证券代码：000667 证券简称：美好置业

美好置业集团股份有限公司投资者关系活动记录表

编号：2020-14

投资者关系活动 特定对象调研 分析师会议

类别 媒体采访 业绩说明会

新闻发布会 路演活动

√现场参观

其他

参与单位名称及 无忧基金陈圣帜；兴证国际王文洲、陈真；Regents Capital 王达利；
人员姓名 First Manhattan（First Beijing）刘一飞

时间 2020 年 9 月 11 日下午 14:00—16:30

地点 公司武汉江夏房屋智造工厂

上市公司 董事、副总裁兼董事会秘书冯娴；华中智造生产中心副总经理王维

出席人员姓名

在现场对智造工厂生产线及样板间进行参观后，双方就公司叠合剪
力墙技术发展前景及业务模式等问题进行了简要交流。主要交流内容
如下：

1、公司做叠合剪力墙技术体系的优势

投资者关系活动 答：目前市场上的装配式建筑企业有从传统建筑商转型的、也有主要内容介绍 从制造业跨行做装配式建筑的，而公司出身于地产开发行业，能够了
解甲方业务痛点以及对于高周转、快速度的需求，因此从技术研发开
始进行改进，充分满足用户需求。在布局方面，公司也抢占了先机，
自 2013 年起将“产品工厂化”作为重要发展战略之一，2017 年开始对
原有的装配式建筑技术进行迭代升级，通过与国际行业龙头企业德国
艾巴维、沃乐特、利勃海尔等建立战略合作，从欧洲引进智能化程序
高、成本质量可控、安装便捷可靠、更为符合中国市场应用条件的双面叠合剪力墙技术及生产线。

2、叠合剪力墙技术体系对成本的影响

答：经测算，叠合剪力墙比套筒灌浆成本低约 180 元/平方；预制叠合墙比传统现浇施工成本高约 220 元/平方。目前装配建筑施工成本高于传统建筑施工成本，但是通过装配式建筑优惠政策支持，可实现容积率奖励、提前预售、销售现金流提前回款、降低预售资金监管比例等，从而获得政策红利、提升销售收入、降低资金成本。

3、工厂投资情况

答：目前公司已投产武汉江夏、青岛即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂共 8 个房屋智造工厂，北
京、天津等 5 家工厂正在建设过程中，预计将于 2020 和 2021 年陆续
建成投产。13 家工厂的所在地均布局于经济发展潜力较好、房地产市场健康、当地政府对于装配式建筑的推进具有较高关注和执行力度的区域，市场风险相对较小。后续将根据市场需求继续在国内重点区域进行智造工厂布局，并根据当地市场情况调整产能配置和投资。

4、设计产能的换算方式

答：考虑到模台面积、模台利用率、构件厚度、工作时间、流水线数量等因素计算出每家标准工厂的年设计产能为 30 万 m3。通过构件厚度折算出每平米构件含量，以 65%的极限装配率及 1:1.2 比例的地上建筑面积占比，计算出单个工厂最大可实现生产拎包入住的房屋面积400 万 m2。

5、解读美好房屋智造的业务模式

答：公司以用户需求为导向，以全生命周期服务为根本，以领先
的叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，涵盖投资咨询、技术研发、规划设计、房屋销售、构件加工、装配建造、装修装饰各业务环节，运用 YTWO 信息化平台和 BIM 技术，以工业化、数字化方式实现更快速、更高效、更低廉的房屋规模生产，为客户提供可拎包入住的房屋。公司既不做开发商也不是构件生产商，要做房屋智造商，可拎包入住的房屋是我们的产品。

数年前公司开展的住户满意度调查结果反映出房屋普遍存在渗漏现象，而施工企业仅参与房屋建造这一中间过程，缺少与业主的链接，对此类问题并不敏感，裂纹、空鼓、漏水等问题也逐渐被视为行业的“通病”。在我们对多个国家的装配式建筑生产线的考察中发现，如果能把房屋作为工业品在工厂生产，可以有效提升住宅的产品质量和生产效率。美好转型的使命，是为了“让更多人住上好用、好看、便宜的房子”。因此，需要通过产品工厂化的手段来提供高质量、便宜的住房。如果我们生产出的构件不能被正确的使用、高质量的安装，导致的质量问题最终还是由小业主买单，这是我们不愿意看到的。

公司本着使命及情怀，投入了很多资源真正做装配式建筑，也留住了很多踏实做事的人才。以公司的项目做实验，让客户能“眼见为实”，从调研的结果来看，已经感受到市场接受度正在加速。

6、公司未来发展路径

答：大方向上要完成由房地产开发向智造业的转型。主营业务由房地产开发收入转变为包含设计、服务、构件生产、建筑施工等多业务构成的收入组成，收入确认的原则也会发生变化。对于已经获取土地的项目除自建外，也会采用合作开发等方式。

7、产能释放及盈利情况

武汉、青岛的工厂投产较早，于 2018 年末投产，产能利用率为 20%，

要求 2020 年达到 6 万立方产能。其他工厂于 2019 年末投产，受 EPC
总承包订单模式的限制，疫情和订单未到供货期等因素的影响，目前
产能尚未开始释放。据测算，当单厂年产能达 22%设计产能，即 6.7 万
m时能将固定成本进行摊销，达到盈亏平衡点。随着产能的进一步释
放，盈亏平衡点还会有所下降。

8、做更高装配率建筑的经济性问题

答：短期来看，与低装配率的方式相比经济效益不明显。但站在
长远发展角度，人口红利的下降及环保要求的提高，会加快建筑工业
化的发展。且装配式建筑可以穿插施工精装修实现拎包入住，从时间
成本来看更有优势。

附件清单（如有）

日期 2020 年 9 月 11 日