关于华发土地储备的潜在利润，哥哥在，《假如华发的所有土地储备都是一个大项目》，基本已经说明白了。但是，一则现在土地储备数据有变。二则刚才与一位股友斗嘴，又把自己的思路整理了一遍。所以，干脆整理一下，再在发一个帖子，把问题说明白。

一、可售面积、总货值的考量

1、可售面积

根据半年报，华发在建797平万方米，待建1000万平方米。一共合计1800万平方米。但是这1800万平方米中，统计口径上既有计容面积、也有建筑面积。统一按可售面积计算，才最为合理。个人根据经验，这1800万平方米，真正可售面积，应该在1500万平方米左右。

但是，这1500万平方米，也还不是都是没开发的土地储备面积、因为，目前的在建面积中，肯定还包含了部分已经销售了的面积。按200万（折合500亿货值）已经销售考虑，实际现在可以销售的土地储备面积（可售面积）在1300万平方米。

2、总货值

按目前2.5万每平方米的销售均价，1300万可售货值在3200亿出头。

二、成本考量

1、土地成本。

半年报存货中，有开发成本一项916亿。这个，就是存量土地的总成本，包括买地的成本、资本利息的成本沉淀等。

按1300万平方米，单方可售的楼面成本在7000左右。

2、开发、管理成本

建安成本3000足够。配套、装修等按1500元，绝对富余。销售与管理成本按售价的6%，也是1500元。三项合计，6000元每平方米。

3、成本话的贷款利息。

平均每平方米考虑2000元贷款利息成本，就意味1300万平方米考虑了260亿。这个考虑，应该足够了！因为，随着每年销售去化，1300万平方米承载的贷款会逐年减少，最后趋于0.（注：后面的新增贷款由新增土地储备来承当了！）。

4、总成本：

7000+6000+2000==1.5万每平方米

三、销售毛利

2.5-1.5==1万每平方米

四、扣除留存资产后的实际可售

考虑华发未来会加大商业、宾馆、学校等自持（按200万平方米考虑）比例，实际出售的，可能只有1100万平方米，实际的兑现利润还会减少。

五、实际总毛利

实际出售1100万平方米。总毛利1100亿。

六、税收考量

1、经营中的税收与附加：总计平均实际按毛利的6%考量，计70亿。

2、土地增值税：总计平均按毛利的40%高估考量，计440亿。

3、两项合计取整数500亿

七、最终利润

1、最终利润1100-500=600亿。

2、按3200亿货值考虑，净利率超过17%。

3、按6年开发周期计算，平均每年100亿净利润。

4、合计每年每股收益平均近5元。

5、没有考虑留存的200万平方米的商业、宾馆的收益情况。

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