公告日期：2023-11-07

奥园集团有限公司
公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年十一月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。


重大风险提示

投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对本公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具之日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节发生的重大变化如下：

一、公司 2022 年度审计报告的审计意见为无法表示意见

根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“信永中和”）出具的《奥园集团有限公司 2022 年度审计报告》（XYZH/2023SZAI1B0002），信永中和不对后附的奥园集团财务报表发表审计意见。形成无法表示意见的基础如下：

与持续经营相关的重大不确定性

2022 年度，奥园集团净亏损 42.5 亿元及经营现金流出净额 5.1 亿元。于 2022 年 12 月
31 日，奥园集团流动负债超出流动资产 154.7 亿元，而银行及其他借款以及应付债券总额为 646.0 亿元，且奥园集团资本承诺 225.4 亿元，而银行存款（包括受限制银行存款）71.5
亿元。此外，于 2022 年 12 月 31 日，奥园集团的若干银行及其他借款已违约或交叉违约，
且因多种原因而被多方起诉，这些情况表明存在可能导致对奥园集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。而如财务报表附注“三、财务报表的编制基础之（2）持续经营”所述的应对计划或改善措施，但因前述多重不确定性的影响其是否能够落实具有重大不确定性，我们无法获取与评估持续经营能力相关的充分、适当的审计证据，以判断公司在持续经营假设的基础上编制财务报表是否恰当。

二、主营业务下滑，盈利能力下降的风险

公司 2022 年的营业总收入为 182.79 亿元，相比 2021 年同期下降了 62.07%，2022 年度
公司销售毛利率为 6.98%，较上年同期下降 58.63%。公司经营情况恶化，一方面因房地产市场整体下行；另一方面，因公司出现债务逾期、诉讼及负面舆情，导致公司销售规模及销售价格均出现下行趋势，公司经营业绩进一步下滑。

公司 2022 年净利润为-42.48 亿元，亏损幅度较上年同期缩小。报告期内，公司经营业
绩下滑，盈利能力减弱。


三、流动性紧张的风险

受商品房销售放缓、地方政府预售资金监管力度提升、房企违约事件使得整体行业融资信用受损等多方面影响，公司从2021年四季度开始出现流动性紧张的情形。2022年度，宏观环境及行业环境未有明显改善，受销售下滑、债务逾期及诉讼等因素影响，公司流动性紧张情形进一步加重。

截至 2022 年末，公司货币资金余额 71.55 亿元，较上年期末减少 55.91%；货币资金中
受限资金 37.75 亿元，占 2022 年末货币资金余额比重为 52.77%。截至 2022 年末，公司短
期借款余额为 59.69 亿元，较上期末同比减少 35.66%；公司一年内到期的非流动负债余额为 521.06 亿元，较上期末同比减少 18.12%（主要因部分债务完成展期，由一年内到期的非流动负债重分类至长期债务）。截至 2022 年末，公司流动资产规模为 2,007.09 亿元，流动负债规模为 2,161.83 亿元，公司短期偿债能力较弱。

四、资产减值的风险

公司主营业务为房地产开发，持有的主要资产为开发的房地产产品、项目公司股权、投资性房地产等。因受房地产行业价格下行的影响，2022年度，公司资产减值损失为10.66亿元，主要为公司持有待售资产的减值损失。若未来受到宏观经济影响，房地产市场价格进一步下降，则公司的资产可能存在进一步减值的风险。

五、受限资产规模较大的风险

截至 2022 年末，公司的受限资产主要为存货、投资性房地产和货币资金等，合计459.19 亿元，占 2022 年末总资产的 20.55%。公司受限资产规模较大，在一定程度上……
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