【国君地产|点评】弱化全国市场，强化城市逻辑——对2018年3月统计局数据的点评
2018-04-19 谢皓宇

事件
统计局发布数据，2018年3月，商品房销售金额为1.3万亿元，同比+6.2%；销售面积1.5亿平方米，同比+3.2%；开发投资额1.0万亿元，同比+10.8%；新开工面积1.7亿平方米，同比+17.8%。1）从均价上看，和前2月基本一致，为8504元，前2月为8511元，因此，成交结构的城市分布上看和前2月基本一致，考虑到去年同期开始进入到三四线城市修复过程，因此从基数效应上来看，全国销售增速将继续下行，且一二线的成交比重将提高；2）投资创新高，考虑到后续的建设旺季，全年投资超预期将维持，因此，政策放松预期依然不可行；3）贷款/销售的比重下降至29%，考虑到贷款还对应了二手房销售，因此我们认为目前的杠杆比率基本接近最低，也就是说，目前的首付比例已经远远超过要求的下限，因此后续的贷款将直接影响销售，同时也可以反证出目前的需求，主要是一二线城市的刚需改善，和三四线城市的棚改，其他需求基本完全消退。


摘要1、需求端依赖于可以支持高首付的需求，一二线和三四线的棚改，其他需求有所消退。1）销售金额超市场预期，考虑到一二线城市大多受到了预售证管制的影响，当前销售的高增长一定程度上反应了预售证发放在加快；2）2017年的土地并未完全转化为预售；而2018年开年二者再次呈现反向关系，预计在待已开工未预售的项目入市以后，将随着销售带动新开工的转化，也就意味着，目前的市场关注点正转向为商品房需求周期；3）对需求的担心，将随着《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》而减弱，通知重点提及加快农业转移人口市民化，全面放宽城市落户条件，预计一二线城市及其周边城市群将成为落户首选地。2、城市逻辑开始强于全国逻辑，成长股和资源股将胜出。1）今年行业最主要的任务是通过加快周转进行降杠杆（参见深度报告《解惑杠杆，拨动轮转》），因此，大企业通过并购实现定价权转移的过程将放缓，最终体现为集中度提升速度放缓；2）相反，成长逻辑和资源逻辑将伴随区域经济产业恢复进而引导购买力恢复，能够释放出刚性需求和改善型需求，而这依赖于预售证的发放。
3、户籍城镇化下的人口流动，区域经济下的供需两旺，维持行业增持评级。推盘供给的确定性增加逐步成为市场共识，居民需求入市就成为当前的主要关注点，我们认为，对信贷相对不敏感的一二线城市区域会随着推盘入市而提振销售，同时，户籍城镇化的大力推进带来城市群需求的增长，看好一二线城市及其周边区域的表现，推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、蓝光发展、荣盛发展，受益金地集团等公司。
风险提示：调控政策加码，信贷持续收紧。