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华发股份吧
发表于 2018-09-12 11:53:57 股吧网页版
重新测算华发股份2020年年度收益,请你拍砖!
鉴于情况变化较大,尤其是华发在南京、武汉、无锡、苏州等地项目进展神速,合作项目同样进展很快。特根据目前情况,重新测算华发股份2020年收益,请你拍砖!

(一)珠海区域
1、华发悦府(含华发悦天地。)总货值110亿,18、19年分别预计了25亿结算。20年结算超过30亿,是肯定的。按13%净利率计算,利润4亿。
2、华发国际海岸。总货值140亿,19年预计了20亿结算。20年进入结算高峰,结算超过40亿,妥妥的。按20%净利润估算,利润8亿。
3、华发广场。珠海的拳头产品,总货值250亿,19年预计了20亿结算。20年住宅部分悦琴湾+悦海湾,还有其它商住楼,结算额怎么也不会低于50亿。华发权益60%,权益货值30亿。地价只有5600元,净利润率不低于30%。权益利润9亿。
4、华发又一城(水郡)、依山郡两个项目。大项目,按现在的施工进度,2020进入结转高峰,两个项目结转30亿以上,应该没问题。利润率可达25%。利润7.5亿。
5、华发绿洋湾。今年开盘,基本是现房销售,20年会大量结转。货值近60亿,按30亿结转,20%净利率,利润6亿。
6、金湾华发国际商务中心。按10亿结转、利润率25%计算,利润2.5亿。
7、华发峰尚、华发峰景湾、华发山庄等珠海项目还有大量尾盘。暂估20亿交房。按15%利润率,利润3亿。
8、华发其它自有项目:北围的华发云谷、金湾华发创业大厦都很快开盘,20年大部结算,按10亿,1亿利润预估。
9、与碧桂园合作的三大项目总货值过百亿,进展极快,很快就要开盘,20年也应该有大额结转。考虑不确定性因素,暂时按40亿权益货值、5%权益利润即2亿利润统计。
2020年,珠海能结算大约220亿。权益利润应该超过43亿。

(二)上海区域
1、上海静安府。2020年基本全面完工了。总货值350亿,18、19两年考虑了170亿货值的结转。2020年保守预估结转80亿,应该问题不大。华发权益50%,权益货值40亿,按18%净利率估算,权益利润7亿。
3、上海华发四季、华发公馆尾盘,忽略不计。
2020年,华发在上海的交权益结转货值40亿。利润7亿。

(三)武汉区域

1、华发外滩首府:总货值100亿,结转40亿,毛坯均价3.5万元。毛利率40%,净利润率保守按14%计算,利润5.5亿。
2、华发外滩荟。建筑面积12万平米,楼面地价1.29万。明年面世销售。该楼盘大部商业,预计售价非常高,利润应该很不错,建了N多年,一直没开盘,20年怎么也该结转了。由于自持比例大,保守按15亿销售货值、20%利润率估算,利润3亿。
3、武汉中城荟、未来荟,尾盘20亿,按权益结算10亿,利润计1.5亿。
4、17、18年新购地的自有项目,大部分落在20年交付。保守按30亿货值,3亿利润结算。
5、与武汉中城合作新项目四宗,与金茂合作的华发金茂逸墅,总货值在100多亿。大部分下半年开盘,大部分落在20年结算。按50亿结转、50%权益,5%权益利润,计算利润2.5亿。
2020年,武汉地区预估结算大约120亿。权益利润应该超过15.5亿。

(四)广州及中山区域
1、广州华发中央公园、江南府以及其他项目尾盘、增城项目。以中央公园项目为主题,共计估计30亿。利润率10%,利润3亿。
2、中山华发四季、观山水两个长周期项目,进入结转高峰且溢价明显。估算结转30亿。净利润率按20%。利润6亿。
2019年,广州与中山合计结转60亿,利润9亿。

(五)南京地区
1、南京万象天地大部20年完工,尤其住宅部分,集中在20年交付。保守按50亿货值,华发权益50%、权益利润8%(即项目利润率16%)测算,估算利润4亿。
2、南京G35地块,华发50%权益。南京G31与万科合作地块,华发14%权益。两个项目按华发的权益预估结算货值15亿,利润10%低估,华发利润1.5亿。
南京小计权益货值40亿,利润5.5亿。

