华侨城研究资料汇编
前董事长十几年前就阐述过华侨城的未来对标模式，不是美国迪士尼 而是美国百老汇，是中国一座座城市文化艺术建筑综合体，是“巴里特主题公园+时代广场+文化演艺+游乐娱乐街区” 组成的城市文明综合体。百老汇本身就代表城市化建筑IP，那你还有必要问百老汇25公里街区中的巴里特主题公园有没有IP？百老汇街区繁荣昌盛两百年，这是美国最大的文化艺术综合体，也是体验美国都市娱乐活动的旅游目的地，是美国时代文明。解放前的上海香港澳门就想复制这种都市文明。
华侨城是把旅游综合体打造为“城市形象IP”，这个形象IP的内容是城市人文环境和生态宜居环境，这是城市化进程中重点发展的内容，没有这些东西就不是文明城市，然后 华侨城拿着这个经典IP到全国各地洽谈业务复制项目，城市化发展第二阶段主要表现形式是房地产开发和基础设施配套及公共事业运营，百年来中国城市化率平均值还处在53%左右，以前很慢 最近三十年发展进程很快，但还有很长的发展进程和很大的发展空间，北上广深等一线的城市化率达到70% 开始迈入后工业城市发展进程 是城市化第三阶段进程，二三线的城市化率在55%左右 处在第二阶段的工业化城市发展进程，而四五线的城市化率仅有30%左右 还处在城市化第一阶段的城市商业化阶段。文化旅游项目是城市进化的内容，是城市化进程所需的优质资源，企业拿着“城“的形象IP为各省市区做区域规划 设计环境描绘美丽。而旅游主题公园IP 仅仅是华侨城“旅游+”这个产业链平台上的一个产业环节。初次看华侨城是文化旅游景区公园 都会拿它对标迪士尼，再研究报表看营收利润就认为自己拿得是房地产 于是对标万保恒碧融等开发商，而地产开发商却告诉你华侨城是城市规划建设运营服务商 华侨城华夏幸福万达商业是三种经典的城市化运营模式，而华侨城管理团队告诉你华侨城是“旅游+”的产业链平台 文化是吸引核 旅游是流量消费载体 房地产和金融是价值折现手段，流量折现通过商业模式套利。华侨城的商业模式相当复杂，一环扣一环复合延伸具备可持续发展，既结合新阶段国家战略 又契合时代国民经济发展方向 还能未雨绸缪布局未来，是很复杂的商业复合模式。比如“旅游+”产业平台上的主题公园模式：主题景区+IP文化+VR动漫，流量平台+流量+金融衍生，旅游产业+文化产业+城市化（房地产），主题公园+IP文化+VR动漫/对标 美国迪士尼主题公园模式，平台+流量+金融支付/对标 美国运通旅游金融模式，旅游产业+文化产业+房地产业/ 对标 美国百老汇文化街区综合体，也是中国城市化发展进程的城市更新模式。未来华侨城一半利润要来自金融产品，管理层说用金融取代房地产反哺旅游，可能是美国运通这种商业模式，可能是淘宝网购京东商城网络的平台流量折现模式，旅游流量大数据 旅游消费信贷 旅游信用卡 旅游保险 平安微贷 威信支付 余额宝等金融套利模式。这还仅仅是围绕欢乐谷主题公园设计的商业模式，然后 华侨城还有城市客厅形象IP，也就是欢乐海岸的都市娱乐综合体，这块也有独立的商业模式。然后 华侨城还有休闲度假项目 东部华侨城溱湖阳宗海风景度假胜地，这类项目在中国初级观光旅游为潮流时期 似乎有些超前，消费还没有升级，还没有步入升级到旅居旅行休闲度假这个阶段。然后 华侨城又研究了全域旅产品 探索文化特色的古镇古村古城产品，还有推出了经典标杆的特色小镇及振兴乡村的旅游产品。
