浪奇股份核心资产不在于日化产品的生产，而在于拥有的土地价值（老厂区—— 广州市天河区黄埔大道东128号，与黄沙新厂区）、奇化网股权价值与国有控股小市值股票的壳价值。日化行业已经由国际巨头宝洁等、国内民营先行者纳爱斯等抢占，浪奇股份仍未从区域性营销体系中走出来，既缺乏全国性销售体系布局又未形成全国性生产基地布局（含辽宁基地在内生产经营都不理想，开工的不满产，建设的投产期不详），短期内取得突破的可能性没有。大的投入可能造成快速进入亏损通道，得不偿失。已下将分述土地价值、奇化网价值与自身的壳价值。
一、土地价值
浪奇股份现在持有的核心土地分为广州老厂区（119,761.21平米）与广州黄沙新厂区；其中老厂区的土地按照广州市规划属于广州国际金融中心临近地块。公司在2014年4月21日发布公告，已列入“退二”名单，土地拟上交广州市土储中心。截至2018年7月，土地收储一事暂无进展。黄沙新厂区土地处于生产正常使用状态，本次分析暂不考虑黄沙园区8万平米土地的增值。
（一）收储土地政策
广州市土地收储的政策主要参照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》、《广州市旧厂房更新实施办法》相关规定执行。
第一、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第三条第十三款中规定：国有土地上旧厂房交由政府收回，改为居住（保障性住房除外）或商业服务业设施用地的，可按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条的规定计算补偿款；也可以新规划用途市场评估价按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定的分配比例计算补偿款，补偿款应按提交市城市更新工作领导小组审议前3个月内的市场评估价计算。
改为居住用地的，按规划毛容积率2.0以内计算补偿款。改为商业服务业设施用地的，按规划毛容积率2.5以内计算补偿款。
第二、《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定：国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2．0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2．0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2．0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2．0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。
权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。
（二）定价依据
因为土地价格具有特殊性，决定因素较多。根据广州市土地收储政策，土地价格按照一地一价，不搞一刀切。周边的土地拍卖价格，尤其是广州国际金融中心相关土地的出让价格、容积率等对浪奇公司的收储土地有较高的参照意义。自2013年2月起，广州国际金融中心先后分5次出让土地，进入2018年土地出让速度加快，将以此性出现5块土地进入市场。表1为2013年2月以来，国际金融中心相关土地出让的基本信息，有以下特点：
1、 容积率普遍较高，最低为6.5；
2、 住宅用地仅出现一次，共五块土地。平均的容积率为9.3；
3、 全部土地的楼面价都大于13000元/平米，宅地价格反而更高，达到18000元/平米；
4、 楼面均价呈先升后降的趋势，但降幅不大，主要原因在于后期对竞标者的条件进行了严格规范，使得底价成交成为趋势。
表1：广州国际金融区历次土地出让成交情况
序号 时间 地块 使用性质 土地面积 （平米） 容积率 建筑面积（平米） 成交价格（万元） 楼面价（元/平米）
1 2013年2月7日 A001等 商业 147000 6.5 957000 1299000 13574
2 2013年8月26日 AT090933等 商用 48000 7.3 350000 567785 16222
3 2015年6月26日 AT090939 商用 8825.85 13.3 117300 164300 14007
4 2015年11月30日 AT090955等 宅用 42590 9.3 394423 709962 18000
5 2017年12月4日 AT090961 商用 8825.85 9.4 83093 134600 16199
浪奇土地定价考虑：1、近年来，广州市中心城区土地价格持续稳定上升；2、军用机场搬迁，限高取消，金融城建设加速且容积率上升空间打开；3、土地收储价格日趋市场化；4、珠江啤酒在2013年征收土地17.38万平方米,并给予总补偿金额22.98亿元，按照工改商，容积率2.5计算，楼面价格约合10578元/平米。
（三）老厂土地价值测算
1、按照工改商或者工改居，容积率法计算：
1）土地现值：按照浪奇公司公告，截至2012 年12 月31 日， 该土地账面净值是10,861,330.25 元；该地块上房产的账面净值74,522,007.50 元；
2）楼面价格参照珠江啤酒收储价格，考虑土地增值与国际金融中心出让土地的价格，暂按照12000元/平米。
表2：按照容积率锁定测算
方案 土地面积 容积率 收储对价 收益（元）
工改居 容积率2.0 119,761.21 2 1,437,134,520 1,351,751,182.25
工改商 容积率2.5 119,761.21 2.5 1,796,418,150 1,711,034,812.25
2、新规划用途市场评估算：
浪奇拥有的土地，基本符合新用途市评估的条件。首先，土地使用性质发生改变，工改商或者工改居；其次，容积率也必然会发生较大变化。毗邻国际经融中心，在珠江岸边，天河区的土地已经较为紧缺了，国际金融中心的土地容积率最低的为6.5，毗邻区且珠江沿岸，容积率大概率可以到6。计算时，容积率分别按照4、6进行测算；楼面价按照12000元/平米与14000元/平米分别进行测算，详见表3。
表3：按照市场价格测算
新用途市场
评估价方案 土地面积 容积率 楼面单价
（元/平米） 收储收益 收益
（元）
工改居 119,761.21 4 12,000 2,874,269,040 2,788,885,702.25
工改商 119,761.21 4 14,000 3,353,313,880 3,267,930,542.25
工改居 119,761.21 6 12,000 4,311,403,560 4,226,020,222.25
工改商 119,761.21 6 14,000 5,029,970,820 4,944,587,482.25
由以上分析可知，老厂区的土地价值不低于13.5亿元，完全市场化的情况下则不低于28亿元，甚至可能会接近50亿元。
二、奇化网股权的价值
公司持有奇化网59%的股权，是奇化网的控股东。根据年报资料，奇化网在2015年的净利润为-11.1万元，2016年实现净利润426万元，2017年实现净利润22.3万元。2017年，奇化网平台累计交易额突破400亿元，且增速不减。可见，奇化网现在仍然处于快速发展的初创期，但正向着自己造血生存不断地迈进。有机会成为化工产业链深度垂直资源整合的平台，打造成为中国领先的化工电子商务一体化平台。
对比同属于化工电商的找塑料，B轮3600万美元；快塑网，B+轮3.5亿元融资；化塑汇，卓尔集团2.3亿港元收购52.48%股权；“摩贝”获天风天睿等数亿元D轮融资。奇化网经营稳健，专业性较强，可以与广州浪奇形成上下游联动，参考估值5亿元人民币应是保守估计。
三、壳价值
尽管证监会出台的规定对于借壳上市给予了严厉的监管。但对与身为广州市国有小盘上市公司而言，国有大股东对公司进行资产重组是合法合规、合情合理的。考虑到广州浪奇日化类资产极低的净资产回报率，如能实现日化类资产与大股东其他优质资产进行置换，对于上市公司而言将受益巨大。国有企业的资产置换更多地是强调净资产的等价交换，18.48亿元的资产哪怕是置换后资产的净资产收益率仅有5%，那也将产生9000余万元的净利润。按照深沪市场化学原料和化学制品制造业中位动态市盈率32.91倍计算，市值将在27亿左右。当然，考虑到广州浪奇始终未亏损，总股本仅有5.23亿股，如能实现真正的资产并购，则价值更为客观。
根据上述分析，广州浪奇价值估计将在43.5亿（13.5+3+27）～～～80亿元（50+3+27）之间。中位值可能在58亿元（28+3+27）。现有市值远低于合理价值，存在价值回归要求。