(六)、其他地区
1、威海华发九龙湾。四期以及公寓、商业等大量进入结转高峰,结转额怎么也不会低于30亿。净利润率不会低于20%了。利润6亿。
2、南宁华发国宾壹号。10亿。售价提高,净利润应该有15%。利润1.5亿。
3、苏州华发公园首府(货值近40亿)、无锡装饰城地块(货值70亿),20年交楼货值大。两个项目非常保守地按40亿结转、10%净利润计算,收益4亿。
4、苏州泰禾院子、太仓泰禾院子、嘉兴等地其他一些合作项目进入收获期。姑苏院子利润不高,但泰禾院子利润极高。三个项目保守按20亿权益货值、15%利润测算,3亿利润。
5、沈阳全运首府开盘,2020年6月整体交楼。开盘2个月销售非常不错,现在已经销了近20亿!按30亿货值计算,地价只有1000出头,不高,利润15%怎么也没有问题,大连、包头等地也还有零星结算。这些项目保守预估结算总额10亿,利润率15%。合计结算40亿,利润6亿。

小计:其他地区小计销售额140亿,利润20.5亿。

(七)华发的其他收益
1、参股的股权投资基金不少到期,该退出了。
2、为集团提供城改的咨询也该见银子了。
3、华发在北京等地的一级开发项目也该有回报了。
4、华发商都等华发本身其他项目每年也有几千万收益哈。
该项就按2个亿。保守计算收益吧!

(八)2020年华发股份业绩测算结论:
1、2020年,华发股份结转项目营收为620亿。利润总额102.5亿。
2、考量到要分摊其他未结转项目的成本与亏损,对利润做扣减5亿的处理,最终按97.5亿预估20年收益。
3、按97.5亿利润,营收630亿(考虑其他营收10亿),2020年估算营收净利率为15.48%。
4、2020年测算97.5亿利润,按华发目前21.2亿的股本,摊薄每股收益4.60元。
5、按今日中午收盘价6.86元测算,华发股份2020年的动态PE为1.49倍。
6、考虑误差,调整收益范围为88-107亿,20年每股收益为4.15元-5.05元,动态市盈率为1.65-1.36倍!

以上,个人研究,友情分享。爱买就买,爱卖就卖。股市风险,买者自担。怨天尤人,哥哥不认哈!:))))

有兄弟问:你的业绩预测靠谱吗?呵呵,我只能说:哥哥从不有意忽悠,但个人预测嘛,错误再所难免。兄弟们就当哥哥只是提供线索吧:线索在那里摆着,你自己去去粗取精、去伪存真。

如果你是极度悲观者,请你在哥哥预测的中值4.6元基础上每股收益下调20%、总利润下调20亿,也就是按保底收益3.5元每股来预计华发20年的收益,总该靠谱吧?不过,至于为什么下调,就需要兄弟们自己去找理由了!

欢迎拍砖!!
发表于 2018-09-12 11:55:17
兄弟们:低估的项目,你就假装没看到,而高估了的,请你一定挑出来哈!:)))))
发表于 2018-09-12 12:02:15
3.5元有希望,只是难度较大。
3.5元业绩等于实现需要74亿利润。倒推需要权益550-600亿销售。目前看华发实现550亿销售,权益只有450亿。还需要再增加100亿销售就能实现了。可以预期。看的见的基本就2.80-3元吧。
发表于 2018-09-12 12:03:17
我是引用业绩投机兄的,我自已分析不出来
发表于 2018-09-12 12:10:26
佛山的呢?
发表于 2018-09-12 12:18:39
n180613754264372 : 3.5元有希望,只是难度较大。
3.5元业绩等于实现需要74亿利润。倒推需要权益550-600亿销售。目前看华发实现550亿销售,权益只有450亿。还需要再增加100亿销售就能实现了。可以预期。看的见的基本就2.80-3元吧。
好好,就算2020华发的销售只有500多亿,结算超过600亿,也不稀奇。理由:
1、诸多房地产公司发生过结算超过销售的情况;
2、哥哥测算的620亿结转中,包含了大量合作项目,减去后,华发主导楼盘就500亿多点。
3、华发16、17销售还有200多亿没结算(尤其珠海、武汉),加上今年(500亿)、明年销售(500亿),就算今年明年结算750亿(300亿+450亿),加上大量合作项目今明两年开盘、20年结转,累计可结算资源必定超过600亿!

