公告日期：2023-04-28

深圳市龙光控股有限公司

公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年四月


重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

利安达会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

投资者参与投资本公司发行的公司债券时，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素。
截至本报告期末，本公司面临的风险因素与上一期定期报告相比，新增风险因素如下文列示，请投资者关注：
1、营业总收入下降，利润转盈为亏，净资产减少

公司 2022 年的营业总收入为 380.96 亿元，相比 2021 年的营业收入 711.38 亿元，下降了
330.42 亿元，下降比例为 46.45%，主要因 2022 年度公司工程进度有所放缓，年内结转体
量下跌，确认收入减少，公司商品房销售收入从 2021 年的 591.92 亿元下降到 2022 年的
341.84 亿元，同比下滑 42.25%。

公司 2022 年归属于母公司股东的净亏损为 73.73 亿元，由 2021 年的净利润 96.54 亿元转
盈为亏。行业大环境持续影响，房企 2022 年业绩大幅下降及预亏已经成为行业普遍现象。2022 年度公司工程进度有所放缓，年内结转体量下跌，确认收入减少，且部分低毛利项目于本年度结转，导致本年度结转毛利率大幅下降。于 2022 年，公司对存货计提了存货跌价准备 79.75 亿元，增加了当年亏损。2022 年公司面临短期流动性压力，为缓解流动性压力，公司处置了项目股权而给公司带来非经营性的亏损，进一步提高了本年度净亏损金额。
于 2022 年 12 月 31 日，公司净资产为 527.28 亿元，相比 2021 年末减少了 125.03 亿元，
减少比例为 19.17%，主要为当年亏损造成的年末净资产减少。
2、货币资金减少，短期偿债压力较大

截至 2022 年 12 月末，公司的货币资金为 128.57 亿元（其中受限资金为 37.88 亿元，监管
户资金为 89.71 亿元，可自由使用货币资金仅 0.98 亿元），相比 2021 年 12 月末 353.22 亿
元减少 63.60%，主要因合约销售大幅下降及新增融资受限。

截至 2022 年 12 月末，发行人短期借款为 8.27 亿元，一年内到期的非流动负债为 204.46
亿元，但截至 2022 年 12 月末公司的货币资金为 128.57 亿元（其中受限资金为 37.88 亿元
，监管户资金为 89.71 亿元，可自由使用货币资金仅 0.98 亿元），短期偿债压力较大。由于宏观经济下行压力较大，居民观望情绪浓厚，当前商品房销售放缓叠加地方政府预售资金监管力度提升，导致回款减少；同时受房企违约事件影响，整体行业融资信用受损，传统涉房融资渠道均已收紧。上述两个方面影响本公司的还本付息能力。

当前公司面临一定的流动性压力，自 2022 年 3 月 21 日起至年末，通过了 19 龙控 01、18
龙控 02、龙联 08、20 龙控 02、龙控 08、荣耀 12、荣耀 13、龙控 09、荣耀 14、光耀 07、
19 龙控 02、荣耀 15、21 汇裕天耀 ABN001 共 13 个公开市场产品的展期方案，后续于 2022
年 12 月，通过了 21 支公开市场债券及 ABS（19 龙控 01、18 龙控 02、龙联 08、20 龙控 02
、龙控 08、荣耀 12、荣耀 13、龙控 09、荣耀 14、光耀 07、19 龙控 02、荣耀 15、18 龙控
05、19 龙控 04、20 龙控 01、21 龙控 01、19 龙控 03、21 龙控 02、20 龙控 03、21 龙控 03
、20 龙控 04）本金合计为 223.63 亿元的整体展期。
3、主营业务毛利率下降


公司 2022 年的毛利率为 10.16%，相比 2021 年同期的 23.19%下降了 13.03 个百分点。主要
是由于商品房销售的毛利率由 2021 年末的 21.72%下降到了 9.35%。2022 年受市场下行，
毛利低项目结转叠加本期部分现房折价销售的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降……
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