证券代码：000046　　 证券简称：泛海控股

泛海控股股份有限公司投资者关系活动记录表

投资者关系活动类别 R 特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他（请文字说明其他活动内容）
参与单位名称 天风证券：苏 雯 中信证券：王 鑫、曹 巍、杨佳晖
华创证券：张 玮 中信建投基金：张 丹、李将卓
中金资管：葛 兴 太平洋保险：唐 雯
格林基金：窦恒利 太平洋证券：刘 晨
中加基金：侯燕杰 华夏财富：刘春胜
兴全基金：田志祥 中融景诚：肖 爽
横琴人寿：常楚笛 君康人寿：孙诗雁
长盛基金：王贵君、袁 茜等多家机构投资者
时间 2018年12月6日下午14:00-15:30
地点 北京民生金融中心C座22层1号会议室
上市公司接待人员姓名 公司董事、副总裁、董事会秘书：陈怀东
公司副总裁：潘瑞平
公司资产财务管理总部执行副总裁：林明生
公司董事会办公室副主任、证券事务代表：陆 洋
公司资产财务管理总部副总裁：吴 娟
投资者关系活动主要内容介绍 2018年12月6日下午，公司举办了机构投资者现场调研活动。本次调研由天风证券组织发起，邀请了中信证券、华创证券、中金资管等多家机构投资者参与。现就本次调研的具体交流情况说明如下：
1、请公司就境内外地产业务进行简要介绍。
答：相比较而言，公司在地产方面核心优势在于土地取得时间早，取得成本较低，目前国内项目主要位于北京、上海和武汉等一二线城市，其中：
北京正在开发的1号地约67万平方米（未含地下部分），目前项目开发建设进展顺利；正在销售的是2、3号地剩余部分，其中2018年9月底取得预售许可证并推出75套房源，约3.13万平方米，目前回款情况良好。
上海项目由10号地、12号地和14号地组成，12号地和14号地还在拆迁阶段，目前开盘销售的泛海国际公寓是10号地的一部分，项目位于上海市黄浦区，临近外滩，地理位置十分优越，本次共推出130套房源，约3.8万平方米。自2018年8月下旬开盘以来，上海泛海国际公寓认购套数已达百套，去化率超过75%。
武汉中央商务区项目年内在售的主要是芸海园。芸海园延续了以往的销售态势，目前全盘累计销售超过50%。
公司海外地产主要位于纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷，其中：洛杉矶项目2018年4月正式封顶，预计2019年上半年可开始销售；旧金山项目已于2016年开工；其他项目均处在前期规划设计阶段。
2、公司上海10号地项目购买需要摇号参与购房，为何仍有部分房屋未去化？
答：上海项目泛海国际公寓本次开盘销售共130套房源，目前认购套数已达百套，去化率超过75%，并仍有意向陆续认购。摇号系上海当地政府要求，从公司了解的政策大意是销售前意向购买用户超过30%即需摇号。
3、公司上海12号地和14号地目前进展情况如何？
答：公司上海董家渡12#、14#地块一期房屋征收工作目前尚未结束。2019年，公司仍将积极配合政府推进各项相关工作，督促政府尽早达到原协议中所约定的交地条件。14#地块二期房屋征收工作，将视12#、14#地块一期房屋征收工作进展情况择机启动。
4、监管政策收紧是否对公司海外业务造成影响？
答：公司目前所持海外项目均系前几年在国家鼓励“走出去”的政策环境下获取，自国家收紧境外投资政策以来，公司未新增取得任何海外项目，且近年来灵活调整了存量项目的开发节奏，谨慎把握资金投入进度。目前，除洛杉矶、旧金山项目正在按计划开工建设外，其余海外地产项目仍处于前期筹备阶段。
在放缓境外投资的同时，公司持续优化境外管理模式，由总部管理调整为属地管理，即由美国、香港等业务平台在权限范围内承担管控职责，有效提高了决策的效率和科学性，使项目推进更加符合当地市场经营环境和法律法规要求。
下一阶段，公司在境外投资方面仍将坚持审慎态度，并做好相关的风险防范工作，确保海外项目规范有序地推进。
5、请介绍下公司最近的引进战略投资情况。
答：上半年，公司全资子公司武汉公司引入30亿元投资事宜已经落实，并已完成部分资金到账和部分股权变更。目前，公司还在与多家意向企业深入洽谈子公司合作事宜，待相关事项确定后，公司将按照相关监管规定的要求，履行相应的审议程序和信息披露义务。
6、公司近期发行的债券都有大型银行支持，对未来的融资安排可否做个介绍？
答：在资本市场融资形势较为严峻的情况下，下半年以来公司成功完成了三个产品的发行，包括8月底发行了7亿元中期票据、9月上旬发行了40亿元私募债及22亿元私募债，这在一定程度上反映了市场对公司发展的信心。此外，公司还在抓紧推进ABS、ABN等其他多个融资项目。
7、对于公司资产负债率较高的问题公司如何看待？
答：公司报表体现的资产负债率较高、产品周转速度较慢，是公司经营模式形成的历史问题。另外，虽然单纯从财务报表来看，公司的资产负债率确实比较高，但考虑到公司土地取得较早且采用成本法入账等原因，实际上公司的真实资产负债率相对是较低的。2016年3月，公司聘请戴德梁行对公司项下资产进行评估，获得较高的增值。
进一步降低公司资产负债率，一直是公司关心的问题和努力的方向。下一步公司将多措并举，包括加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项等，争取更好地改善公司资产负债结构。

附件清单（如有） 无
日期 2018年12月6日