所以:一般来说,结算货值不会超过当年销售,但是,销售了,就必定要结算,总要一天,结算货值会超过当年销售。个人预计:这样的情况在华发20年或者21年就会出现。所以,20年即使华发结算货值超过当年销售,也非常正常。
发表于 2018-09-12 12:21:07
久菜3333 : 佛山的呢?
佛山蝉城、上海闵行八宝项目,土地出让条件明确:大部分自持,可售非常有限!可以忽略!:)))))
发表于 2018-09-12 12:26:44
觉得那个项目高估的,就提出来哈。最好有自己的依据!:))))))))
发表于 2018-09-12 12:27:24
资金利息有多少?好像负债很高啊
发表于 2018-09-12 12:29:32
xdfxq : 资金利息有多少?好像负债很高啊
这个,说烂了,哥哥嘴巴都起泡了。利息资本化,各个项目均考虑了利息成本。喜欢研究的,去查哥哥的历史帖子哦!
发表于 2018-09-12 12:34:25
合作伙伴都回购了,华发呢???????:)))))))

碧桂园“刮骨疗伤”:16亿增持回购,系统化解决问题赢回市场信心
发表于 2018-09-12 12:36:34
根据你的分析,你认为发华的市盈率是未来房地产板块中最低的吗
发表于 2018-09-12 12:40:18
n180613754264372 : 根据你的分析,你认为发华的市盈率是未来房地产板块中最低的吗
嗯。不但市盈率最低,利润复合增长速度也最高!不过,这是哥哥个人测算,别被忽悠哈!

如果谁有测算还有更低的,希望举出来,哥哥也去买!当然,要有理有据地精确测算,不能毛估估哈!:)))
发表于 2018-09-12 12:43:51
多谢
发表于 2018-09-12 12:46:34
别指望华发管理曾这帮渔民会回购,他们只看自己的荷包。
发表于 2018-09-12 12:49:02
泰禾华发 太仓院子要赚翻:

地价2300元,可售面积近20万。据传:售价将超过2.5万。如此,总货值超过40亿,要赚翻。华发权益50%。

已经具备销售条件。不过,销售有前提:必须等边上的五星级宾馆封顶才能销售,估计要等明年了!
发表于 2018-09-12 12:52:14
补仓:泰禾华发.太仓院子。地价9.88亿。包括两块地:其中,1号地由成交价5.76亿元,楼面价2962.57元/平。出让面积8.1万,商住,计容建筑面积19.76万平。该地命名为太仓院子。预计均价2.5万每平。另一块成交4.12亿,修建宾馆等!
发表于 2018-09-12 12:53:55
diagonal : 别指望华发管理曾这帮渔民会回购,他们只看自己的荷包。
嗯。但万一有意外惊喜呢!:)))))))
发表于 2018-09-12 13:04:44
跌停吗
发表于 2018-09-12 13:11:10
根据半年报 北京将台乡一级开发投资快要结束了,今年年底或者明年,该项目应该有2个多亿的利润入账。:)
发表于 2018-09-12 13:15:35
002146也不错
发表于 2018-09-12 13:15:45
601155
发表于 2018-09-12 13:20:59
荣盛发展、新城控股确实不错。但增长潜力与低估程度还是不如华发!!:)
发表于 2018-09-12 15:44:36
半边文人 : 佛山蝉城、上海闵行八宝项目,土地出让条件明确:大部分自持,可售非常有限!可以忽略!:)))))
佛山禅城的地块成本太高了,几乎是高位接盘。楼面价去到15000。因位置不好,其周围楼价也不过18000左右,不亏就不错了。
发表于 2018-09-12 15:44:51
算这些没有用,业绩好也是两三年,华发没有成长性,更没有转型后的长期想象空间
发表于 2018-09-12 15:51:59
股友vP1HEL : 算这些没有用,业绩好也是两三年,华发没有成长性,更没有转型后的长期想象空间
嗯。是这样。如此不看好,你天天在吧里发帖不止,是要体现大家:“此处有沟,警防跌入”吗?谢你了!:)——
发表于 2018-09-12 15:53:10
西街哥哥 : 佛山禅城的地块成本太高了,几乎是高位接盘。楼面价去到15000。因位置不好,其周围楼价也不过18000左右,不亏就不错了。
哪个项目?大多自持,价格再高也无所谓套不套!:))))
发表于 2018-09-12 16:01:03
华发在珠海的地多吗
发表于 2018-09-12 16:12:53
n180613754264372 : 华发在珠海的地多吗
不包括与碧桂园合作的项目,华发在珠海现在在建与待建的二级开发楼盘在20个左右,可建建筑面积超过400万平方米,总货值接近1千亿。

