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数据来源：东方财富Choice数据

公司简介

我国物业管理行业起步较晚，从 1981 年第一家物业公司成立至今，还不到40 年的历史。相较国际物业管理行业，国内物业企业运营模式的成熟度与产业规模都有很大的上升空间。我国物业企业数量众多，但大多规模较小，行业整体集中度处于较低的水平。绝大多数物业企业都从事保安、保洁等基础物业管理服务，较少有从事资产运营等高附加值类型服务的物业企业，从而处在产业链的中低端。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展。

国内物业管理行业中开发商下属物业企业市场占有率较高。根据中国指数研究院《2019 中国物业服务百强企业研究报告》显示，百强企业中有开发商背景的企业占比 76%，这些企业的管理面积中有约五成来自兄弟开发商，而这个比例在排名靠前的此类物业企业中更高。但随着房地产市场的分工精细化，第三方物业企业的发展成为现代物业管理发展的趋势。对不少开发商而言，通过选择合适的第三方物业企业接管物业项目，能够减少管理负担，专注其主营业务。对部分房地产项目开发过程中遗留的问题，第三方物业企业能够在开发商和业主之间起到良好的协调作用。

相比开发商下属物业企业，第三方物业企业的营销投入与营销能力均较高，对于市场化项目的争夺具有一定的优势。随着近年来各级政府积极转变职能，推进公共服务社会化，市政机关、事业单位后勤社会化改革，使得政府行政类、公众类物业及学校类物业服务采购量快速提升，在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。

新大正作为以公共物业、学校物业为优势项目的第三方物业企业，在《2019中国物业服务百强企业研究报告》中被评选为 2019 中国物业管理行业市场化运营领先企业第 3 名。我国物业管理的大环境为公司创造了良好的发展条件，提升自身的服务质量与品质，积极拓展优势项目及其他不同业态类型物业，适当通过加入资本市场等手段扩大规模，是公司把握市场机会的重点。

物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。从 2013 年至 2017 年全国竣工房屋面积规模来看，全国竣工房屋面积均值达 10.33 亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达到 10.33 亿平方米。

全国物业管理行业发展报告数据显示，2017 年全国物业管理行业总面积约为246.65 亿平方米，较 2014 年增加了 71.15 亿平方米，年复合增长率 12.01%，管理面积规模持续扩大。

近年来，尽管物业服务企业数量仍有增加，但物业服务行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中。2013-2016 年间，百强企业的全国市场份额从 16.28%上升至 29.44%。2018 年，百强企业市场份额持续走高，达到 38.85%。

发行人执行立足重庆本地，以西南地区为重点，并向中东部地区和全国辐射的业务拓展战略。作为重庆本地物业服务企业，发行人的业务重心和职能总部均在重庆，业务上持续深耕重庆当地市场，积极开拓重庆本地的政府机关、公共场馆、高等院校、公共租赁房、住宅小区、商业综合体、工业产业园区等各类项目。在重庆地区，发行人获得了诸如重庆市物业管理协会副会长单位、2019 年度重庆五一劳动奖状等较为重要的荣誉，并有数十个项目被区域主管部门或业主单位评选为模范示范项目、管理优秀项目等。

TOP100 物业企业中，重庆企业共有 10 家入围，发行人排名第四，但在独立市场化运营物业企业中（即没有房地产开发商背景的物业企业）排名第一。排名靠前的龙湖物业、金科物业、天骄股份等依托房地产开发商背景，在住宅、商办物业等领域具有优势。而独立开发业务的新大正则专注于公共、学校、航空等业态类型的物业项目，与前述物业公司形成错位经营，在自身优势业态中具有较强的竞争实力。例如，截至目前，重庆地区合计 65 所高校，发行人在管其中的 19所，占比 29%，而其中公立高校 39 所，发行人在管其中的 16 所，占比 41%；在重庆 38 个区、县、自治县中，发行人承接了其中 11 个行政区域（主要集中在城市核心区域）的政府机关物业项目；自 2017 年起，发行人承接了重庆江北国际机场、重庆轨道交通等重大物业管理项目。发行人的优势业态在重庆地区拥有很高的市场占有率，从而积累了项目管理经验并打响了企业品牌，使得发行人近年来在重庆以外地区承接了诸多高校、公建、航空类业态的物业项目。



风险因素

目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨，外部用工成本也呈现上涨趋势。报告期内，人工成本（包含劳务外包和劳务派遣成本）占主营业务成本的比例分别为 86.00%、86.96%、87.63%、87.12%。虽然公司通过提升物业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平，但未来仍存在人工成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

为提高服务效率，灵活适应市场需求，合理降低人工成本，公司将部分保洁业务委托给该领域的专业外包公司，以提升公司业务的规模与专业性。尽管公司在选择业务外包第三方公司时，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管。但如果该等外包公司的经营出现异常，不能按约定的服务内容和质量标准为物业项目提供外包服务，或将影响公司业务的正常运转。

公司物业管理服务区域主要集中在重庆地区。报告期内，公司在重庆市主营业务收入分别为 54,512.02 万元、65,268.18 万元、73,065.17 万元、38,549.73 万元，占相应期间主营业务收入的比例分别为 87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。公司近年来积极拓展全国市场，但是一旦出现重庆市竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营发展产生不利影响。

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