公告日期：2016-07-22

公司债券信用评级报告

正源房地产开发有限公司 2

来较大不确定性。

3．公司存货规模较大，对资金形成较大

占用， 所在区域房地产不景气， 存在较大去库

存压力。

4．公司有息债务规模较大，存在一定集

中偿付压力。

分析师

周 馗

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任贵永

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一、主体概况

正源房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“正源地产”）前身为大连新世界房屋开发

公司，于 1992 年 11 月在大连市工商行政管理局注册成立，性质为集体所有制企业，注册资金为

1,000 万元，成立时主要股东为大连经济技术开发区新世界旅游公司。

从 1992 年 11 月至 2001 年 8 月，经过数次股权转让，公司股东变更为大连正源企业有限公司

和大连祥溢投资有限公司，注册资本增加至 4,800 万元，公司由集体所有制企业变更为有限责任

公司。从 2001 年 8 月至 2005 年 11 月，经过数次增资和股权转让，公司股东增加至 8 个，注册资

本增加至 9,780 万元。2006 年 2 月，Dash Limited（黛世有限公司）以美元现汇向公司注入资本，

2006 年 4 月大连市对外贸易经济合作局批准同意此次并购，大连市政府授予公司《中华人民共和

国外商投资企业批准证书》，公司性质变为中外合资企业，且 2006 年 7 月公司名称正式变更为正

源房地产开发有限公司。后又经过数次增资和股权转让，截至 2015 年 12 月底，公司注册资本增

加至 389,793 万元，股东为大连正源?尚峰尚水房地产开发有限公司和 Dash Limited（黛世有限公

司），各自持股比例分别为 83.75%和 16.25%，公司实际控制人为自然人富彦斌（如下图）。

图 1 截至 2015 年底公司股权结构图

资料来源：公司提供

公司主营：房地产的开发与销售、物业管理和出租、混凝土的运输与销售、装饰装修、建材

生产、门窗加工及景观设计等。

截至 2015 年底，公司设有产品开发中心、营销部、财务中心、人力资源部、办公室、项目发

展部、成本合约部、招采中心、品牌管理中心和审计部 10 个职能部门，拥有直接控制及间接控制

子公司合计 33 家。截至 2015 年底，公司在职员工总数 1,154 人。

截至 2015 年底，公司合并资产总额 187.31 亿元，负债总额 80.51 亿元，所有者权益（含少数

股东权益 8.84 亿元）106.80 亿元。2015 年，公司实现合并营业收入 21.45 亿元，净利润（含少数

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股东损益 0.74 亿元） 4.19 亿元； 经营活动产生的现金流量净额 3.05 亿元，现金及现金等价物净增

加额-6.95 亿元。

公司地址：辽宁省大连市沙河口区五一路 107-1 号；法定代表人：惠盛林。

二、本期债券概况

1．本期债券概况

“正源房地产开发有限公司 2016 年公开发行公司债券” （以下简称“本次债券”）拟发行总

规模为不超过人民币 40 亿元， 分期发行，其中第一期已于 2016 年 7 月 18 日发行成功，债券简称

“16 正源 01”，证券代码：136548，发行规模 20 亿元，期限 5 年期，附第 3 年末公司上调票面

利率选择权和投资者回售选择权， 票面利率 7.3%。 本期债券名称为“正源房地产开发有限公司 2016

年公开发行公司债券（第二期）”（以下简称“本期债券”），面向合格投资者公开发行，票面

金额 100 元，按面值发行，本期债券基础发行规模 5 亿元，可超额配售不超过 15 亿元，本期债券

为 5 年期，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，利率在存续期内前 3 年固

定不变，在存续期的第 3 年末，公司可选择上调票面利率，存续期后 2 年票面利率为本期债券存

续期前 3 年票面利率加公司提升的基点，在存续期后 2 年固定不变。 本期债券采用单利按年计息，

不计复利，逾期不另计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定。

2．本期债券……
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