今年以来，随着宏观调控政策的不断加强以及融资渠道的逐渐收紧，如何更好地活下去成为所有房企不得不思考的问题。不过，面临新的形势，仍有一些房企交出了“亮眼”成绩单。

　　日前，江苏中南建设集团股份有限公司(000961.SZ，以下简称“中南建设”)发布2018年第三季度报告。数据显示，2018年第三季度，公司营业收入为146.8亿元，比上年同期增长了131.13%；归属于上市公司股东的净利润为3.4亿元，比上年同期增长了456.02%。

　　统计发现，2015年~2017年，中南建设合同销售额分别为225亿元、502亿元、963亿元，两年翻两番。此外，2018年前三季度，公司新增项目91个，拿地面积合计1314万平方米。

　　“长三角地区强劲的经济实力以及一体化发展带来的利好，叠加公司小盘深耕的策略，保证公司未来销售规模的基础及面对市场的快速应变能力。”东北证券研究指出。

　　从一家江苏区域性开发商蜕变为大型全国性房企，业绩快速增长的背后，中南建设也在不断优化自己的杠杆，稳步调节速度和规模之间的平衡。数据显示，截至今年3季度末，公司剔除预收账款之后的资产负债率仅为41.7%，同比下降6.2个百分点。

　　聚焦主业：三季度扣非净利润同比增幅超600%

　　中南建设最新发布的业绩报告显示，2018年10月，公司房地产业务合同销售金额约 118.1亿元，比上年同期增长60%；销售面积约95.7万平方米，比上年同期增长43%。2018 年1~10月份，公司累计合同销售金额约1144.7亿元，比上年同期增长了63%；累计销售面积约873.5万平方米，比上年同期增长37%。

　　中南建设2018年三季度报告显示，2018年1~9月份，公司营业收入为299.96亿元，比上年同期增长了57.71%；归属于上市公司股东的净利润为12.67亿元，比上年同期增长了223.14%。其中，第三季度扣除非经常损益后的净利润为3.95亿元，同比增长达676.62%；每股基本盈利0.34元，同比增长223.2 %。

　　资料显示，中南建设业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众住宅开发，辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。目前业务涵盖长三角、珠三角和京津冀都市圈，以及内地核心城市。

　　多份研究报告指出，公司业绩维持高速增长，主要由于盈利能力大幅改善。2018年前3季度，公司销售毛利率21.3%，较去年同期提高3.5个百分点；其中房地产业务毛利率23.4%，较2017年末提高7.8个百分点。截至9月末，公司预收账款1054.25亿元，同比增长54.1%。

　　“随着高毛利项目逐渐结转，预计公司净利润率将继续提升，叠加结算面积的高速增长，公司未来业绩可期。”东兴证券相关研报分析指出。

　　盈利能力大幅提升的背后也反映出集团在组织架构及人员管理方面的能力。东北证券股份有限公司对此置评：上下齐心聚焦主业，管理层、核心主干利益绑定打造集团军。据悉，去年，公司正式引入陈凯担任中南置地董事长，并吸引了众多原万科、华润职业经理人；实现由职业经理人向合伙人的转变。对于中高层及核心骨干，公司推出股权激励+员工持股计划，真正做到全员协力。与此同时，公司将产业园业务子公司转让予中南控股，以实现对于地产主业的聚焦。

　　小盘深耕：前三季度新增土储1314万平方米

　　亮眼“成绩单”背后，第三季度中南建设实现合同销售面积257.5万平方米，销售金额374.0亿元，同比分别增长87.0%和111.2%。2018年1~9月，中南建设实现合同销售面积777.8万平方米，销售金额1026.5亿元，同比分别上升36.7%和63.7%。平均销售价格13197元/平方米，略高于去年全年的平均销售水平。