另有三个旧城改造项目已经启动,土地面积近百万,规划总建筑面积超过200万。:)))))))
发表于 2018-09-12 16:40:15
华发在中山的地多吗?
发表于 2018-09-12 16:49:00
我最看好未来的深中通道,本来想在珠海,中山买房子,又限购,想想还不如买华发,就是不了解。
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鉴于情况变化较大,尤其是华发在南京、武汉、无锡、苏州等地项目进展神速,合作项目同样进展很快。特根据目前情况,重新测算华发股份2020年收益,请你拍砖! (一)珠海区域 1、华发悦府(含华发悦天地。)总货值110亿,18、19年分别预计了25亿结算。20年结算超过30亿,是肯定的。按13%净利率计算,利润4亿。 2、华发国际海岸。总货值140亿,19年预计了20亿结算。20年进入结算高峰,结算超过40亿,妥妥的。按20%净利润估算,利润8亿。 3、华发广场。珠海的拳头产品,总货值250亿,19年预计了20亿结算。20年住宅部分悦琴湾+悦海湾,还有其它商住楼,结算额怎么也不会低于50亿。华发权益60%,权益货值30亿。地价只有5600元,净利润率不低于30%。权益利润9亿。 4、华发又一城(水郡)、依山郡两个项目。大项目,按现在的施工进度,2020进入结转高峰,两个项目结转30亿以上,应该没问题。利润率可达25%。利润7.5亿。 5、华发绿洋湾。今年开盘,基本是现房销售,20年会大量结转。货值近60亿,按30亿结转,20%净利率,利润6亿。 6、金湾华发国际商务中心。按10亿结转、利润率25%计算,利润2.5亿。 7、华发峰尚、华发峰景湾、华发山庄等珠海项目还有大量尾盘。暂估20亿交房。按15%利润率,利润3亿。 8、华发其它自有项目:北围的华发云谷、金湾华发创业大厦都很快开盘,20年大部结算,按10亿,1亿利润预估。 9、与碧桂园合作的三大项目总货值过百亿,进展极快,很快就要开盘,20年也应该有大额结转。考虑不确定性因素,暂时按40亿权益货值、5%权益利润即2亿利润统计。 2020年,珠海能结算大约220亿。权益利润应该超过43亿。 (二)上海区域 1、上海静安府。2020年基本全面完工了。总货值350亿,18、19两年考虑了170亿货值的结转。2020年保守预估结转80亿,应该问题不大。华发权益50%,权益货值40亿,按18%净利率估算,权益利润7亿。 3、上海华发四季、华发公馆尾盘,忽略不计。 2020年,华发在上海的交权益结转货值40亿。利润7亿。 (三)武汉区域 1、华发外滩首府:总货值100亿,结转40亿,毛坯均价3.5万元。毛利率40%,净利润率保守按14%计算,利润5.5亿。 2、华发外滩荟。建筑面积12万平米,楼面地价1.29万。明年面世销售。该楼盘大部商业,预计售价非常高,利润应该很不错,建了N多年,一直没开盘,20年怎么也该结转了。由于自持比例大,保守按15亿销售货值、20%利润率估算,利润3亿。 3、武汉中城荟、未来荟,尾盘20亿,按权益结算10亿,利润计1.5亿。 4、17、18年新购地的自有项目,大部分落在20年交付。保守按30亿货值,3亿利润结算。 5、与武汉中城合作新项目四宗,与金茂合作的华发金茂逸墅,总货值在100多亿。大部分下半年开盘,大部分落在20年结算。按50亿结转、50%权益,5%权益利润,计算利润2.5亿。 2020年,武汉地区预估结算大约120亿。权益利润应该超过15.5亿。 (四)广州及中山区域 1、广州华发中央公园、江南府以及其他项目尾盘、增城项目。以中央公园项目为主题,共计估计30亿。利润率10%,利润3亿。 2、中山华发四季、观山水两个长周期项目,进入结转高峰且溢价明显。估算结转30亿。净利润率按20%。利润6亿。 2019年,广州与中山合计结转60亿,利润9亿。 (五)南京地区 1、南京万象天地大部20年完工,尤其住宅部分,集中在20年交付。保守按50亿货值,华发权益50%、权益利润8%(即项目利润率16%)测算,估算利润4亿。 2、南京G35地块,华发50%权益。南京G31与万科合作地块,华发14%权益。两个项目按华发的权益预估结算货值15亿,利润10%低估,华发利润1.5亿。 南京小计权益货值40亿,利润5.5亿。 (六)、其他地区 1、威海华发九龙湾。四期以及公寓、商业等大量进入结转高峰,结转额怎么也不会低于30亿。净利润率不会低于20%了。利润6亿。 2、南宁华发国宾壹号。10亿。售价提高,净利润应该有15%。利润1.5亿。 3、苏州华发公园首府(货值近40亿)、无锡装饰城地块(货值70亿),20年交楼货值大。两个项目非常保守地按40亿结转、10%净利润计算,收益4亿。 4、苏州泰禾院子、太仓泰禾院子、嘉兴等地其他一些合作项目进入收获期。姑苏院子利润不高,但泰禾院子利润极高。三个项目保守按20亿权益货值、15%利润测算,3亿利润。 5、沈阳全运首府开盘,2020年6月整体交楼。开盘2个月销售非常不错,现在已经销了近20亿!按30亿货值计算,地价只有1000出头,不高,利润15%怎么也没有问题,大连、包头等地也还有零星结算。这些项目保守预估结算总额10亿,利润率15%。合计结算40亿,利润6亿。 小计:其他地区小计销售额140亿,利润20.5亿。 (七)华发的其他收益 1、参股的股权投资基金不少到期,该退出了。 2、为集团提供城改的咨询也该见银子了。 3、华发在北京等地的一级开发项目也该有回报了。 4、华发商都等华发本身其他项目每年也有几千万收益哈。 该项就按2个亿。保守计算收益吧! (八)2020年华发股份业绩测算结论: 1、2020年,华发股份结转项目营收为620亿。利润总额102.5亿。 2、考量到要分摊其他未结转项目的成本与亏损,对利润做扣减5亿的处理,最终按97.5亿预估20年收益。 3、按97.5亿利润,营收630亿(考虑其他营收10亿),2020年估算营收净利率为15.48%。 4、2020年测算97.5亿利润,按华发目前21.2亿的股本,摊薄每股收益4.60元。 5、按今日中午收盘价6.86元测算,华发股份2020年的动态PE为1.49倍。 6、考虑误差,调整收益范围为88-107亿,20年每股收益为4.15元-5.05元,动态市盈率为1.65-1.36倍! 以上,个人研究,友情分享。爱买就买,爱卖就卖。股市风险,买者自担。怨天尤人,哥哥不认哈!:)))) 有兄弟问:你的业绩预测靠谱吗?呵呵,我只能说:哥哥从不有意忽悠,但个人预测嘛,错误再所难免。兄弟们就当哥哥只是提供线索吧:线索在那里摆着,你自己去去粗取精、去伪存真。 如果你是极度悲观者,请你在哥哥预测的中值4.6元基础上每股收益下调20%、总利润下调20亿,也就是按保底收益3.5元每股来预计华发20年的收益,总该靠谱吧?不过,至于为什么下调,就需要兄弟们自己去找理由了! 欢迎拍砖!!
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