公告日期：2020-06-17

公司债券跟踪评级报告

上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2

于长三角区域， 住宅项目区域分布相对较好。

3． 毛利率较高，短期偿债能力较强。 公

司 2019 年综合毛利率为 38.37%， 2019 年底现

金短期债务比为 2.05 倍， 均处于较高水平；

公司毛利率较高，短期偿债能力较强。

关注

1． 行业政策、区域布局、新冠疫情影响

项目去化。 房地产行业受政策影响较大，目前

调控未完全放松；且商业地产竞争激烈，新冠

疫情对商业物业租售产生较大影响， 同时公司

部分商业项目位于三四线城市，未来可能存在

一定去化压力。

2． 在建项目面临一定资金支出压力。 公

司近年扩张较快，在建项目规模大幅增加，项

目及资金管理难度加大，且面临一定资金支出

压力。

3． 资产受限比例较高，债务规模增长较

快。 截至 2019 年末，公司受限资产占比为

35.92%， 资产受限比例较高；同时公司近年债

务规模增长较快。

4． 自持物业公允价值变动收益对利润贡

献较大，且其评估值存在不确定性。 2019 年，

公司自持物业公允价值变动收益占营业利润

比重为 26.92%， 对营业利润仍有较大影响；

且自持物业评估值易受市场波动影响，存在一

定不确定性。

主要财务数据：

发行人

项目 2017 年 2018年 2019 年 2020 年

3 月

资产总额（ 亿元） 856.63 1,179.07 1,520.41 1,527.02

所有者权益（ 亿元） 342.73 377.09 441.34 446.18

长期债务（ 亿元） 172.41 234.90 267.78 290.80

全部债务（ 亿元） 212.43 306.10 351.12 387.50

营业收入（ 亿元） 145.70 170.17 248.46 38.13

净利润（ 亿元） 49.40 38.43 67.21 6.05

EBITDA（ 亿元） 67.90 60.78 96.74 --

经营性净现金流（ 亿元） 24.32 25.62 54.45 -18.20

营业利润率（ %） 31.34 30.84 31.97 34.66

净资产收益率（ %） 16.10 10.68 16.42 --

资产负债率（ %） 59.99 68.02 70.97 70.78

全部债务资本化比率（ %） 38.26 44.80 44.31 46.48

流动比率（ 倍） 1.34 1.31 1.24 1.28

EBITDA 全部债务比（倍） 0.32 0.20 0.28 --

EBITDA 利息倍数（ 倍） 5.60 3.34 4.12 --

EBITDA/待偿本金合计（ 倍） 0.99 0.89 1.41 --

增信方

项目 2017 年 2018 年 2019 年

资产总额（亿元） 954.91 1,320.55 1,624.97

总权益（ 亿元） 294.74 328.05 389.07

营业收入（亿元） 156.00 195.94 260.42

年度利润（亿元） 38.68 36.48 60.18

资产负债率（ %） 69.13 75.16 76.06

注： 1．本报告中数据不加特别注明均为合并口径。 2． 本报告中

部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造

成；除特别说明外，均指人民币。 3． EBITDA/待偿本金合计

=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。 4．公司 2020 年 1

－3 月财务数据未经审计， 相关财务指标未年化



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一、主体概况

上海宝龙实业发展（集团） 有限公司（以下简称“宝龙实业”或“公司”）系由宝龙地产（香

港）控股有限公司（以下简称“宝龙地产香港”）出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本为

人民币 1,500.00 万元，均由宝龙地产香港出资。

2016 年 10 月，宝龙地产香港以股权作价对公司增资； 2016 年 12 月，宝龙地产香港作出增加

注册资本及调整投资总额的股东决定，以其直接持有的 15 家子公司股权进行出资。 截至 2020 年

3 月末，公司注册资本 41.84 亿元，宝龙地产香港持有公司 100%股权，公司实际控制人为许健康。

图 1 截至 2020 年 3 月末公司股权结构图

资料来源：公司提供

跟踪期内， 公司经营范围和组织结构无重大变化； 截至 2020 年 3 月末，公司纳入合并范围主

要子公司 140 家，在职员工 10,210 人。

截至 2019 年末，公司合并资产总额 1,520.……
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