　　据了解，2018年前三季度，公司新增项目91个，拿地面积合计1314万平方米，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市；拿地金额544亿元；拿地均价4164元/平方米，是前三季度销售均价的31%，成本控制得当。前三季度公司拿地面积占比当期销售面积169%，拿地金额占比当期销售金额53%。目前，中南置地已经入驻100座地县级市，在建项目和未开项目规划建筑面积合计约5400万平方米。

　　资料显示，从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的综合体以来，中南建设充分发挥自身建筑施工优势，通过打包拿地方式获取城市综合体项目，早期开发项目多为百万方大盘。自2013年开始，中南建设逐渐放弃大盘开发的策略，转而贯彻小盘深耕：在区域布局上，从聚焦三四线城市调整为一二线城市及有质量的三四线城市；在项目选择上，从做百万方大盘项目转而做十五万方左右的高周转项目。

　　此外，与一般地产公司采取总部-区域-城市-项目的四重管控不同，中南保持两极半的扁平化管理，即总部-战区-项目，保持更快的决策效率与更高的决策兑现度。同时在各个站区之间设立竞争与裂变机制，各个相邻战区之间可以互相竞争。除公开招投标拿地之外，都可以跨越区域甚至跨省份拿地和开发、销售，形成内部赛马机制；裂变机制则是战区的业绩规模超过百亿元或者战区项目数量超过一定量后，战区可以裂变成几个新的战区，2年内新战区的利润归属于老战区所有。

　　优化杠杆：资产负债率接近40%

　　融资政策不断收紧的当下，充足的现金流对于企业长久发展至关重要。日前，中南建设方面发布《关于新增为子公司融资提供担保的补充公告》。公告表示，鉴于目前战略发展规划、子公司开展日常业务需要，公司拟对24家子公司提供担保额度总额不超过109.95亿元，担保额度使用期限不超过12个月。新增担保额度后，公司及控股子公司的担保额度总金额为1062.13亿元(含本次新增担保额度)。

　　在为子公司提供担保额度的同时，近年来，中南建设也在不断调整集团自身的财务杠杆。2018年1~9月份，中南建设经营活动产生的现金流量净额为87.96亿元，比上年同期增长了44888.78%。9月末，公司货币资金达到216.4亿元，相对2017年末增加51.6%；前三季度经营性现金流入1161.1亿元，明显高于全部有息负债规模。

　　据公司此前发布的2018年半年度报告，公司的有息负债由2017年末的529.8亿元，上升到2018年上半年末的571.5亿元，相对2017年中期增长31%，公司的总负债率由去年中期的88.0%，上升到今年中期的89.9%。但公司上半年经营性现金流入755.1元，明显高于全部有息负债规模。

　　此外，公司净负债率由2017年底的233%下降至2018年6月末的197.7%，改善较为明显。剔除预收账款后资产负债率由2017年的51.41%下降至41.19%，为近五年首次接近40%。

　　东方证券研报指出，明星高管团队入驻后，通过加快销售和结算，公司持续去杠杆，由于净利润和净资产增加快于负债增加，至三季度末净资产负债率为156%，较去年同期和去年底分别下降54 和77个百分点。

　　债务结构方面，截止到2018年6月底有息负债中短期借款与一年到期的非流动负债总和为146.49亿元，占总体债务的26.04%；由于高增长的销售业绩带来的稳定、足量的回款使得现金/短债覆盖系数由1.09上升至1.31，达到近五年的新高，公司短债偿还能力有所增强。

　　“随着公司2016、2017年较高利润水平的项目逐渐进入结算周期，公司的所有者权益将会得到明显改善，因此我们认为公司的净负债率将会有进一步的下降。”东北证券研究指出。

　　同时值得注意的是，公司于7月披露了控股股东增持计划，目标增持金额不超过1亿元；截至10月17日，控股股东已增持606万股，合计金额3273万元。多位业内人士对此表示，该增持计划体现了控股股东对于公司未来发展的信心。

（文章来源：中国经营报）