华夏幸福16日跌停，源于上交所18问华夏幸福资金链？

 
若水财经
11小时前

华夏幸福今日股价跌破30，为近一年最低点，事情的直接导火索为13日上海证券交易所上市公司监管一部下发的《关于对华夏幸福基业股份有限公司2017年年度报告的事后审核问询函》，问询函要求公司对主营业务结构、融资及资金情况等方面进一步补充披露。
　　年报显示，2017年，华夏幸福产业新城业务园区结算收入额299.12亿元。而报告期末，公司应收账款余额189.1亿元，较上年同期增长约99.04%，其中约185.33亿元为应收政府园区结算款，且相关应收款项未计提减值准备。
　　对此，上交所要求华夏幸福披露产业新城业务的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项；结算周期或回款周期超过1年的项目情况，包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因；不计提减值准备的合理性，及是否符合会计准则的规定等。
　　针对产业园区模式的可复制性，上交所还要求华夏幸福披露除固安、大厂等廊坊市区域外，在其他区域的产业新城业务的收入情况。考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源，公司应说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性，并充分提示相关风险。
　　在房地产开发业务方面，去年，华夏幸福该项收入289.31亿元，下降18.22%，报告期末公司存货周转率较上年同期下降约45%。
　　上交所要求华夏幸福结合房地产开发业务的区域分布、行业可比公司情况，说明该项业务收入下降的原因。同时，结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况，说明收入下降是否存在持续性，并充分提示风险。
　　年报还显示，截至报告期末，华夏幸福在已预售面积与上年基本持平的情况下，房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米，较上年同期增加约133.4%。上交所要求公司补充披露可供出售项目的开盘时间，未完成预售的原因，结合主要可供出售项目对应的园区建设情况，说明是否存在减值问题。
　　更值得注意的是，在融资方面，截至2017年末，华夏幸福计入"其他权益-永续债"类别的可续期委托贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍。上交所对此表示疑问，要求华夏幸福说明将永续债计入权益、未计提应付利息是否符合会计准则的规定。
　　华夏幸福在子公司层面引入金融机构作为股东，为公司相关经营项目提供资金支持，已经成为公司重要的经营方式和融资途径。2017年报告期内，华夏幸福全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。上交所因此要求华夏幸福补充说明近3年下属子公司引入金融机构的情况，以及公司是否承担强制回购、担保、保底收益等义务，并说明该类融资业务的可持续性。
此次所涉及的18项问题基本基本涵盖了目前华夏幸福主要风险点，产服收入来源，多样融资模式可持续性、产业新城可持续性、公司偿债能力等。对此次问询的详细回复也会更好的让投资者对华夏幸福经营模式有一个进一步的认识。此次问询引发资本市场对华夏幸福盈利能力、资金链实力的担忧，股票二级市场已有反映。至于华夏幸福存不存在这些风险，请耐心等待24日之前的华夏幸福对上交所的回复，如果此次情况能够一一说明，无非进一步宣传了华夏幸福产业新城模式的独特魅力。16日晚间，华夏幸福公告，部分高管在近三个月时间，不限价格拟增持5500万元公司股票，凸显公司管理层对华夏幸福价值的充分认可。
近一个月，市场上不断传言华夏幸福资金链出现问题、频繁被曝将出售旗下孔雀城公司环京资产，最终都被公司证实为不存在。在3月31日，公司公布年度报告，报告显示2017年公司经营业绩靓丽，且继续保持高分红回报股东，用实际行动证实公司正常经营运转，不存在资金链危机问题。在年报披露之后，依然在市场引发了热议，对华夏幸福现金流量问题、应收账款问题进行了质疑。此次上交所的问询充分表达了市场所关注的问题，清者自清，真金不怕火炼，目前的态势来看，华夏幸福高分红回报投资者、高管真金白银不设价格增持公司股票来看，表明华夏幸福能够充分的向市场详细披露进一步信息，能够给投资者一个满意的答复。
为了更好的了解神秘的华夏幸福，一家神秘的产业新城运营商，以下整理了华夏幸福一些经营资料。
华夏幸福是谁?
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。截至2017年9月底，拥有员工超25000名，总资产超3360亿元。
公司以"产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美"的产业新城、"产业鲜明、绿色生态、美丽宜居"的产业小镇为核心产品，秉持"以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体"的系统化发展理念，通过创新升级"政府主导、企业运作、合作共赢"的PPP市场化运作模式，接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。实践证明，这一市场化运作模式能够推动合作区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，有效提升区域发展的综合价值。
华夏幸福十大股东明细：

