中金公司
南京高科(600064)地产为本 转型未来
投资亮点
南京市场火热，地产业务即将爆发。公司是南京国资委控股企业，过往十余年扎根南京经济技术开发区以及栖霞片区开发，形成房地产开发、市政基建、产业股权投资和医药四大板块业务架构。公司在南京栖霞区有3 个商品房项目，总储备达42 万平米（建面口径）；高科〃荣境是未来两年销售/结算的主力贡献项目，我们预计荣境项目2016 年销售额有望突破40 亿元（现精装均价3 万元/平米，税前结算毛利率有望接近50%），拉动公司2016~2017主营业务利润实现47%的复合增长。
“大创投”硕果累累，资产重估价值过百亿：公司2016 年重点推进“大健康、大创投”转型。在股权投资方面，公司实战经验丰富，曾成功投资过南京银行、中信证券、栖霞建设、臣功制药等。目前，公司股权投资管理资产市值（含重估值）已突破百亿元，累计账面浮盈约45 亿元（税后），且每年红利贡献超2 亿元（2016年中报贡献2.1 亿元）。
“大健康”板块基础扎实，跨越式并购发展即将启动。公司医药板块主体运作平台是臣功制药，2015 年在新三板成功挂牌上市，也是公司股权投资结下的硕果之一（1998 年首次股权入主，累计投资仅不到3600 万元）。臣功制药近五年净利润年均增长率高达25%，期间累计为公司增厚2.3 亿元净利润。公司还于2015 年与中钰资本合作成立了中钰高科健康产业并购基金，未来将通过股权投资方式并购成熟的制药技术，缩减新药品研发周期，以实现医药板块的快速扩张。
财务预测
我们估计，公司2016/17 年将分别实现收入64.1/73.2 亿元，同比增速分别为65.1%/14.3%；实现净利润10.8/13.5 亿元，对应每股收益1.40/1.75 元，同比增速分别为27.2%/25.1%。
估值与建议
公司目前股价对应2016/17 年市盈率分别为12.5/10.0 倍，较每股净资产值（SOTP）折让33%。我们看好公司地产主业为轴，大健康、大创投双轮驱动的模式，首次覆盖予以公司“推荐”评级，给予目标价22 元，对应每股净资产值折让15%，较当前股价上涨空间25.7%。