一、欢迎大家自己测算华发土地储备的潜在利润

昨天，哥哥发了一个：《再说华发土储的潜在利润》。最后的结论是：

1、最终利润1100-500=600亿。
2、按3200亿货值考虑，净利率超过17%。
3、按6年开发周期计算，平均每年100亿净利润。
4、合计每年每股收益平均近5元。
5、没有考虑留存的200万平方米的商业、宾馆的收益情况。

数据确实有些吓人。但哥哥反复核算了，结论没有大问题，比较科学！
正因为数据比较吓人，有较真的兄弟开展了有益的争鸣，但也更激起了空子们的恐惧。
真理是不怕争论的！同时，一个人的智慧毕竟有限，需要大家群策群力、集思广益。
欢迎大家拍砖，更欢迎兄弟们重新测算发帖上来！

二、华发未来的潜在利润，远不止那些！

帖子发出后，如雨露风雪01兄弟跟帖 : 这么算下来，（华发未来的）PB有0.3？

哥哥的回答是：.

要说华发未来的PB,不是两个数据加起来那么简单。但也可以算出来。我说点参考意见：

1、现在的账面净资产按5.8元计算。
2、目前已经销售但未结算的货值估计在600亿。内含利润在70多亿，折合每股收益3.5元。
3、上文测算的土地储备内含每股潜在收益在近27元左右，当然，这个要考虑折现问题，打折。打多少，自己看着办吧。
4、现有沉淀了的商业资产、租赁房等，潜在公允价值变动损益至少有100亿，折合每股5元。
5、在建的商业大项目（如金湾华发商都、武汉外滩荟、上海七宝等）以及土地储备的留存资产商业为主，保守按100万平方米、200亿成本入账计算，实际兑现价值在交付时就隐藏了至少一倍的公允价值变动溢利于其中，折合每股，隐藏了多少？未来会显性化多少？自己去计算。
6、考虑清楚这些，再考虑分红情况，起码才能考虑清楚华发5、6年后的真实净资产，才能考虑未来的PB到底是多少。不过，未来的情况，终归是后话！

而事实上，除了第一项外，上述2-5项，在未来也终归是华发的利润！只不过有些显性化快一些，有些显性化要慢一些。比如商业地产的公允价值变动，随着商业地产占华发比例的扩大，最终肯定不可能长期按1、2万每平方的成本记账，迟早要通过公允价值变动调整，缓慢释放利润的！时间上，也许跨越十年，也许20年。但时间越长，升值也就越大。就算就按20年计算，未来释放的利润额，也不是一个小数目。大家自己去估算！

当然，一定要注意，所有利润的释放，都有一个过程。包括销售利润的实际结转，最终也可能要八年左右才完成。公允价值变动是收益，更是要看华发管理层的心情，所以，切记不能累计后平摊就认为华发的短期利润会如何如何，哪个，不是哥哥的本意。但是，迟释放、早释放、迟早都要释放，那个，是真的！！

三、华发全身都是宝

一般外行人士看待房地产，往往只考虑房屋的销售利润，最多也只会看到留存商业物业的潜在公允价值变动。但是，作为行内人士，哥哥要说，房地产企业，全身是宝！不但规划的计容面积可以赚钱，不计容的公摊，也能创造价值。土地储备，能够创造价值的东西还有：

1、车位。现在规划要求，车位配比不得低于1：1，一般小区的车位配比在1.3-1.5，商业配比更高。扣除地上部按分，我们只按1：1计算地下车位，就说华发土地储备。1300万平方米可售配备的地下车位不会少于13万个！！！价值多少？保守平均按20万一个，怎么也超过200亿！利润多少？看公摊方式！
2、小区配套的小学、幼儿园、地上车位等，那也是钱，租金还很贵！
3、人防也有大价值。小区至少按3%的比例强制配备地下人防，这不是一个小数目。人防能创造价值吗？当然。中国的人防设施，都是按平战结合设计的，只要合理，平时也可以使用。有用做临时停车的、有用为地下仓库的，还有胆子大的，干脆用作地下商业甚至菜市场的，都能创造价值。尤其华发商业多，地下人防作为仓库，价值大大的。
4、物业管理收益。 这个，不用我说了，大家都明白。可惜华发的物业现在不在华发股份，只有期待未来注入了！

以上，都是边角废料的价值，可以不放在心上，但有心人不可不知！

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