华发没有发业绩预增公告,多少让我们有些失望,失望之时,矛头指向了华发管理层刻意压低利润,华发管理层刻意压低利润的方法有什么,大家猜交过头税,就是提前交递延所得税,但是,多交递延所得税,多那么个1,2个亿,还不至于导致净利润同比低于50%。
我前面对华发各个项目净利润有所推算,计算净利率的时候,所得税税率考虑了30%,这是基于华发历年年报采用大概29%的所得税率(万科是25%),所以,计算的净利率应该是比较公允并有些保守的反应了华发会计所计算的净利润(华发16年4季度净利率为14.7%,17年为9.9%,我核算的18年4季度净利率为9.5%)。我计算华发4季度的净利润为10.6亿,加前三季度16.2亿净利润,那么应该是27.8亿利润,同比增加72%,每股收益1.32元。华发没有公告,净利润同比增加不足50%,我的净利率又没有算多,那么利润减少到了哪里?我前面有贴分析过了,可能是结转资源少于预估值。
我们前面对结转资源的评估,大多数都是来自第三方网站,所以第三方网站的准确度值得商榷。第四季度结转大户是上海静安府东区,前面预估贡献5.2亿利润,但是从房天下公布信息来看,有7栋楼未结转,在19年2月份结转,这样,就有2亿利润没有了。另外,华发悦府等其他楼盘结转都安排在12月31日之前,考虑到有些人未去确认收房,可能结转会延后,所以对这些楼盘结转货值按90%考虑,得到了下表18年4季度净利润值(紫色部分)。
既然有些资源在18年4季度没有结转,那么19 年1季度就要结转了,19年1季度结转货值为13.2亿,考虑到利润大户华发国际海岸货值不确定为7栋楼还是4栋楼,减3亿利润,那么19年1季度结算利润将达到10亿以上,按目前股价,动态市盈率为3.5倍,如果高于10亿,动态市盈率或将低至3倍以下。
我们多数时候,在计算企业价值的时候,所采用的并不是一手的资料,期间总会有一些误导,我在计算华发价值时,尽量采用年报资料,但是,对于未来的评估,多少需要一些猜测。有时并不需要猜测太过准确,只要大体方向正确就是好的了。预测未来是最难的,我们的猜测总会不尽准确。
华发这些年的增长,16年同比增长49.8%,17年同比增长59%,18年预计同比增长49%,19年预计增长70%,20年预计增长50%-80%以上,这个需要看19年销售情况而定。 对于华发需要给一个多少倍的估值呢?万科保利10倍的话,考虑到万科保利龙头溢价以及金融负债低(万科手头现金1千多亿,有息负债很少,保利授信额度高达3600亿,才使用1000亿,融资利息低至4.8%),华发给6倍估值,也算合理(基于目前市场环境,牛市来了另论),所以6倍估值,股价里已经充分考虑了风险,19年增长70%的话,19年还有70%的上涨空间,如果估值修复为8倍的话,还有另外30%的价格空间,当然还有一个前提,那就是19年销售额不能低于18年的600亿,我们需要在发展和时间中调整我们的方向。
不对目标价进行预估,因为无法判断市场的情绪,只是尽量分析公司价值。希望这样的分析能对我们的投资有些许帮助……