证券代码：000046　　 证券简称：泛海控股

泛海控股股份有限公司投资者关系活动记录表

投资者关系活动类别 特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
现场参观
其他（请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 中信建投证券：石文杰 中信建投基金：张 丹、林 涵
民生证券：徐 丹、蒋盛文 东方证券资管：蒋蛟龙、陈玄璇
北京成阳资管：孙 跃、王 兵 暖流资产：余 雷
上海禛瑛资管：孙春杰 天安人寿：王 雨
太平洋证券资管：张 健、刘 晨 陕西蓝鲸投资：郭 晗
中金资管：项雷鸣 中信证券：王志芳、周耀
中金基金：闫雯雯、罗川 招商财富：张延丰
招商资管：汪晓星 中财招商：李彩萍
申万宏源资管：张安琪、杨 丹 长江证券固收：王 东
国信证券固收：欧桂玲 宏信证券证券：王 帆
兴业证券：王远韬 首创证券固收：张云爽
民生加银基金：马 红、祝婳婷、袁 素
时间 2018年5月16日上午9:30-12:00
地点 北京民生金融中心C座22层1号会议室
上市公司接待人员姓名 公司执行董事、董事长：卢志强
公司执行董事、总裁：韩晓生
公司董事、民生信托副董事长、总裁：张 博
公司董事、副总裁、董事会秘书：陈怀东
公司财务总监：刘国升
公司副总裁：潘瑞平
民生证券董事、总裁：周小全
投资者关系活动主要内容介绍 2018年5月16日上午，公司举办了债券机构投资者现场调研活动。本次调研由中信建投发起，邀请了太平洋证券、天安保险、中金资管等多家机构投资者参与。现就本次调研的具体交流情况说明如下：
1、请介绍下2017年公司房地产板块的情况。
答：2017年房地产政策和市场发生了较大变化，公司将控成本、稳节奏、防风险作为阶段性工作重点，积极推动北京、上海、武汉等重点项目的开发建设，并把项目销售作为各项工作的重中之重。
年内，公司千方百计加快销售进度，但受限于调控政策等因素，未能如期取得北京、上海项目的预售许可证，公司房地产销售业绩释放受到较大影响，签约销售面积和金额远低于往年同期。目前公司取证未售、已开发待取证、持有经营性物业合计约525万平方米，主要集中在北京、上海和武汉。公司将采取进一步加大销售力度、改进销售策略，推动上述项目价值释放。
此外，截止目前公司尚有较为丰富的土地储备，具体分布在武汉、上海、北京、大连、沈阳以及境外的夏威夷、纽约等，为公司地产板块后续发展奠定了基础。
2、请介绍下2017年公司控股子公司民生信托运营情况。
答：民生信托为公司控股子公司，公司对其持股比例达93%多。2017年，民生信托精准把握行业发展趋势，积极适应政策和市场变化，在“投资、投行、资管、融资、财富”五大市场定位基础上，以“做强规模拼结构、做强收入拼盈利、做强能力拼专业、做强管理拼内控”为目标，全面实施优化提升，实现了营业收入和净利润的大幅增长。
2017年，民生信托实现营业收入33.08亿元，同比增长72.22%，实现净利润18.15亿元，同比增长90.87%，年末管理信托资产规模达1,871亿元，同比增长30.47%。
2018年一季度以来，民生信托各项指标都在正常轨道，今年有望继续贡献稳定的高回报。鉴于当前监管规则有所变化，民生信托将更加注重合规、审慎、稳健。
3、请介绍下2017年公司控股子公司民生证券运营情况。
答：民生证券属老牌券商，经营历史较为悠久，公司对其持股比例达80%多。作为民营券商，民生证券的体制机制相对灵活。2017年，民生证券继续深化内部优化，进一步做大做强投行、研究及经纪业务。其中，作为拳头业务的投行部门，去年IPO共计过会16家，成功跻身行业前十。同时，民生证券积极进行企业转型，即从传统通道业务向增值服务转型，加大财富管理力度。资管和自营投资在新的团队整合到位之后发展情况良好。
