行业跟踪

    　　1、销售：3 月70 城商品房销售面积和销售额环比和同比均实现超过六成的增长，销售额同比涨幅翻倍，房价基本持平，其中一线城市销售增长最快，但3 月平均房价同比下跌8%。累计一季度销售面积和销售额同比均超过翻倍增长，其中一线城市翻了近两倍。2021 年3 月我们跟踪的70 城商品房销售面积环比和同比分别上升65%和85%，销售额环比和同比分别上升68%和113%，环比反映了今年2 月春节、同比反映了去年疫情影响。各线城市均为环比和同比双升，具体的一线城市销售面积环比和同比分别上升45%和158%，销售额环比和同比分别上升50%和135%；二线城市销售面积环比和同比分别上升87%和80%，销售额环比和同比分别上升87%和110%；三线及以下城市销售面积环比和同比分别上升37%和46%，销售额环比和同比分别上升40%和102%。销售均价总体与2 月持平，同比微涨1%，其中一线城市环比涨1%、同比跌8%，四大城市销售均价均较2020 年3 月有一定下跌；二线城市环比跌2%、同比涨2%；三线及以下城市环比涨1%、同比涨5%。累计一季度来看，全部城市销售面积和销售额分别上升107%和135%，其中一线城市销售面积和销售额分别上升199%和189%，二线城市销售面积和销售额分别上升88%和109%，三线及以下城市销售面积和销售额分别上升128%和163%，与去年疫情影响下“深坑”有关。

    　　与2019 年相比，3 月单月销售面积和销售额分别上升32%和63%，一季度累计销售面积和销售额分别上升39%和75%，也说明房地产销售表现火热，其中一线城市一季度累计销售面积和销售额均实现翻倍增长。由于2019 年未受疫情冲击，且2 月同为春节，我们选择与2019 年比较更能反映市场真实表现。3 月单月70 城销售面积和销售额分别较2019 年上升32%和63%，其中一线城市分别上升和66%和80%，二线城市分别上升22%和58%，三线及以下城市分别上升46%和63%。如果累计一季度来看，2021 年一季度销售面积和销售额较2019 年分别上升39%和75%，其中一线城市分别上升94%和114%，二线城市分别上升28%和61%，三线及以下城市分别上升53%和75%。与2019年比较而言，全国房地产销售仍然处于火热状态，其中一线城市增长幅度更大。

    　　2、二手房：3 月二手房成交分化比较大，有数据的城市中北京成交面积大涨而深圳略有回落。目前已披露二手房成交数据的只有北京、深圳、大连、东莞、青岛、郑州、南宁、绍兴、衢州，由于去年疫情对二手房冲击相对有限，因此今年增长也更弱一些。上述城市中，北京二手房成交面积翻了近两倍，达到193 万平米成交，也是近几年来月度成交高峰，与学区房市场火热有关；其余城市表现平平，深圳虽然环比2 月大增，但绝对成交面积57 万平米，处于历史正常水平，与去年3 月相比还略有回落，可能与深圳一直加码房地产市场调控有关，如引进“普通住宅”并确定总额上限、以及明确公布二手房小区过户指导价等政策会对房贷形成约束从而加大购房首付压力；青岛相比去年成交面积翻番，郑州也有较大幅度上升，大连、东莞、绍兴略有回落。

    　　3、土地：3 月一线城市和多个重点二线城市均受到“两集中”制度约束，推地和成交面积均有一定回落，不过三四线城市仍保持快速上升而且成交表现更好于推地，土地溢价率继续上升到25%，使得三四线城市土地出让金同比翻番增长，带动全国土地出让金规模也实现30%以上的增长。

    　　从供给端看，3 月全国300 城推地建筑面积为6306.4 万平米，环比和同比分别上升42%和13%；推地楼面均价为3621.4元/平米，环比和同比分别下降9%和8.5%。其中一线城市推地建筑面积72.3 万平米，环比和同比分别下降30.3%和55%；推地楼面均价为10794.7 元/平米，环比和同比分别下降58.5%和25.4%。二线城市推地建筑面积1878.8 万平米，环比涨0.5%，同比下降18.2%；推地楼面均价5355.2 元/平米，环比和同比分别上涨17.8%和3.5%。三四线城市推地建筑面积4355.3 万平米，环比和同比分别上升75.9%和38.4%；推地楼面均价2737.1 元/平米，环比和同比分别上升7.1%和7.7%。

    　　从成交端看，3 月300 城成交土地建筑面积5954.8 万平米，环比和同比分别上升39.8%和32.6%；成交均价4335.4元/平米，环比回落22.7%，同比微涨0.2%；土地成交额2581.7 亿元，环比和同比分别上升8.1%和32.9%；土地成交溢价率20%。分城市来看，一线城市成交土地建筑面积28.5 万平米，环比和同比分别回落90.4%和79.2%；成交均价12685 元/平米，环比回落42.7%，同比上涨35.3%；土地成交额36.1 亿元，环比和同比分别回落94.5%和71.9%；土地成交溢价率为0%。二线城市成交土地建筑面积2264.6 万平米，环比上升45.2%，同比回落1.6%；成交均价5602.4元/平米，环比回落12.5%，同比涨9.6%；土地成交额1268.7 亿元，环比和同比分别上升27%和7.8%；土地成交溢价率为16%。三四线城市成交面积3661.6 万平米，环比和同比分别上升52.3%和78.4%；成交均价3486.7 元/平米，环比和同比分别上升14%和21.2%；土地出让金1276.7 亿元，环比和同比分别上升73.8%和100.2%；土地成交溢价率为25%。

