一、请简要分析2019年上半年全国房地产市场情况以及房地产行业最新政策？
答：2019年上半年，全国房地产市场整体的政策基调体现为：坚持“房住不炒”，调控力度不减。针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同，中央在重要会议及时强调“房住不炒”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制。7月30日召开的中共中央政治局会议，对于房地产的表态，会议明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制”，并重点指明“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这意味着近期房地产信托、海外发债等融资监管收紧的趋势仍将延续，国家“按住”房地产的决心十足。随着相关政策的进一步落实，将有利于整个房地产的长期健康稳定发展。
2019年上半年，全国商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，城市市场格局却发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾：一线城市复苏回升，二线城市整体趋稳，三四线则小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。

二、请简单介绍2019年上半年、下半年武汉房地产市场情况？
答：今年以来，随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整，重点二线城市的区域潜力继续释放，武汉、杭州等强二线城市已经成为房企战略布局的重点区域。世界军人运动会将于10月在武汉召开，武汉表现尤为突出，根据相关公开数据显示，上半年中国品牌房企销售20强，目前均已聚首大武汉，百花齐放，百家争鸣，推动武汉由区域性市场升级为全国性竞争主战场。
在“住房不炒”的主基调指引下，武汉市房地产整体热度区域平稳，主城区核心地段和新兴功能区域异常活跃、交相呼应，仍以改善型需求和刚需为主力。根据武汉市房地产市场信息网数据显示，2019年上半年武汉新建商品房共成交98230套，2018年成交75563套，与去年同期相比，成交上涨30%。从项目性质来看，无论是商品住房还是写字楼或商业与2018年同期相比都出现了不同程度的上涨，其中商品住宅上涨幅度最大，楼市供给增加明显。
2019年上半年的武汉楼市表现依然抢眼，区域分化、企业分化、产品分化，限购限贷限价延续，难挡大城崛起下的澎湃动力，成交总量持续增长、刚需盘供销两旺、房价稳中求进，预计下半年市场基调仍以维稳为主，随着供应量增加，供需关系将进一步趋于平衡，楼市趋于理性。

三、请简单介绍武汉城市发展机遇和公司的经营思路？
答：第七届世界军人运动会十月将在在武汉举办，对城市的建设进一步提档升级，千亿投资涌动武汉三镇，城市功能、人居环境、发展形象迎来绝佳提升契机，作为全国地理中心城市和交通枢纽中心，水运、铁路、航空快速发展，巨大的区位交通优势推动了武汉的快速发展。武汉拥有1108万人口、连续五年万亿级GDP、百万大学生、318公里轨道交通、80家“第二总部”，资源环境、产业经济、人口集聚、交通基建、科教医疗等综合实力有目共睹，已成各类榜单的常客、资本必争之地。
2002年公司成立的全资子公司福星惠誉是在武汉市处于领先地位的房地产开发商，深度参与了武汉城市建设，产品包括住宅、商业综合体与工业园区。公司拥有土地储备优质充足，绝大部分位于三环内核心地段，有强大的开发和销售项目的能力，在武汉房地产行业具备很强的竞争优势，连续九年被评为武汉市房地产综合实力第一名，在纳税、净资产、销售金额、土地储备等方面表现突出，先后打造了城市花园、金色华府、汉口春天、水岸星城、水岸国际、国际城、东湖城等一大批标志性品牌项目，赢得了市场广泛赞誉。目前，国内公司开工建设项目接近30个，储备计容面积超过600万方，预计货值超过1000亿元，现有项目可供公司未来三到五年开发需求。

四、请简单介绍公司未来发展情况？
答：公司面对房地产行业监管态势、融资形势、营销模式等诸多方面发生的重大变化，迅速调整战略思维，着力推进向创新型、内涵型、跨界复合式地产转型，积极抢占市场制高点，加快项目开发周转，紧紧立足武汉，加快北京、都江堰、余姚、西安、宜昌等外地项目的开发进度，目前，上述项目除北京预计年底形成预售外，其他项目正在热销中。未来，公司将进一步加强管理，提高资产周转率，加快现有城中村项目的对接扫尾工作，逐步清除项目开发障碍，同时积极调研重点城市，稳步推进土地扩充计划和人才及资源储备计划。在巩固发展“武汉1+8城市圈”重点城市的基础上，寻求向“京津冀城市群”、“长三角城市群”、“珠三角城市群”（广州、深圳、惠州）、“成渝经济圈”（成都、都江堰）等主要城市圈的进一步突破。

