公告日期：2024-04-29

深圳市龙光控股有限公司

公司债券年度报告

（2023 年）

二〇二四年四月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

利安达会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。


重大风险提示

1、受多重因素影响，面临流动性风险
由于房地产下行，居民观望情绪浓厚，商品房销售较差叠加地方政府预售资金监管，回款减少较多；受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素影响，公司偿债能力继续弱化，面临流动性风险。
2、货币资金减少，且受限资金多，偿债压力较大
截至 2023 年末，公司的货币资金较上年末继续减少，仅为 97.32 亿元（其中受限资金

3.86 亿元，预售监管户资金 71.17 亿元，各类保证金 19.57 亿元，可自由使用货币资金仅
为 2.72 亿元），但有息负债 696.98 亿元，其中一年内到期的非流动负债 271.55 亿元，偿
债压力较大。公开市场方面，公司存续的公司债券及 ABS 一年内分别应兑付 22.17 亿元、
13.40 亿元，但公司截至 2023 年末可自由使用货币资金仅为 2.72 亿元，且于 2024 年 1 月
4 日又支付了公开市场产品利息 2.55 亿元，目前公司流动性紧张，兑付存在较大不确定性。
3、营业总收入虽有所增加，但持续亏损，净资产减少

公司 2023 年营业总收入 464.52 亿元，相比 2022 年营业收入增加了 83.56 亿元，同比增幅
21.93%，主要是因为结转量增加，确认收入增加。但 2023 年持续亏损，归属于母公司股东
的净亏损 90.69 亿元，较 2022 年的净亏损增加 16.96 亿元亏损，2023 年，结转项目的毛
利率下降及公司计提了存货跌价准备 63.12 亿元，增加了本期亏损。2023 年末，公司净资
产 366.63 亿元，较 2022 年末减少 160.65 亿元，减少比例 30.47%，主要为本期亏损造成
的净资产减少。
4、合约销售恢复不达预期，去化较慢
2023 年，在多重因素持续影响下，房地产市场仍低位运行，公司整体销售情况不达预期，公司未经审计权益合约销售金额约 151.58 亿元，去化周期拉长，将导致后续财务费用持续加重。
5、主营业务毛利率持续下降

公司 2023 年毛利率 3.04%，相比 2022 年的 10.16%下降了 7.12 个百分点，主要是自 2022
年以来受市场下行，毛利低项目结转叠加本期部分现房折价销售的影响，房地产行业的利润率普遍下降。
6、受限资产较多的风险

截至 2023 年末，公司所有权受限制的资产价值合计 1,670.59 亿元（2022 年末为 1,403.44
亿元），占公司总资产的比例 71.88%，主要是抵押受限的存货和投资性房地产。
7、存货跌价风险

截至 2023 年末，公司合并口径的存货金额 1,464.86 亿元，占总资产的比重达 63.03%，主
要是在建开发产品、已完工开发产品和拟开发产品等。存货中存在部分毛利率相对较低的项目，公司存货的价值会因房地产市场的波动而发生变动，2023 年公司计提了 63.12 亿元存货跌价准备。
8、对外担保金额较大

截至 2023 年末，公司对外担保的总额 472.92 亿元，较 2022 年末公司对外担保的 615.23
亿元减少了 23.13%，其中对外担保总额中为商品房承购人提供抵押贷款阶段担保余额


432.28 亿元（2022 年末为 540.21 亿元）、为关联方提供的担保余额 40.64 亿元（2022 年
末为 75.02 亿元），为关联方提供担保主要是由于合作项目，在行业下行的市场环境下，银行等金融机构要求提供除土地抵押之外的担保措施。
9、投资性房地产价值变动风险
公司投资性房地产采用公允价值模式计量，投资性房地产公允价值变动收益在一定程度上提升了公司的利润水平，2022 年公司投资性房地产公允价值变动收益达 15.44 亿元，2023
年公司投资性房地产公允价值变动收益 12.88 亿元，较 2022 年减少 16.5……
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