    　　累计来看，300 城一季度土地出让金同比增长22.9%，其中一线城市下降8.9%，二线和三四线城市分别上升16.8%和56.7%，土地市场热度仍在持续。

    　　4、资金：3 月房地产开发资金尚未披露，1-2 月房地产开发资金共3 万亿元，同比大幅增长51.2%，各类资金均实现疫情低基数效应下的大幅增长，尤其是定金及预收款和个人按揭贷款分别同比上升96%和64%，而且与2019 年1-2月相比也大幅增长超过40%，与我们统计的房地产销售大幅上升接近。

    　　债券和非标融资方面，4 月房地产境内债、美元债、信托净融资均为负，合计净回笼资金超过500 亿元，后续虽然到期开始回落，但考虑到政策面偏紧以及市场情绪偏弱，总体上净融资仍然不容乐观。3 月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为501 亿元、30.4 亿美元和737.1 亿元，扣除到期后净增量分别为-319.7 亿元、-10.8 亿美元和-134.4亿元，三项融资渠道净融资均为负，合计净回笼资金超过500 亿元。境内债券和美元债发行同受监管“借新还旧”、“三条红线”原则控制、业绩披露期、以及华夏幸福、红星美凯龙、泛海、禹洲等主体信用风险事件影响下市场规避情绪继续上升等等多个因素影响；信托2 月春节尽调限制，3 月一般发行量都会大幅上升带动净融资回正，不过今年3 月信托净融资仍然为负，一定程度上与融资额度的收紧以及部分信托公司出现风险事件后业务量收缩有关。后续虽然5 月开始各个渠道到期量均有一定回落，但考虑到销售表现良好局面下融资政策我们预计仍然偏紧，加上债市情绪面仍比较脆弱存在发行难度，总体上净融资仍然不容乐观。

    　　重点覆盖房企表现

    　　本部分我们重点观测2020 年中指销售额排名前60 且有发债历史（含关联企业）民营房企（共44 家）的经营和融资状况表现。

    　　由于重点覆盖房企去年疫情期间推进线上打折购房活动，销售受疫情冲击有限，今年销售增幅也低于全国平均水平，不过销售面积和销售额环比和同比均有40%以上的增幅，平均房价同比涨7%与去年疫情期间打折销售有关，总体仍然反映出市场较快增长趋势。而且受重点城市土地供应“两集中”制度影响，3 月大部分城市尚未组织供地，使得重点覆盖房企拿地支出同比小幅增长13.5%，低于全国平均，平均拿地销售比仅14%，不过待重点城市开始批量供应后会有相应支出表现。3 月44 家重点覆盖房企仅龙光、华夏幸福和佳源未披露经营数据，其余41 家房企平均销售面积、销售均价、销售额分别为138 万平米、1.61 万元/平米、183 亿元，环比分别上升48.2%、下降4.25%、上升42.3%，同比分别上升48.2%、上升7%、上升54.3%。销售面积和销售额涨幅明显低于全国平均，主要由于重点覆盖房企规模偏大且布局较广，推盘销售更为平滑稳定，尤其是去年疫情冲击时大型房企积极推进线上打折购房活动尽量降低疫情影响，因此今年同比增幅也会更弱一些；价格波动大于全国平均，一方面与个别房企具体推盘项目的极值影响有关，另一方面同比涨幅较大与去年降价促销有一定关系。拿地方面，3 月重点覆盖房企平均拿地金额28 亿元，环比和同比分别微涨0.6%和13.5%，增幅低于全国平均，加权平均拿地销售比只有14%，只有新城控股、祥生地产、新希望地产单月拿地销售比在40%左右，德信拿地销售比为23%，其余均不到20%。拿地销售比收缩有利于资金积累，不过很大程度上受到重点城市土地供应“两集中”政策的影响，须观测未来拿地表现。

    　　债券融资方面，3 月境内债券各评级净增量均为负，高等级代表融资成本跟随基准变动不大，低资质发行人票面利率维持在7%以上。美元债民企发行人全部是投机级，且以低资质为主，B 档发行人新债成本有进一步上升到11%以上，部分达到14%的高位。3 月各个评级房企境内债券净增量均为负，重点覆盖房企以AAA 为主，发行利率根据主体有一定分化，按照资质从好到差来看，金地发行的3 年期中票票面利率在3.96%，滨江发行的1 年期短融票面利率3.85%、3 年期中票票面利率4.8%，旭辉、碧桂园、龙光的3 年期票面利率在4.4%-4.9%，金科发行两期2 年期中票，票面利率均为6.3%；相对债务负担重、流动性紧张的发行人发行新券票面利率绝对水平大部分时候超过7%，比较少跟随市场利率波动，融创、珠江、蓝光、中南、新力发行的2、3 年期新券票面利率均在7-7.5%，万通发行了3 年期中票，利率达到9%。美元债发行仍以高收益主体为主，加权平均发行期限3.5 年，加权平均融资成本继续小幅提升至7.3%，仍然反映出市场需求不畅、二级收益率提升、对地产债券持有一定观望甚至规避态度。而且行业内部分化仍在加剧，投资级三家国企，A 档北京保障房建设发行的5 年期新券，成本近1.9%，获得10 倍认购；首创、金茂发行的5 年期附近新券，成本分别在4.65%和3.22%。其余均为投机级发行人，BB 大档中，龙光发行4.25 年期新券成本4.5%，时代5 年期新券成本5.9%、获得19 倍认购，中骏3.5 年期新券成本5.95%、亦获得7.67 倍认购；单B 主体发行成本较上月有进一步上升，普遍在11%以上，包括华南城、福建阳光集团、银城国际、海伦堡、景瑞、俊发、中南，其中华南城、景瑞的融资成本高达14%以上。