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发表于 2020-04-01 21:27:36 东方财富Android版
长风破浪会有时(5)——回款的关键:卖地!卖住宅用地!产业新城开发的早中期政府的
长风破浪会有时(5)
——回款的关键:卖地!卖住宅用地!
产业新城开发的早中期政府的主要收入来自卖地;税收提留部份能满足政府日常运作就很不错了。。
好在卖地收入几乎全部归地方政府所有,理论上产业新城业务回款额的上限为政府卖地总收入。
据统计,13至18年华夏产业新城土地整理结算额合计约230亿元,新城內政府卖地收入合计726亿元,华夏产业新城业务回款706亿元!
粗略分析:
230亿的土地整理投入换取的卖地收入超过726亿以上(公用土地无收入,且结算的土地还未卖完),投入产业比约1:3.5。这就是所谓的土地升值,土地升值是玩转产业新城开发业务的核心!道路、公园、政府办公楼、学校、医院、图书馆等公共设施及建筑以及华夏的利润、借款利息、税收等都靠它来支撑。
出售土地时,工业用地获利不多,升值主要来自住宅用地和商业用地,其中住宅用地的占80%。
华夏的回款情况主要取决于住宅用地出让的面积和单价!
产业新城开发业务的实质是广大购房者支付了土地溢价,平摊了公共设施和公共建筑的建设费用。如果买公司股票赚了钱你应该感谢广大购房者的付出,如果亏了钱你也要体贴购房者的艰辛(他们暂时买不起更多更大的房子)!
13至18年产业新城内政府卖地收入(726亿)与公司回款(706亿)非常接近,这说明政府信誉良好没有故意拖欠!
华夏成功的关键是要把各产业新城打造成老百姓安居乐业之地,让政府多卖溢价地!
约十年后各产业新城进入成熟期,税收显著增加,政府财力增强,公司将进入收割期。现在公司回款额取决于政府卖地情况。
顺便讲一下,公司称至18年底有20座产业新城累计净现金流转正,这与我的理解不一致!这里只考虑了各产业新城的直接投资(土地整理、公建、招商费用等),没有把相应的贷款利息、税收和总部管理费用计算在内!产业新城业务现金流转正任重道远,但三年内会有好转会给我们信心或失望!
让我们共同见证公司迈向万亿市值之旅!
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发表于 2020-04-01 23:07:57
野心真不小万亿市值!环京政府今年卖地没
股友CSG24Q 作者
发表于 2020-04-08 16:47:47
今日满仓,华夏占24%。
三年内产业新城业务现金流大概率转正!
股友CSG24Q 作者
发表于 2020-04-23 16:22:24
鉴于华夏严重低估,今日说服领导追加投资购入18000股。这笔钱只是炒个短线,持股不会超过一个月。看看能否赚点烟钱。
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