小心房地产泡沫，提防商品下跌

上面两个我们都是在提示机会，而这一部分我们要开始提示风险。

首先是房地产的风险，熟悉我们观点的朋友都知道，我们对房地产市场一直非常谨慎，对地产泡沫非常担忧，虽然过去经常被打脸，但是我们的观点不变，要警惕房地产泡沫。

从全球各国的历史来看，从来没有只涨不跌的资产，尤其是房地产，只不过因为房地产周期太长了，涉及到的利益太多，而且专家众多，人多嘴杂，所以在短期很难看清方向。但如果看的长一点，方向其实是不言自明的。

我们认为，决定房地产市场走势的因素不是供给，而是需求！

但有人不同意，说你看统计局的数据，现在的房地产库存不是历史新低吗？这不是说明房子的供给少吗？甚至有专家据此判断说18年中国经济最大的风险是房价上涨，我听了实在是无语了，我想反问一句：“你知道统计局的房地产库存是什么吗？”

我们统计局的房地产库存，指的是新房库存，而不是所有房子的库存。因为房子不是快速消费品，不是造完就被用掉了，而是从企业手里转到了居民手里，这个过程中房子并没有消失，只是所有权发生了转移，难道房子在居民手里就不是库存了吗？

既然房子不是消费品，那么就涉及到房子的另外一个属性、投资品。我相信在过去两年买房的，肯定有很大比例是投资需求，原因很简单，如果是刚需，为什么不在15年房价便宜的时候买，非要等到16、17年房价大涨了以后冲进来买？买涨不买跌，这不是投资又是啥呢？

而对于投资品，我想说的是，用新增供给决定价格的逻辑是绝对错误的。我们可以简单拿股市做个比方，如果有人告诉你说，A股的IPO暂停了，所以股市要大涨，你会不会觉得他说的很对，还是觉得很无语。如果是后者，那就对了！因为股票是投资品，不是消费品，所有的存量股票都是潜在供给，股价大涨如果没有基本面支撑，存量股票就会有人倒给你。

所以，用低库存的逻辑，大家可以去买工业品、买茅台，唯独不能买房！因为工业品、消费品的库存低，那就是真的低，因为都被用掉了。而房地产的库存低，那都是忽悠人的，房子去年都卖了近2000万套，库存怎么可能越来越低呢？只不过大家都相信房价永远涨，不愿意卖，但等到房价真的跌了，库存就出来了。

所以，消费品的价格可以由供给决定，但是投资品的价格绝对是需求决定。是因为房价涨所以供给少，而不是相反。反过来说，如果房价跌，那么供给一定会多。

而在决定需求方面，最根本的因素就是人口结构和城市化，这是中长期永恒的逻辑。从人口出生率来看，我们的高房价是最好的避孕药，以致于放开二胎以后的生育率也没有显著回升，这意味着未来年轻人口数量的减少不会改变。而从城市化来看，目前已经接近60%，而70%是公认的城市化率顶峰，这也说明目前城市化进程也到了尾声，目前留在农村的主要是老人和小孩，其实这一波的城市化主要靠政府棚改，是花钱买来的城市化，并不可持续。

中国过去20年房地产市场的蓬勃发展，根基在于人口红利和城市化，这两者每年分别提供1000万和2000万人口的新增需求，合计是3000万人口的新增需求，假定2人一套房子，再加上改造拆迁，每年卖2000万套房也不为过。但是2017年的最新数据是，中国的年轻人口净减少了500万，即便每年2000万人进城的城市化的红利还在，也只有1500万人口的新增需求，其实造1000万套房子就绝对够了，但是我们在2017年卖了接近2000万套房子，所以长期来看，房子肯定是造多了。

而在短期内，决定房地产需求的核心指标是利率。按照央行最新的数据，17年年末的房贷利率是5.26%，相当于基准利率平均上浮约10%，比17年初相当于3次加息。而且目前房贷利率上行的趋势并未结束。

而从居民部门贷款的增长来看，15年中国居民部门一个月商业贷款不到3000亿，到17年就到了6000亿，全年7万亿的商业贷款，再加上1万亿的公积金贷款，相当于一年10%的GDP都被居民借走了。

但是现在贷款利率天天往上走，再加上银监会明确提出来要抑制居民加杠杆，居民疯狂举债的行为还能持续多久呢？如果贷款利率都回到了15年水平，那么举债会不会也回到15年的水平呢？

央行在最新的货币政策报告中，特地提到要抑制资产泡沫，我相信这肯定指的是房地产泡沫，而不是其他泡沫。

而且纵观国内所有资产价格的变化，加杠杆带来的最后都是一地鸡毛，比如说14/15年的股市加杠杆，15/16年的债市加杠杆，没有一个能够全身而退。而现在股市、债市的杠杆全都去掉了，只剩下房地产还在加杠杆，凭什么它就能安然无恙呢？

如果房地产有问题，那么商品价格也会受牵连，毕竟中国工业消费了全球一半的商品，而工业的源头在于房地产需求。