公告日期：2018-06-04

福星惠誉房地产有限公司

公司债券年度报告（ 更新稿）

（ 2017 年）

2018 年 6 月

第一节 重要提示、目录和释义

一、重要提示

本公司董事、监事及高级管理人员保证年度报告内容真实、准确、完整，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司 2017 年年度报告经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具

了标准无保留意见的审计报告。

二、重大风险提示

（一）受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国

际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债券的投资价值在

其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的

债券价值具有一定的不确定性。

（二）债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于

所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债

券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等约束力。在

本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力

优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议

和主张。债券持有人认购或购买或通过其他合法方式取得本期债券之行为均视为

同意并接受发行人为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。

（三）公司经营行业主要为房地产板块，并且业务范围主要集中在武汉地区。

房地产板块与国民经济增长速度密切相关，对宏观经济周期变化较为敏感，宏观

经济运行所呈现出的周期性波动、周期性的宏观政策调整，会使发行人所经营行

业受到较大影响。一旦宏观经济出现波动、宏观政策发生重大变化以及武汉地区

房地产行业出现波动，则可能对公司生产经营及市场营销产生不利影响。

2017 年度，公司合并报表口径的营业收入为 1,040,939.54 万元 ，收入来源

主要依托武汉地区的房地产项目销售。公司作为武汉市区域房地产企业，在建、

拟建以及已完工项目主要分布于武汉地区，存在着业务集中度较高的风险。

（四） 2017 年，发行人归属于母公司股东的净利润为 101,467.33 万元；经营活

动产生的现金流量净额为-1,791.17 万元。 2017 年，公司现金流量降低系本期销

售商品、提供劳务收到的现金减少所致，公司房地产业实现销售面积 55.39 万平

方米，销售金额 465,910.28 万元，分别同比减少 0.87%、 18.06%。由于公司多个

房地产开发项目正处于开发建设期，若公司项目开发、销售进度放缓，将会对公

司房地产销售和资金回笼带来一定负面影响，降低资产的变现能力，若同时市场

资金趋紧、融资成本不断抬升，公司财务费用将上升，并进而对本期债券的偿付

产生重大不利影响。

（五）发行人本期债券由福星股份为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的

连带责任保证担保。在本期债券存续期间，宏观经济环境、市场波动以及资本市

场变化等因素可能会引起担保人的经营状况、财务状况及资产状况发生变化，从

而可能影响到担保人对本期债券履行其担保责任的能力。

福星股份为深交所上市公司，主营业务涉及房地产行业和金属制品行业，其

中房地产行业经营主体为本期债券发行人，金属制品行业经营主体为福星新材料。

截至2017年末，福星股份合并范围内总资产490.02亿元，净资产118.94亿元，营

业收入116.59亿元，净利润11.96亿元，其中利润主要由房地产业务贡献，金属制

品业务面临着行业产能过剩和激烈的同业竞争压力。

2017 年 12 月 31 日，发行人总资产、净资产、营业收入、净利润分别占担

保人合并口径对应科目的 93.59%、 79.95%、 89.29%、 114.20%，占比较大。若发

行人经营状况发生重大不利变化，可能影响担保人的增信水平，从而可能影响到

担保人对本期债券履行其担保责任的能力。

截至 2017 年 12 月 31 日，合并报表范围内福星股份累计对子公司实际担保

余额 1,323,258.55 万元，累计担保余额占净资产比例为 111.26%。报告期内担保

人合并范围内累计对子公司担保总额较高，存在一定担保风险。

（六） 2017 年末，公司存货为 2,105,033.07 万元， 同比增长 12.11%，预收

账款为 570,785.97 万元，同比下降 30.61%。公司存货增长主要是开发成本增加

较多， 2017 年末， 公司开发成本为 1,821,542.67 万元，同比增长 16.08%，主要

系 2017年土地、建安等开发支出增加所致；2017 年末，公司开发产品为 284,197.06

万元，同比减少 ……
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