华侨城，进入快速成长的青春期，属于朝阳青春股，由于资本市场的偏见，给5倍市盈率，可怜娃[哭][哭][哭]
华侨城迎来了最好的发展时代[献花]
以前是每隔三年开建一个综合体项目，十年滚动开发三个大型综合体，完成一轮对外战略扩张。现在一年同时开建五个综合体项目，十年开建三十个综合体，计划扩张到万亿项目总规模。
什么概念啊？就是说以前是0～1树立经典标杆，现在是1～N异地熟练复制，业务量和利润未来是断崖式增长，十年后就拿现在的年利润XN，而且是没有空间天花板的可持续发展。
你不能要求华侨城住房销售排名进入前3名，如果华侨城能做5000亿住房销售额，毛利润岂不是要突破2000亿，这是要挨板子的[滴汗]，倘若三五年后华侨城的综合收入达到2000亿规模，按60%毛利率及25%净利率结算，利润300～5亿也不是问题。
如此多娇的朝阳青春股，5倍市盈率，怎么弄都说不过去啊！
你说它是旅游，该给30倍平均市盈率，可券商首席研究员不同意啊！他们说你这这 都是赚房地产这块的钱[赚大了][赚大了][赚大了]
你说它是房地产，该给10倍平均市盈率，房地产开发商们不同意啊，他们说这是美好生活向往，是他们企业去房产化的转型方向[赞][赞][赞]
华侨城里面的四拨主力都是死脑筋，房地产既然是过街老鼠，就不可以弄出个新板块？ 独门独户的独角兽啊！难道就要看万科眼色混江湖啊？难道股票就该参照房产板块来定价吗？
华侨城，主业是提供人民追求的美好生活向往，创造城市文明环境[献花][献花][献花]是宜居宜游环境、城市人文环境、城市文化环境、创意的孵化环境、和谐的生态环境、美好的生活环境、川流不息的地段环境、繁荣昌盛的商业环境、幸福快乐的社会环境、互动友好的社区环境。
你看华侨城做的事情，华侨城是环境再造工程，而康佳是环境治理工程，整个集团都是在做中国最伟大事业[献花][献花][献花]
华侨城是创造城市环境，环境工程是没有天花板的，欧洲自城镇化率达到70%后 就迈入第三阶段发展进程，后工业城市化时代，做了一百年城市环境工程。
华侨城是做环境，企业超高毛利率是环境附加值的回馈，做300亿业务就能产生100亿利润，相当于住房专业开发商1000亿销售量。
华侨城可以不做房产，让专业公司做专业项目，从环境综合体大型项目中划出住房让给承包商，目前万科绿地就在华侨城拿了很多承包业务，华侨城做环境规划设计营运，而住房这块就交给优秀专业公司。万科是大于25%毛利的生意不做，
华侨是小于25%毛利的生意不做。
制造型企业具有规模成本优势，多快好省 薄利多销 多劳多得，最终是市场逐步集中，走向寡头市场相对垄断，如格力美的海尔这样 是寡头瓜分市场的相对竞争。
创新型企业具有较强的技术开发能力，能够把核心技术应用在本企业的主导产品上，从而不断地开发出具有高技术含量的创意产品。产品的研制和开发是风险和机遇并存的，无疑会带来高额利润，良好的投资回报。华侨城的营收利润双增长，房地产业务毛利率达69%，分区域看，华中地区毛利率高达82.73%，贡献营收最大的华南地区毛利率高达66.19%，华东地区毛利率44.74%。 超高毛利率，是环境附加值和流量价值的兑现，是价值转移的经典商业模式，是有质量的发展模式[赞]说明这家公司是高质量发展，用极少资源就能创造极高价值，不是以消耗资源为代价[献花]
华侨城的环境优势不仅仅体现在一线城市的深圳，深圳只占华侨城百分之二十，成都 武汉 重庆 顺德 南京 宁波 天津 南昌 都是环境工程，具有超高毛利率的环境综合体。
有人说华侨城在深圳以1万楼面价 而以10万每平销售是不可复制的，你不能复制 不代表华侨城自己不能复制，成都楼面价1000元每平 而现在销售价30000元/每平，武汉楼面价2000元 以40000元/每平销售，华侨城持之以恒的掏钱做环境，房价也随环境变好而步步高升，不能只看房价持续涨 而忽视企业在环境上的持续投入。有人说这是拿地早获得的利益，那咱就说说拿地晚的，比如宁波 重庆 顺德 南京 南昌拿地时间不长，宁波 重庆 顺德不也接近10倍附加值吗？南京 南昌 拿地两年不也有5倍附加值吗？顺德，拿地楼面价3000元/每平，销售价2.5万/每平，明年30000万/每平销售也没问题，主题公园部分园区今年就要开业，环境变好就提升附加值。宁波，拿地楼面价3000元/每平，销售价30000万/每平。南京，拿地楼面价6000元/每平，销售价35000元/每平，倘若不限价，5万元/每平也是有可能的。南昌，拿地楼面价4000元/每平，销售20000元/每平，倘若不限价，25000元/每平是绝对能做到的。
挪威的森林0323 ：可结算计容面积为3100万平米，货值为8500亿以上。[献花][献花][献花]2018年末，华侨城地产待开发计容面积2378万平，开发项目在建计容面积为724万平（未结预收房款对应部分只覆盖其中的140万平）。两者相加为3102万平米。所以如果估算可结算货值，正确的就是以3102万平米这个计容面积去计算。（许多人对其它房企的货值居然是以总建面去估算的，地下面积都没剔除，我就呵呵了）。券商研报关于华侨城土地储备的表述基本都有误，只记入了待开发计容面积。华侨城正确的土地储备面积就是我的这个算法。
面积出来了，然后看单价，华侨城近三年的平均结算单价大致在2.9~3.2万/平这个区间，由于年报未提供销售和结算单价数据，但推演是可以的。我只以去年为例，2018年华侨城主营收入是481亿，减去非地产收入90亿（景区门票酒店物业租金等等），来自地产的收入是390亿左右，结算面积119.6万/平，则平均结算单价是3.26万/平。
那么，能不能得出结论，可结算货值就是3102万3.26万=10112亿。嗯，简单推演理论上可以说是，但客观的说，要稍微分析一下近两年拿地的城市，地块位置和售价，这里不可能一个个项目去讨论。我简单的说，华侨城深圳项目储备的售价在5~10万，在南京武汉宁波顺德杭州成都天津等城市的项目储备售价在2.5~4万，重庆南昌郑州无锡扬州等城市的项目储备平均在1.5~2.2万。但考虑到有600多万建面是在太原，襄阳，济南章丘，宜宾等地，预估售价在12000~15000的水平，会稍微拉低整体平均售价。所以如果将目前全部土储的未来平均售价做个预估的话，保守2.7~2.8万/平至少是有的
。所以结论是可结算计容面积为3100万平米，货值为8500亿以上。
PS:关于土储中主题乐园开发面积，首先这个在项目占比较小，而且主题乐园占的土地面积并不影响计容建筑面积的考量，我们主要应该看的是计容建筑面积，主题乐园是低密度，建筑面积也是以经营性商铺为主，算起来也不吃亏，服务用房比例可以忽略。
最后还要补充一点，华侨城在不少项目中未来都或多或少有部分商业自持，但这些商业物业其实都是区域核心商圈，价值比较高。