曾经的中国房地产开发企业十强，如今在衰落的道路上越走越远。

　　日前，北京万通地产股份有限公司(简称：万通地产600246.SH)发布第一季度业绩报告，营业收入和归属上市公司股东的净利润双双出现大幅下滑。而在前一天发布的2017年年报中，万通地产的营业收入和净利润均创造了近4年的新高，但仍然没有超过2008年的业绩。10年来，万通地产退步明显。

　　截至2017年底，万通地产持有待开发的土地只剩一宗，面积为29.28万平米，土地储备严重缺乏，不仅如此，其持有的可售物业面积也持续减少。

　　土地储备严重不足

　　根据万通地产2017年年报显示，其报告期内营业收入为32.95亿元，同比增长41.06%，归属上市公司的净利润3.56亿元，同比增长222.87%，基本每股收益同比增加145.61%。除此之外，万通地产的负债率由2016年的51.74%降低到2017年的46.12%，非流动负债比2016年减少25.94亿元。

　　看上去这是一份不错的成绩单，据万通地产方面称，业绩增长主要是因为达到结转收入时点的项目比2016年同期有所增加。

　　这主要得益于万通地产位于杭州的两个项目，记者梳理发现，2017年杭州万通中心销售面积4.6万平米，同在杭州的另一个项目杭州未来科技城销售面积为11.62万平米。而所有其他项目加起来的销售面积只有约5万平米。

　　万通地产的业务分布在北京、香河、天津、成都、杭州这几个城市，2017年天津区域营业收入大减，仅为2.52亿元，其他几个区域营业收入均有提升，其中杭州所在的华东区域营业收入达到4.58亿元，超越天津和川渝地区，成为对营业收入贡献仅次于北京的区域。

　　不过，由于近两年较少拿地，万通地产正面临土地储备严重不足的窘境。其最后一次大规模拿地还要追溯到2013年，当年万通地产新增三块土地储备，分别为杭州良渚项目，规划面积为8.3 万平米；天津生态城19号地，规划面积为10.4万平米；北京怀柔杨家园项目，规划面积为10.3 万平米。2014年万通地产新增一块土地储备，为杭州未来科技城项目，占地面积为6.34万平米。公司可出租权益面积7.35万平米，租金收入1.78亿元。

　　此后，万通地产拿地陷入停滞。2015-2017年，万通地产持有待开发的土地面积分别为56、56.85、29.28万平米，呈减少趋势。

　　与此同时，截止到2017年底，万通地产已开发的项目大部分已销售，其中天津地区的万通华府、万通新城国际、万通生态城新新家园、万通上游国际、万通上北新新家园等项目早在2015年便处于尾盘状态。除此之外，成都、北京的大部分项目也处于尾盘状态。2017年贡献较大的杭州两个项目只剩下6.58万平米的可供出售面积。

　　项目可销售面积减少，土地储备却没有增加，对于万通地产2018年的业绩将会造成较大影响。

　　2018年第一季度，万通地产营业收入为3.96亿元，同比降低41.78%，归属于上市公司股东的净利润为819.96万元，同比降低89.15%。对此，万通地产归结于公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所减少所致。报告显示，第一季度只有天津万通金府国际、杭州万通中心、杭州时尚公馆这三个项目实现了签约。

　　另外，万通地产上海项目贷款2018年到期，致使其一年内到期的非流动负债达到24.4亿元，同比增长6001%，这将使其面临较大的偿债压力。

　　转型地产金融

　　万通地产2017年看起来不错的业绩还不及10年前的水平。记者查询发现，早在2008年，万通地产便实现了48.4亿元营业收入，归属上市公司股东的净利润为5.27亿元。

　　2008年，碧桂园的营业收入只有157亿元，恒大118亿元，如今这两家房企营业收入分别达到了2269亿元和3110.2亿元。彼时首创置业与万通地产的规模相当，营业收入为51.7亿元，净利润为3.83亿元，10年后，首创置业在2017年实现了212.92亿元的营业收入，净利润为21.13亿元。同为北京地区的房企，曾在同一级别的万通地产和首创置业如今差距逐渐拉大。

　　10年间，万通地产曾在掌舵人冯仑的思路下实施转型，但均没有成功。

　　2009年左右，万通地产便开始大力开发商用物业，2010年，万通地产称围绕转型与增长这一主题，遵循“滨海新区，美国模式、万通价值观和打造绿色公司”的战略方针，在巩固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破，开拓了新的融资模式，实现了财务安排的多样性与商用物业业态拓展的最优匹配，公司绿色战略实施及创新研发工作获得了实质性进程。

　　2011年4月15日，万通地产在一次新闻发布会上正式宣布向商用物业转型，称未来5年(至2015年)，商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平米，目标年租金收入11亿元。

　　然而，到2015年万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元，2016年房屋租赁营业收入进一步降到1.58亿元，截至2016年底，万通地产投资性房地产总额为5.61亿元，这离2011年提出的总投资150亿元、年租金收入11亿元的目标相去甚远，转型宣告失败。

　　2014年10月，冯仑就引入了嘉华控股，冯仑方面拟通过转让上市公司控股股权，实现嘉华集团入主万通地产的目的。2015年，万通地产董事会重组，冯仑系人马退出。2016年，嘉华控股收购万通地产股份，收购完成后持股比例达35.66%，拿到万通地产的控股权。

　　随着冯仑系人马退出，嘉华系人马上位，万通地产开始由传统的第二产业生产型向第三产业服务型转型。据其2015年年报显示，万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌，通过这一平台实现地产服务业的转型升级，在物业管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展。2016年万通地产又明确实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。

　　为实现这一转型目标，2017年6月万通地产全资收购了中融国富投资管理有限公司，试图促进公司主营业务发展，提升公司的市场竞争力和可持续发展能力。