鉴于情况变化较大，尤其是华发在南京、武汉、无锡、苏州等地项目进展神速，合作项目同样进展很快。特根据目前情况，重新测算华发股份2020年收益，请你拍砖！

（一）珠海区域
1、华发悦府（含华发悦天地。）总货值110亿，18、19年分别预计了25亿结算。20年结算超过30亿，是肯定的。按13%净利率计算，利润4亿。
2、华发国际海岸。总货值140亿，19年预计了20亿结算。20年进入结算高峰，结算超过40亿，妥妥的。按20%净利润估算，利润8亿。
3、华发广场。珠海的拳头产品，总货值250亿，19年预计了20亿结算。20年住宅部分悦琴湾+悦海湾，还有其它商住楼，结算额怎么也不会低于50亿。华发权益60%，权益货值30亿。地价只有5600元，净利润率不低于30%。权益利润9亿。
4、华发又一城（水郡）、依山郡两个项目。大项目，按现在的施工进度，2020进入结转高峰，两个项目结转30亿以上，应该没问题。利润率可达25%。利润7.5亿。
5、华发绿洋湾。今年开盘，基本是现房销售，20年会大量结转。货值近60亿，按30亿结转，20%净利率，利润6亿。
6、金湾华发国际商务中心。按10亿结转、利润率25%计算，利润2.5亿。
7、华发峰尚、华发峰景湾、华发山庄等珠海项目还有大量尾盘。暂估20亿交房。按15%利润率，利润3亿。
8、华发其它自有项目：北围的华发云谷、金湾华发创业大厦都很快开盘，20年大部结算，按10亿，1亿利润预估。
9、与碧桂园合作的三大项目总货值过百亿，进展极快，很快就要开盘，20年也应该有大额结转。考虑不确定性因素，暂时按40亿权益货值、5%权益利润即2亿利润统计。
2020年，珠海能结算大约220亿。权益利润应该超过43亿。

（二）上海区域
1、上海静安府。2020年基本全面完工了。总货值350亿，18、19两年考虑了170亿货值的结转。2020年保守预估结转80亿，应该问题不大。华发权益50%，权益货值40亿，按18%净利率估算，权益利润7亿。
3、上海华发四季、华发公馆尾盘，忽略不计。
2020年，华发在上海的交权益结转货值40亿。利润7亿。

（三）武汉区域

1、华发外滩首府：总货值100亿，结转40亿，毛坯均价3.5万元。毛利率40%，净利润率保守按14%计算，利润5.5亿。
2、华发外滩荟。建筑面积12万平米，楼面地价1.29万。明年面世销售。该楼盘大部商业，预计售价非常高，利润应该很不错，建了N多年，一直没开盘，20年怎么也该结转了。由于自持比例大，保守按15亿销售货值、20%利润率估算，利润3亿。
3、武汉中城荟、未来荟，尾盘20亿，按权益结算10亿，利润计1.5亿。
4、17、18年新购地的自有项目，大部分落在20年交付。保守按30亿货值，3亿利润结算。
5、与武汉中城合作新项目四宗，与金茂合作的华发金茂逸墅，总货值在100多亿。大部分下半年开盘，大部分落在20年结算。按50亿结转、50%权益，5%权益利润，计算利润2.5亿。
2020年，武汉地区预估结算大约120亿。权益利润应该超过15.5亿。

（四）广州及中山区域
1、广州华发中央公园、江南府以及其他项目尾盘、增城项目。以中央公园项目为主题，共计估计30亿。利润率10%，利润3亿。
2、中山华发四季、观山水两个长周期项目，进入结转高峰且溢价明显。估算结转30亿。净利润率按20%。利润6亿。
2019年，广州与中山合计结转60亿，利润9亿。

（五）南京地区
1、南京万象天地大部20年完工，尤其住宅部分，集中在20年交付。保守按50亿货值，华发权益50%、权益利润8%（即项目利润率16%）测算，估算利润4亿。
2、南京G35地块，华发50%权益。南京G31与万科合作地块，华发14%权益。两个项目按华发的权益预估结算货值15亿，利润10%低估，华发利润1.5亿。
南京小计权益货值40亿，利润5.5亿。

（六）、其他地区
1、威海华发九龙湾。四期以及公寓、商业等大量进入结转高峰，结转额怎么也不会低于30亿。净利润率不会低于20%了。利润6亿。
2、南宁华发国宾壹号。10亿。售价提高，净利润应该有15%。利润1.5亿。
3、苏州华发公园首府（货值近40亿）、无锡装饰城地块（货值70亿），20年交楼货值大。两个项目非常保守地按40亿结转、10%净利润计算，收益4亿。
4、苏州泰禾院子、太仓泰禾院子、嘉兴等地其他一些合作项目进入收获期。姑苏院子利润不高，但泰禾院子利润极高。三个项目保守按20亿权益货值、15%利润测算，3亿利润。
5、沈阳全运首府开盘，2020年6月整体交楼。开盘2个月销售非常不错，现在已经销了近20亿！按30亿货值计算，地价只有1000出头，不高，利润15%怎么也没有问题，大连、包头等地也还有零星结算。这些项目保守预估结算总额10亿，利润率15%。合计结算40亿，利润6亿。

小计：其他地区小计销售额140亿，利润20.5亿。

（七）华发的其他收益
1、参股的股权投资基金不少到期，该退出了。
2、为集团提供城改的咨询也该见银子了。
3、华发在北京等地的一级开发项目也该有回报了。
4、华发商都等华发本身其他项目每年也有几千万收益哈。
该项就按2个亿。保守计算收益吧！

（八）2020年华发股份业绩测算结论：
1、2020年，华发股份结转项目营收为620亿。利润总额102.5亿。
2、考量到要分摊其他未结转项目的成本与亏损，对利润做扣减5亿的处理，最终按97.5亿预估20年收益。
3、按97.5亿利润，营收630亿（考虑其他营收10亿），2020年估算营收净利率为15.48%。
4、2020年测算97.5亿利润，按华发目前21.2亿的股本，摊薄每股收益4.60元。
5、按今日中午收盘价6.86元测算，华发股份2020年的动态PE为1.49倍。
6、考虑误差，调整收益范围为88-107亿，20年每股收益为4.15元-5.05元，动态市盈率为1.65-1.36倍！

以上，个人研究，友情分享。爱买就买，爱卖就卖。股市风险，买者自担。怨天尤人，哥哥不认哈！：））））

有兄弟问：你的业绩预测靠谱吗？呵呵，我只能说：哥哥从不有意忽悠，但个人预测嘛，错误再所难免。兄弟们就当哥哥只是提供线索吧：线索在那里摆着，你自己去去粗取精、去伪存真。

如果你是极度悲观者，请你在哥哥预测的中值4.6元基础上每股收益下调20%、总利润下调20亿，也就是按保底收益3.5元每股来预计华发20年的收益，总该靠谱吧？不过，至于为什么下调，就需要兄弟们自己去找理由了！

欢迎拍砖！！