4、请介绍一下公司在美国的项目情况及开发进度。
答：公司海外项目均系之前几年取得，今年内并无新增海外项目投资。公司密切关注海外市场的发展趋势，及时调整经营开发策略，进一步加强海外项目成本管控，目前各项目均在有序推进中，且项目实施滚动开发，未对公司造成较大的资金压力。
5、公司资产负债率水平较高，会有降低负债率的计划么？
答：财务报表反映的公司资产负债率较高，但公司真实资产负债率相对较低，主要原因包括公司土地取得较早且采用成本法入账、金融及战投资产的价值未充分体现在资产负债表上等。针对资产负债率较高的问题，下一步公司将多措并举予以优化，主要包括：（1）推进上市公司的119亿非公开发行股票工作；（2）加快地产销售，提高周转率；（3）提高金融平台盈利能力；（4）积极研究在子公司层面引入战略投资者等。
6、2018-2019年，公司将有大量债务到期，请问公司是否制定具体的偿债计划？
答：针对2018年、2019年债务集中到期的状况，公司已制定了相应的偿债计划，具体包括：经营性现金流入、金融板块分红收入、引进战略投资者、未使用的授信额度、资本市场再融资等方式，可覆盖上述到期借款。
7、公司2018年地产板块销售如何安排？
答：2018年，公司按照实际销售进度安排，充分考虑限购因素，预计年内可实现签约销售收入较去年同期将有稳定增长。年内，主要推盘项目集中在武汉、上海、北京。从目前公司掌握情况来看，客户需求较旺盛，推盘销售压力不大，当前主要受到地产调控限价问题影响。具体而言：（1）武汉项目：目前销售正常，陆续推出可售楼盘，积极筹备新楼盘，在户型结构、装修安排上都有新的调整，整体去化率较为理想；（2）上海项目：去年9月已具备开盘条件，受调控政策影响，销售晚于预期，目前项目取证尚在排队，乐观预计近两月内能够取得预售证；（3）北京项目：近期会安排新的销售项目，目前正在和主管部门沟通过程中；（4）海外项目：洛杉矶项目明年一季度具备销售条件。
8、公司未来是否有拿地计划？
答：目前，公司的主要重心是放在加快现有存量的开发和销售，对其他机会将持续保持关注。
9、战略投资板块涉及领域比较多，这板块的投资管理及后续退出是怎么开展的？
答：公司的战略投资主要包括两个方向，一是在公司原有的地产和金融产业链上下游寻找优质标的，比如创新地产等；二是寻找与公司主业能产生协同或符合公司整体战略发展方向的成长性标的，如大健康、文化旅游等。投资方式包括控股型并购及发挥重要影响的参股投资。决策程序一方面采用市场化的投决会等专业投决机制，另一方面也同时按照上市公司合规要求，履行相应的董事会、股东会审批程序，兼顾合规、专业和效率。
退出方面，一般来说，对于战略投资项目，公司将长期持有并提供资源导入、管理咨询等投后增值服务，实现被投企业价值的提升，同时也会根据项目的具体情况，选择IPO或资产重组等方式实现被投企业上市以提高流动性，最终视项目发展情况和公司整体战略选择是否退出。
10、请问公司引入战略投资者工作进展如何？后续有何安排？
答：公司此前已经发布相关公告，为武汉公司引入一名新的投资者。后续公司将进一步推进子公司层面的战投引入工作。
11、请问终止本次重组对公司造成的影响？
答：本次终止筹划重大资产重组不会影响公司的发展战略和正常经营。公司仍将在既有的发展战略框架下，主动适应国家政策，积极创造有利条件，提升公司可持续发展及盈利能力，为公司和股东创造更大价值。
12、请问公司对外担保情况如何？
答：公司对外担保基本为公司对控股子公司或控股子公司之间的担保，风险可控。
13、最近贵公司的债券价格有所波动，公司怎么看？
答：公司也关注到了公司部分债券的价格近期发生波动，目前正与市场各方进行积极沟通。公司当前经营活动正常，不存在应披露而未披露事项，且对足额偿付各类有息债务有合理计划和安排。
附件清单（如有） 无
日期 2018年5月17日