公告日期：2022-06-30

深圳市龙光控股有限公司

公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二二年六月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

利安达会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

1、短期偿债压力较大

截止 2021 年末，发行人短期借款为 11.52 亿元，一年内到期的非流动负债为 228.65
亿元（其中公开市场到期 105.36 亿元），短期偿债压力较大。

由于新型冠状病毒疫情反复，宏观经济下行压力较大，居民观望情绪浓厚，当前商品房销售放缓叠加地方政府预售资金监管力度提升，导致回款减少；同时受房企违约事件影响，整体行业融资信用受损，传统涉房融资渠道均已收紧。上述两个方面影响本公司的还本付息能力。

当前公司面临一定的流动性压力，投资人分别于 2022 年 3 月 21 日，2022 年 3 月 22
日，2022 年 3 月 29 日和 2022 年 4 月 13 日通过了 19 龙控 01、18 龙控 02，龙联 08 和 20
龙控 02 的展期方案。目前公司积极通过盘活资产、加快推盘来增强流动性，但后续资产盘活及销售的恢复存在不确定性，公司正在就近期到期或回售的债券进行展期准备。

2、主营业务毛利率下降

公司 2021 年的毛利率为 23.19%，相比 2020 年的 30.16%下降了 6.97 个百分点。主要
是由于商品房销售的毛利率由 2020 的 27.52%下降到了 21.72%。今年来受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。

3、投资性房地产价值变动风险

本公司投资性房地产采用公允价值模式计量，最近两年投资性房地产的公允价值变动收益在一定程度上提升了公司的利润水平。2021 年、2020 年公允价值变动收益分别达

10.24 亿元和 15.02 亿元，占当年营业利润分别为 8.00%和 8.63%。若受国家宏观政策的持
续调控的影响，未来房价如出现大幅度下降或房地产行业整体低迷，以及区域经济发展滞后，导致投资性房地产租金下降或资本无法保值增值，将对公司的财务业绩产生不利影响，即影响公司的营业利润、净利润，进而影响公司的偿债能力。

4、受限资产较多的风险

截至 2021 年末，公司所有权受限制的资产价值合计为 1,219.70 亿元，占公司总资产
的比例为 47.65%，对比 2020 年的 284.41 亿元，增长了 328.86%。主要是受行业风险事件
的影响，银行等金融机构加强了贷后监管，大量货币资金滞留在贷款行作为备偿金，同时对于融资要求提供相应的抵押担保。

5、存货跌价风险

截至 2021 年末，公司合并口径的存货金额为 1,094.75 亿元，占总资产的比重达

42.77%，主要为在建开发产品、已完工开发产品和拟开发产品等，存货中存在部分毛利率相对较低的项目。公司存货的价值会因房地产市场的波动而发生变动。但由于公司整体的地货比处于可控范围，公司目前没有计提存货跌价准备。

6、对外担保大幅增加

截止 2021 末，公司对外担保的总额为 564.92 亿元，相比 2020 年增长了 48.02%，主
要是为关联方提供的担保余额为 155.67 亿元，增长较多，一方面是由于合作项目增多，在行业下行的市场环境下，银行等金融机构要求提供除土地抵押之外的担保措施。另外，截
至 2021 年 12 月 31 日，对关联方担保为 155.67 亿元，相比 2020 年末增加 139 亿元，其中
新增的金额中 83.8 亿元系公司对担保披露标准进行调整后所导致的增加，扣除此金额后，增加金额为 55.2 亿元。


目录


重要提示......2
重大风险提示 ...... 3
释义...... 6
第一节 发行人情况 ...... 7
一、 公司基本信息...... 7
二、 信息披露事务负责人...... 7
三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况...... 8
四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况......……
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