公告日期：2022-04-29

上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二二年四月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。


重大风险提示

一、存货跌价风险

最近三年，发行人存货账面价值分别为 180.60 亿元、188.86 亿元及 198.90 亿元，存
货金额报告期内呈现增长趋势。发行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人 1993、1994 年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的发展和盈利能力实现。但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。
二、资本支出增加风险

发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面临的建设任务与资本支出规模较大的风险。
三、经营性现金净流量波动风险

最近三年，发行人经营活动净现金流量净额分别为-14.95 亿元、-10.31 亿元和 24.71
亿元，出现较大幅度的波动。2020 年发行人经营活动现金流净额较 2019 年大幅增长，主
要与原因为 2020 年发行人各项税费支付现金较 2019 年减少。2021 年，公司的经营活动现
金流量净额大幅增长，主要为公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。公司经营性现金净流量波动较大，会影响到发行人经营活动获取现金能力和整体盈利水平。发行人经营性现金净流量净流出需要依靠外部融资来满足资金需求，对银行借款等外部融资的依赖程度较大。发行人的经营性现金净流量波动所产生的风险可能影响其偿债能力。
四、土地开发收入波动风险

最近三年，发行人土地开发收入分别为 50,795.80 万元、921.79 万元和 64,945.59 万
元，占发行人主营业务收入的比例分别为 47.13%、0.47%和 16.00%。发行人从事土地前期开发等经营活动，受土地动拆迁进度的影响、同时为配合市重大工程项目开发进展以及浦东新区政府开发要求，发行人土地开发及转让存在一定不确定性，因此发行人土地开发收入存在波动，可能会对发行人盈利能力及财务状况带来一定影响。
五、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险

最近三年，发行人实现的投资收益分别为 46,648.19 万元、92,908.59 万元和

96,395.47 万元，最近三年投资收益占当期净利润比重分别为 74.15%、119.60%和 90.32%，近三年内波动较大。未来如果受发行人联营企业业务影响、股权处置等影响，对发行人利润稳定性及偿债能力造成不利影响。
六、长期应收款尚无明确回款安排的风险

截至 2021 年末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为

13.12%，占比较大。长期应收款主要为应收浦东土地储备中心款项，该款项主要是因为发行人参与川沙新镇 A-1 地块前期动拆迁形成，该款项按照浦东新区发改委出具的《关于川沙新镇 A-1 地块土地储备项目资金来源的批复》（沪浦发改投〔2009〕644 号）明确了发行人承担的资金本息及管理费在未来川沙新镇 A-1 地块土地出让费用中给予返还，但浦东新
区发改委、浦东土地储备中心尚未与发行人明确后续的回款安排。若该款项未来回款不及时，可能影响公司的运营效率和偿债能力。
九、其他应收款余额较大风险

最近三年末，发行人其他应收款金额分别为 709,503.31 万元、719,934.22 万元和

635,021.68 万元，占总资产的比重分别为 17.48%、16.04%和 13.90%。发行人其他应收款主要是对上海浦东轨道交通开发投资（集团）有限公司、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司、上海天艺文化投资发展有限公司等关联方的往来款，关联交易的其他应收款项较集中。……
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