦言，压力每天都有，随着房企规模集中程度越来越高，“如果不是每天奔跑，就意味会后退。”
谈规模：保持行业第一阵营
不可否认的是，作为曾经参加过总决赛的房企，近两年规模缓慢爬升的绿地还是落后了。根据早前发布的业绩快报和四季度销售报告显示，2018年全年绿地控股实现合同销售金额3874.93亿元，同比增长26.4%，位于房企销售排行第六名。自2014年击败万科夺得销冠后，近两年绿地的房地产销售规模逐渐落后。
对此，张玉良显然无法照单全收。他指出，绿地经过2015/16年的深度调整，在2017/18都持续稳步增长，而且是在转型当中在增长。具体而言，绿地目前的房地产仍在调结构。他以高铁项目为例，绿地是把城市功能项目和公司的业务相结合，在满足城市内生需求的基础上发展业务，这与传统地产项目销售完了就结束的逻辑不一样，也是绿地区别其他房企的优势。
对此，张玉良回应称，绿地的房地产业务还在调结构，从业务结构而言，我们很有竞争力的，我们把城市功能项目和公司的业务相结合，这是绿地和企业相比的优势，即满足城市的内生需求，而不是单纯卖了就没了，所以我们始终可以保持稳定的增长，去年也定了未来三年5000亿的目标。
“虽然财务的营收是3000多亿，但整个绿地集团去年的营收是6020亿，我们的结构和人家不一样，你说我们在哪个阵营。”他继而补充道。
为此，张玉良继续提出目标，即未来三年销售稳定到5000亿元，形成300-500亿元销售规模的事业部，并保持在行业第一阵营。
需要注意的是，随着行业进入下半场，规模或许早已不是衡量企业地位的唯一标准。因此，除了在销售上保持增长，2018年，绿地也开始在提高利润和降杠杆方面做出努力。
绿地方面公布的数据显示，截至2018年末，绿地的有息负债为2630亿元，较去年同期减少130亿元，预售账款约3100亿元，同比增长30%，而ROE表现，绿地也实现14%的增长，达到17.33%。
“中国国企的平均ROE只有10%左右，我们几乎是它的两倍，而且不比万科低。”尽管销售规模落后，但对净资产收益率的提升，张玉良似乎颇为满意。
事实上，作为一家由国企改制形成的混合所有制房企，近几年绿地一直强调管理扁平化以及提升考核效果，致力于摆脱所谓的“大企业病”。
谈多元化：大基建是机会，金融争取牌照
不断拓宽的多元业务同样是绿地绕不开的标签，对此，张玉良将其定位为“地产 ”。
根据2018年10月绿地公布的核心产业战略，大基建、商贸、酒店旅游产业成为绿地多元化版图里的重要支撑。
数据显示，2018年，绿地大基建产业共新签合同金额3162亿元，同比增长63%。去年8月，绿地再度通过混改方式，以14.9亿元受让改制后的天津建工集团65%股权，成功投资控股天津建工。
由此，连续第五年参与建工类国企混改的绿地完善了基建的全国化布局，基建也成为绿地整体营收的半壁江山。
按照张玉良的设想，对标中建系、中铁建、中交系，打造“中绿建”产业集团才是绿地大力发展基建的目标。
张玉良更透露，目前绿地的大基建在行业排第八，2019年预计可以排到第六，而2020年更是要实现4000亿的营收。
从目前的发展来看，这一目标或许并不是遥不可及。
数据显示，截至2018年第三季度，绿地的基建已实现营收1041亿元，而2015年全年，这一数字才仅仅是426.62亿元。
值得注意的是，尽管规模增长迅速，但在利润表现上，大基建与房地产业务却相差较远。半年报显示，绿地基建业务的毛利率仅有不到4%。
对此，张玉良同样更倾向用ROE指标来衡量这一业务的表现，据其表示：“绿地基建的ROE超过10%，高于行业平均水平。从长远来看，大基建行业也是企业发展的重要机会。”
值得一提的是，就在几年前，绿地也曾对大金融业务抱有巨大期望，但与基建的快速增长相比，如今的金融板块似乎略显黯淡。
当然，金融环境趋紧是其中不可忽视的重要因素，尤其对房企而言，金融的门槛也一直较高。
对此，张玉良也坦言：“绿地的金融业务现在是平稳发展，但也确实不在大发展的板块里。目前金融集团正在争取两个牌照，包括保险也在争取。”