华夏幸福的主要业务：
1、产业园区业务：
产业园区业务目前包括产业新城和产业小镇两大核心产品。秉持"以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体"的系统化发展理念，华夏幸福通过打造"产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美"的产业新城和"产业鲜明、绿色生态、美丽宜居"的产业小镇，探索并实现所在区域的可持续发展
收入：土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、当年产业发展服务费用、当年规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用。
政府付费来源：合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
房地产开发业务
根据公司2017年报显示：公司目前已经布局70座产业新城，根据开发进度可将产业新城分为成熟、建设起步阶段、规划定位阶段
相对成熟的产业新城（13个）：固安、大厂、香河 、怀来 、霸州 、永清、嘉善 、无锡 、来安 、溧水 、和县 、舒城 、苏家屯 。
处于建设起步阶段园区（19个）：文安区域、邢台区域、邯郸区域、北戴河区域、昌黎区域、江宁区域、南浔区域、长葛区域、武陟区域、问津区域、嘉鱼区域、双柳区域、江门区域、彭山区域、蒲江区域、南湖区域、德清区域、涿鹿区域、新郑区域、
处于规划定位阶段园区（26个）：南京经济开发区区域、高淳区域、含山区域、巢湖区域、江夏区域、清远区域、璧山区域、博望区域、肇庆区域、惠阳区域、郫都团结犀浦区域、佛山区域、黄陂区域、中山区域、宜兴区域、仁寿清水里仁区域、仁寿中岗向家区域、昆山区域、合川区域、长丰区域、六安经开区域、云龙区域、新密区域、团风区域、肥东区域、雨湖区域
海外区域 （2个）：
印尼卡拉旺区域、印尼唐格朗区域

2017年营业收入构成：其中服收入已经接近四成，并呈逐年增加趋势；房地产开发收入占比接近五成，并逐年递减。

2017年营业利润构成：产服接近四成的营收贡献75%的营业利润

产服营业收入成逐年递增趋势，且占比逐年加大，产服营业收入增速高于公司整体收入增速。预计在2018年，产服营收会超越公司传统的房地产开发业务，届时公司营业收入与营业利润第一大来源皆为产业发展服务，公司将进一步区别于房地产开发商、产业运营商属性更强。



产服利润占比逐年扩大，17年已经占比约为75%，产业运营商属性逐年加强。

写在最后，华夏幸福作为中国优秀的产业新城运营商，为中国县域经济发展、经济转型升级，城镇化发展做出了突出贡献，为中国县域经济发展探索出一条新的有效模式。此模式已经在固安、大厂得到验证。经过数年的耕耘，固安、大厂等县域经济发展迅速，城市竞争力不断加强，固安从原来廊坊三线县城发展为河北省县域经济强县，政府、人民，企业三赢，符合经济发展规律、社会城镇化进程。
市场对华夏幸福的担忧也不是不无道理，在年报中确实有些信息不太完整，也许是华夏幸福对自己经营模式的隐藏。没有一个完美的企业，也没有一个没有问题的企业，风险控制在合理的范围内就不是问题。清者自清，希望这么一家优秀的民营企业坚持自己的梦想，脚踏实地、仰望星空，不忘初心。