五、请简单介绍下公司土地储备概况？
答：截止目前，公司储备计容面积超过600万方，预计货值超过1,000亿元，其中25个位于武汉及其周边城市，省外项目有深圳、北京、西安、余姚、都江堰、简阳、岳阳等地，同时积极跟进的项目城市有广州、贵阳等地。目前已控制的土地储备可满足公司未来4--5年的开发需要，随着武汉四环线的建设接近尾声，预计未来将释放更多土地供应，近四年来，公司积极跟踪四环线内的多个城中村项目，积极参与和推进城中村改造相关工作，为公司可持续发展储备资源、奠定基础。目前公司开发的的“城中村”储备项目东湖城、福星华府、水岸国际、汉阳城的拆迁进度均超过95%，红桥城超过85%，公司后续拆迁支出规模较小，土地储备资金需求压力较低。

六、请简单介绍下截至目前公司开工和签约销售情况？
答：公司2019年在建项目接近30个，上半年，公司销售形势良好，19年预计能够推盘的达到预售条件的项目主要有：1、福星惠誉东湖城K4地块约7万方，1月3日已售完，东湖城K2地块约40万方，预计三季度达到预售条件，将适时加快开盘频率；2、福星惠誉汉阳项目约13万方，C、D地块上半年已陆续开盘，预计B地块将于四季度开盘；3、福星惠誉福星华府K5地块约27万方，该项目产品设计贴合市场，已纳入政府刚需优选楼盘，认购比达到1:3，已售楼栋均为日光盘；4、北京项目约4万方，已动工，预计年内形成预销售；5、西安项目约7万方，已开始预销售；6、都江堰项目约10万方，已开始预销售；7、余姚公司约8万方，已开始预销售。此外，公司还有宜昌项目、恩施项目、咸宁项目，汉川项目、岳阳项目等，均已预销售。

七、请简单介绍下公司财务管控理念？
答：2009-2017年，中国房地产TOP10研究组对全国房地产企业资产规模、负债结构及资产利用效率等方面的研究结果显示，福星惠誉连续九年位列中国房地产百强企业稳健性TOP10，福星惠誉在反映经营稳健性的关键指标——资产负债率、流动比率等方面均优于百强企业及稳健性TOP10均值，显示了公司在行业调整时的沉着应对能力，保证了企业在未来长期稳定的发展。
公司采用市场化手段，综合运用银行、资产管理公司、债券、定增等多渠道融资，为房地产业务的开发提供有力的资金保障，为公司的快速发展奠定了良好基础，经过十多年发展，公司与银行和非银金融机构合作良好，从未发生一笔信贷违约。公司在发展过程中，始终保持财务稳健，具体体现在以下三个方面：1、综合融资成本低于同类可比房企；2、资产负债率低于房地产行业平均水平；3、融资期限合理化、融资渠道多样化。目前公司贷款以长期为主，公司将继续维持现有金融机构的合作，同时扩展新的融资渠道。

八、请简单介绍公司应付债券情况和偿还应对方案？
答：截止目前，公司今年尚需支付的债券有20多亿元。进入19年来，公司已有福星华府项目、汉阳城项目、东湖城项目、都江堰项目、恩施城项目、岳阳项目、宜昌项目等楼盘面世，预计下半年将继续加快现有项目的销售力度，同时提升销售回款速度，随着开盘频率的加快，将继续增厚公司现金规模，未来，公司除工程进度款、拆迁进度尾款以及各项必须支出外，无重大支出款项，同时随着拆迁接近尾声，陆续取得各个项目权属证明，也将加大项目传统银行间融资规模，将足以支付到期债券兑付兑息款项。
上半年，公司已按期兑付兑息了多支债券，下半年到期的债券主要有14福星01公司债和16福星04私募债（3+2）、16福星06私募债（3+2），对于即将到期的14福星01公司债，公司已根据相关托管协议要求，按期足额划转资金进入偿还监管账户，保障投资者的权益。