证券代码：000667 证券简称：美好置业

美好置业集团股份有限公司投资者关系活动记录表

编号：2020-18

投资者关系活动 特定对象调研 分析师会议

类别 媒体采访 业绩说明会

新闻发布会 路演活动

√现场参观

其他

参与单位名称及 国泰君安黄燕铭、韩其成、陈笑
人员姓名

时间 2020 年 11 月 12 日

地点 美好置业武汉美好长江首玺（在建项目）、江夏智造工厂、美好广场

上市公司 董事长刘道明；副总裁兼董事会秘书冯娴；财务负责人刘怡祥；

出席人员姓名 证券事务代表张达力

调研人员在现场对装配式建筑项目及智造工厂生产线进行了参
观，公司技术人员对装配式建筑施工技术、生产设备及流程进行了讲
解，双方就公司发展及业务规划进行了交流。主要交流内容如下：

投资者关系活动 1、公司装配式建筑业务发展沿革

主要内容介绍 答：公司最早从 2013 年开始投入装配式建筑领域，将“产品工厂
化”作为重要发展战略，以第一代装配式产品“实心剪力墙结构体系”
建设了“沈阳名流印象”、以及“武汉名流世家”，打造了装配式建筑
示范项目并荣获广厦奖。在此过程中发现实心剪力墙的手工业成分及
建造成本还是很高，模具损耗严重，安装不便，且质量进度也不能达
到预期。2016 年底，公司高管考察了欧洲的技术体系，一致认为自动
化程度高、节能环保、连接更牢靠、安装更便捷的叠合剪力墙技术体
系更为适应中国国情。不过也存在几个主要问题：国外高层建筑较少，与国内抗震要求不同，国内无相关标准支撑，需要做一系列优化、本土化工作，包括根据各地条件编制地标，满足生产端的技术研发准备等。为此，公司联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，在研课题
共 56 项，申报专利共 117 项（其中，发明专利 28 项，实用新型专利
89 项），授权 77 项，作为主编单位在十一个省市推进编制《装配整体式叠合剪力墙结构技术规程》，已发布或在编叠合墙技术标准 10 余项。由公司作为主编单位编制的地标，能够实现叠合剪力墙结构在 7 度设防烈度区适用高度达 100 米。此外，公司还做了很多技术方面的优化与改进。

近几年在装配式建筑业务发展方面，公司也遇到许多问题，并不断进行优化调整。最初公司规划了三类业务模式：构件供应、工程分包及工程总承包。实践中发现单独销售构件受制于工厂产能，且在后期安装过程中技术沟通成本非常高，管理难度大，难以确保房屋的交付质量；开展分包业务，最终只能沦为构件供应商；装配式建筑的发展目前仍处于政策性驱动，开发商对装配式建筑体系的优势尚处于认知阶段，影响工程总承包业务的开展。

公司的先进技术体系、智能工厂和一体化业务模式在高装配率的装配式项目领域具有突出的比较优势，为充分发挥公司自身优势，2020
年 7 月，公司开始全面聚焦打造 A 级（指装配率 60%以上、竖向构件
应用比例不低于 35%）装配式建筑示范项目，达到绿建二星，为用户提供绿色健康的住宅产品。通过一体化设计、工厂生产、装配施工、装配式装修到交付的全产业链运营，实现各项业务的持续性收入和利润，做专业的房屋智造商。经营战略调整以来，已有多个项目落地签约，受到市场的认可，显示出较好的发展趋势。


2、工厂投资规划

答：目前公司已有武汉江夏、青岛即墨等 8 个工厂投产，5 个工
厂正在建设当中，预计将于 2021 年内陆续建成投产。每个 A 类工厂合计投资约 4-5 亿元，各工厂的所在地均布局于经济发展潜力较好、房地产市场健康、当地政府对于装配式建筑的推进具有较高关注和执行力度的区域。后续将根据市场需求继续在国内其他重点区域进行 B类 PC 工厂布局，B 类工厂会根据当地市场情况调整产能和投资规模，从而实现更多地区的业务覆盖。

3、企业管理方面的挑战

答：传统建筑公司对房屋销售业务并不敏感，传统开发商的管理模式也较为简单粗放。而公司当前的业务整合了从投资咨询、技术策划、规划设计、房屋销售、构件加工、装修装饰、交付维保整条产业链上的多项业务，在管理方面确实存在较大挑战。公司因此对组织架构进行了较大调整，组建了负责开发、拿项目的前台团队，负责确保交付的中台团队，负责运营、财务及人力管理的后台团队，目前也还在逐步改善阶段。公司引进了各行各业的人才，为了解决此类人员的路径依赖，采取“轮岗”等形式，加速团队的融合发展。采用垂直管理、集约化管理等方式，厘清内部甲乙方关系、提升能效、促进公司长期稳健发展。

一体化模式下，公司发展了“三高两快”的经营模式，打造高性价比的产品、实现利润高周转、交付高满意，让跟多人快速住上好用、好看、便宜的房子；快速孵化项目模式、工厂及城市，并在孵化后快速复制。

4、叠合剪力墙技术体系对成本的影响

答：经测算，叠合剪力墙比套筒灌浆成本低约 180 元/平方；预制

叠合墙比传统现浇施工成本高约 220 元/平方。目前装配建筑施工成本
高于传统建筑施工成本，但是通过装配式建筑优惠政策支持，可实现
容积率奖励、提前预售、销售现金流提前回款、降低预售资金监管比
例等，从而获得政策红利、提升销售收入、降低资金成本。

5、公司未来发展方向

答：大方向上要完成由房地产开发向房屋智造业的转型。主营业
务由房地产开发收入转变为包含设计、服务、构件生产、建筑施工等
多业务构成的收入组成，收入确认的原则也会发生变化。对于已经获
取土地的项目除自建外，也会采用合作开发等方式。

日期 2020 年 11 月 12 日