公告日期：2021-04-30

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上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券年度报告

（ 2020 年）

二〇二一年四月

上海浦东土地控股（集团）有限公司公司债券年度报告（2020 年）

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重要提示

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已

对年度报告提出书面审核意见，监事已签署书面确认意见。

本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告

。

地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作

为独立法人负责偿还。

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重大风险提示

一、存货跌价风险

最近三年，发行人存货账面价值分别为 165.17 亿元、 180.60 亿元及 188.78 亿元，存

货金额报告期内有所波动。发行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人 1993、

1994 年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的发

展和盈利能力实现。但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未

能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可

能存在一定的跌价风险。

二、资本支出增加风险

发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开

发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面

临的建设任务与资本支出规模较大的风险。

三、经营性现金净流量波动风险

最近三年，发行人经营活动净现金流分别为-9.06 亿元、 -14.95 亿元和-1.55 亿元，

出现较大幅度的波动。 2019 年发行人现金流量净额大额为负，主要系东旭置业项目投资及

新场古镇安置房源款支出较大、支付其他与经营活动有关的现金以及支付的各项税费增加

所致。公司经营性现金净流量波动较大，会影响到发行人经营活动获取现金能力和整体盈

利水平。发行人经营性现金净流量净流出需要依靠外部融资来满足资金需求，对银行借款

等外部融资的依赖程度较大。发行人的经营性现金净流量波动所产生的风险可能影响其偿

债能力。

四、盈利能力不稳定风险

发行人目前主营业务收入主要来自于土地开发、房产销售、经营性物业收入等。最近

三年，发行人主营业务毛利润分别为 28,375.38 万元、 56,945.13 万元和 73,610.15 万元

，主营业务毛利率为 62.56%、 52.84%和 38.69%。发行人主营业务收入中土地开发收入和房

产销售收入在最近三年波动较大，若土地价格下跌、房产市场及政策变动，则发行人营业

收入会受到较大不利影响，发行人存在盈利能力不稳定风险。

五、土地开发收入波动风险

最近三年，发行人土地开发收入分别为 24,476.19 万元、 50,795.80 万元和 921.79 万

元，占发行人主营业务收入的比例分别为 53.97%、 47.13%和 0.48%。发行人从事土地前期

开发等经营活动，受土地动拆迁进度的影响、同时为配合市重大工程项目开发进展以及浦

东新区政府开发要求，发行人土地开发及转让存在一定不确定性，因此发行人土地开发收

入存在波动，可能会对发行人盈利能力及财务状况带来一定影响。

六、房产销售规模不稳定风险

发行人房产销售在报告期内的收入规模波动较大，最近三年，发行人房产销售收入分

别为 0.00 万元、 34,902.97 万元和 167,006.19 万元。发行人的房产销售业务与土地开发

密切相关，发行人该业务的收入规模有一定的不确定性。

七、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险

上海浦东土地控股（集团）有限公司公司债券年度报告（2020 年）

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最近三年，发行人实现的投资收益分别为 466,093.20 万元、 46,648.19 万元和

92,908.59 万元，最近三年投资收益占当期净利润比重分别为 143.01%、 74.15%和 119.60%

，近三年内波动较大。 2019 年投资收益较 2018 年减少 419,445.01 万元，主要系上期转让

上海天艺文化投资发展有限公司股权为一次性收益。未来如果受发行人联营企业业务影响

、股权处置等影响，对发行人利润稳定性及偿债能力造成不利影响。

八、长期应收款尚无明确回款安排的风险

截至 2020 年末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为

14.38%，占比较大。长期应收款主要为……
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