中国城市化发展进程，类似欧洲150～100年前的城市化这个时段周期，类似美国100～60年前的这个时代周期，这段时代周期主要是工业化-城市的发展模式，当城市化率接近70%后就开始转型后工业-城市发展模式，后工业-城市的发展模式就雷同“雄安”规划。有人把这种城市发展模式叫做“去”工业化进程，就是淘汰落后过剩的产能 淘汰低附加值工业产品制造 淘汰劳动密集型生产方式 淘汰粗放经济发展模式 淘汰耗能耗资源及污染环境的排放，大家进城聚集是来分享城市的美好生活丰富资源，当然 也不是躺在床上好吃懒做坐吃山空，而是转型调整城市的产业结构，用脑力劳动替代体力劳动，用高成本高房价设置流入门槛，腾笼换鸟，淘汰落后的产业同时也附带淘汰了漂泊在城市的低收入劳动力，实话实说。这时候你就发现那些九十年代东南飞打工族开始回流家乡，十几二十年的漂泊生涯 是少壮出门老大归，4050已经厌倦这没有希望的漂泊生涯，选择衣锦还落叶归根，有点积蓄的就近选择省会城市安居乐业，少有积蓄就凑点钱在地级市县买套房子，他们享受过城市生活优质便捷，再让他们回归田野山沟已经是不可能了，安家落户就得有工作收入生活来源，正好赶上这波沿海地区的产业梯度转移，三四线城市全力以赴的招商引资发展工业化，而房地产是随工业化进程走的，哪里在招商引资搞工业园 哪里就有房地产项目开发和住房消费需求，这就是三四线城市住房消费需求井喷的原因 。
而北上广深等一线城市，开始迈入后工业化-城市的发展进程，去工业化同时也把漂泊在城市的低收入劳动力淘汰出去了，腾笼换鸟，有才华和有财富的移民流入，流出200万体力劳动 流入50万脑力劳动，所以国土规划部门就不再增加这些城市的普通商品房用地指标，城市规划的剩余土地 将用于建设户籍市民的租赁房，地方政府只能通过旧城改造集合存量土地，用来满足居民改善型的商品房需求，企业手上的储备土地 就是城市商品房开发的最后晚餐，这还必须得到地方政府给予的限价限时段预售许可，所以万科就立即调整企业发展模式，定位为城乡建设开发运营商和生活配套服务商 切入城市租赁运营服务产业。城乡建设就是指企业把房地产发展方向调整到城市外线的郊区乡镇村和经济圈周边的卫星城，这符合国家战略的发展规划，以人为本的城镇化 振兴乡村 美丽乡村 特色小镇 产业小镇。
一线城市房价会下跌吗？长期看肯定不会，因为财富群体是逐波流向更高级的城市，而城市范围的稀缺资源不会增加，稀缺土地是有限的，不够满足城市未来发展对土地资源的需求，人民追求美好城市的梦想不会停止，财富群体是由低级城市流向高级城市过程 县乡～地级市～发达城市～省会城市～国际大都市，但短期来看这些城市房价的确是高，地方政府为了维护市场稳定健康发展，采取限购限贷限制增量等措施冻结市场，那是让存量房和存量土地慢慢释放，这类似股票超买的技术指标 时间问题，稀缺搁置手上就是财富。
从创想到创享 为家造一座城。成都华侨城包含了一座覆盖文化主题公园、旅游度假区、当代艺术群落、创意办公集群、公共开放空间的3000亩现代大盘，已然成为优质生活与思想文化的交汇地。华侨城依托欢乐谷，打造酒店、高端购物中心、创新娱乐中心等为一体的新型文旅项目综合体。华侨城商业街区已成为华侨城集团布局大中华片区的一面鲜亮旗帜。据悉，项目即将将引入胡桃里、方庭、Puma、阿迪达斯、Nike、FILA 等多个知名品牌。值得一提的是，欢乐谷汇集了国内国际顶尖游乐设施，融合了丰富多彩的演出剧目。每年吸纳1000多万人次，不仅给成都人带来多彩的游乐场所，也给成都和所在区域带来更多的人流、消费和长线有效的全面发展。