公告日期：2023-11-07

奥园集团有限公司
公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二三年十一月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。


重大风险提示

投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具之日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节发生的重大变化如下：

一、公司 2021 年度审计报告的审计意见为无法表示意见

根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“信永中和”）出具的《奥园集团有限公司 2021 年度审计报告》（XYZH/2023SZAI1B0003），信永中和不对后附的奥园集团财务报表发表审计意见。形成无法表示意见的基础如下：

与持续经营相关的重大不确定性

2021 年度，奥园集团净亏损 314.4 亿元及经营现金流出净额 238.2 亿元。于 2021
年 12 月 31 日，奥园集团流动负债超出流动资产 189.8 亿元，而银行及其他借款以及应
付债券总额为744.1亿元，且奥园集团资本承诺277.7亿元，而银行存款（包括受限制
银行存款）162.3 亿元。此外，于 2021 年 12 月 31 日，奥园集团的若干银行及其他借
款已违约或交叉违约，且因多种原因而被多方起诉，这些情况表明存在可能导致对奥园集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。而如财务报表附注“三、财务报表的编制基础之（2）持续经营”所述的应对计划或改善措施，但因前述多重不确定性的影响其是否能够落实具有重大不确定性，我们无法获取与评估持续经营能力相关的充分、适当的审计证据，以判断公司在持续经营假设的基础上编制财务报表是否恰当。

二、主营业务下滑，盈利能力下降的风险

公司 2021 年的营业总收入为 481.97 亿元，相比 2020 年同期下降了 26.05%，2021 年度
公司销售毛利率为16.88%，较上年同期下降了41.57%。公司经营情况恶化，一方面因房地产市场整体下行；另一方面，因公司出现债务逾期、诉讼及负面舆情，导致公司销售规模及销售价格均出现下行趋势。


公司 2021 年净利润为-314.36 亿元，较上年同期转盈为亏。除公司主营收入及毛利率
下降影响外，公司 2021 年度计提大额资产减值损失，使得公司出现大幅亏损。公司主营业务及盈利能力均出现重大不利变化，导致公司偿债能力下降。

三、流动性紧张的风险

受商品房销售放缓、地方政府预售资金监管力度提升、房企违约事件使得整体行业融资信用受损等多方面影响，公司从 2021 年四季度开始销售回款规模下降，新增融资受限，公司资金流入规模下滑；同时，公司货币资金因偿付到期债务导致规模快速下降，短期偿债压力增大，公司产生流动性紧张的情形，短期偿债能力出现重大不利变化。

截至 2021 年末，公司货币资金余额 162.26 亿元，较上年期末减少 70.72%；货币资金
中受限资金 88.31 亿元，占 2021 年末货币资金余额比重为 54.42%。截至 2021 年末，公司
短期借款余额为 92.76 亿元，较上期末同比增长 2266.42%；公司一年内到期的非流动负债
余额为 636.37 亿元，较上期末同比增长 105.95%。截至 2021 年末，公司流动资产规模为
2275.43 亿元，流动负债规模为 2465.22 亿元，流动资产已无法覆盖流动负债。

四、资产减值的风险

公司主营业务为房地产开发，持有的主要资产为开发的房地产产品、项目公司股权、投资性房地产等。因受房地产行 业 价 格 下 行 的 影 响 ， 2021 年度，公司资产减值损失为214.53 亿元，包括但不限于：存货跌价损失、长期股权投资减值损失及使用权资产减值损失等。若未来受到宏观经济影响，房地产市场价格进一步下降，则公司的资产可能存在进一步减值的风险。

五、受限资产规模较大的风险

截至 2021 年……
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