公告日期：2019-10-18

证券代码：600396 证券简称：*ST 金山 公告编号：临 2019-047 号
沈阳金山能源股份有限公司

关于上海证券交易所问询函回复的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

沈阳金山能源股份有限公司（以下简称“公司”或“金山股份”）
于 2019 年 9 月 30 日接到上海证券交易所《关于对沈阳金山能源股份
有限公司资产出售事项的问询函》（上证公函【2019】2835 号，以下简称“《问询函》”），公司组织相关人员对《问询函》提出的问题逐项进行了认真核查落实，现对《问询函》中涉及的事项回复如下：
一、根据公告，截至 2018 年 12 月 31 日，华电置业净资产账面
价值为 26.65 亿元，拟采用资产基础法评估结果作为评估结论，净资产初步评估价值为 85.37 亿元，评估增值 58.72 亿元，增值率为220.4%。根据评估报告，本次交易溢价率较高主要因为全资子公司北京华滨、持有的上海华滨 35%股权及固定资产增值率较高。请补充披露：（1）评估报告显示，上海华滨评估值依据资产基础法确定，但上海华滨土地用途限定于中国华电集团公司上海总部自用的商务办公楼，评估假设未来可以继续出租，但不考虑办公楼将来可对外出售的情况。请说明上海华滨相关资产是否可出售，是否满足公开市场交易假设，上海华滨评估价值的确认依据及具体参数，包括但不限于评估售价、周边售价、土地使用面积、建筑面积等。（2）评估报告显示，北京华滨持有云南华滨云南华滨 100%股权，账面价值 1 亿元，评
估值依资产基础法确定。云南华滨计划对 690 亩厂区土地进行房地产开发，该块土地性质为划拨用地，云南华滨未补缴土地出让金转变土地性质，也未确定土地转换方案。请说明云南华滨的评估价值、评估方法及具体参数，并说明在评估过程中是否充分考虑土地性质因素对评估价格的影响；（3）北京华滨持有湖北置业 49%股权及嘉峪关华滨100%股权，请披露湖北置业及嘉峪关华滨土地储备情况，包括待开发土地面积、取得成本等，房地产开发情况，包括项目的占地面积、计容建筑面积、已完工建筑面积等，房地产销售情况，包括近两年预售面积、每平方米平均售价、与周边可比项目的售价对比等，并按房产类型披露各项目的每平米评估售价，说明与周边售价是否存在较大差异；（4）列表说明固定资产明细、账面价值、评估价值、重置全价及确认依据、成新率及确认依据。请评估师对以上内容发表意见。
回复如下：

1、上海华滨整体评估采用了资产基础法，对于资产基础法中固定资产的房产部分采用了房地产收益法评估，委估房产属于企业整体价值评估资产基础法中的一部分。

委估房地产上海华电大厦已经取得上海市房地产权证，编号为沪房地浦字（2013）第 016205 号。总规划建筑面积 60,706.10 平方米，证载土地使用权面积为 5,451.60 平方米，土地用途为商务办公，土地
使用权终止日期为 2061 年 10 月 25 日。

根据上海华滨与上海市规划和国土资源管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中第四十三条特别约定：“用途限定于中国华电集团公司上海总部（含华电集团所属分、子公司、控股公司等关联
企业）自用的商务办公楼，除商业配套可委托经营外，不得面向社会转售和出租”，因此，委估房地产不可出售。

由于委估房产为办公用途房地产，目前大部分已出租，且当前上海市浦东新区世博片区内办公房地产租赁市场较活跃，故本次选用了收益法对委估房产进行评估，评估中采用的租赁价格为公开市场价，故满足公开市场交易假设。

对于委估房产，采用收益法评估，即通过年总收益扣除年经营费用计算出年净收益，再利用报酬率或资本化率将年净收益折现求取委估资产的市场价值。具体参数及其确认依据如下：

收益法计算公式： V = t Ai

 (1  r)i1

i1

V：表示该房产价值；

Ai：表示第 i 年的年净收益；

r ：表示收益率；

t ：表示剩余收益年限。

对于年总收益，有租约的按租约计算，租约外的按可比房地产的租赁案例及租金水平确定。

年运营费用：是维持估价对象房地产正常使用所必须指出的费用，包括租赁代理佣金、维修费、管理费、保险费以及相关税费等，具体确认如下表：

项目名称 ……
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