证券代码：000036 证券简称：华联控股
华联控股股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2017-006
投资者关系活动类别
特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 √路演活动
现场参观
其他 （请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及人员姓名 中信建投：陈慎；中融国际：周长水；富安基金：傅庚生；海航旅游：梁天一；国金永恒：刘满福、莫兆聪；前海力泽：龙杰；华商未来：杨萍；天风证券：付雅婷；西南证券：陈超；第一创业证券：王庆莉；柒壹资本：陈宝林；景元天成：邓志锋；华锦资产：黄斌；鸿臻投资：井盼盼、；恒溢资产：寇楠；吉石资本：李吉；德晟资本：刘斌华；鲲鹏恒隆：彭飞虹；前海新富：宋聪平；前海弘源：吴少彬；昆吾九鼎：徐敏；鹏华资产：杨耿；壹嘉鑫：叶伟；君安恒利：张晓东；国金富润：赵丽芳；前海锐峰：朱群威等32人
时间 2017-5-25 下午15:00-17:00
地点 深圳深南大道4013号兴业银行大厦2209约调研路演中心
上市公司接待人员姓名 董事长：董炳根；董事总经理：李云；董事：张梅；副总经理兼财务负责人：苏秦；副总经理兼董秘：孔庆富；证代：沈华
投资者关系活动主要内容介绍
5月25日下午，公司与机构投资者进行了专场交流会路演活动，公司董事长董炳根先生向大家介绍了公司的历史沿革及基本情况，公司管理层与机构投资者就公司经营情况，已建、在建、及筹建的房地产开发项目进展情况，公司未来的发展规划以及房地产市场形势等进行了交流与探讨。具体交流内容如下：
一、公司历史沿革及基本情况
公司自1994年上市以来,主营业务经历了从上市之初单一化纤、到纺织服装、石化、房地产的多次重大调整及转变。公司目前资产质量优良，财务状况良好，资产规模由上市当年的2.7亿元跃升至今天的96亿元，增长近36倍。
公司正努力将自身打造成为“城市综合体开发运营服务商”。目前主营业务为综合地产，分别开发了深圳“华联城市山林”、“华联城市全景”、杭州“UDC时代广场”、上海“新华世纪园”等多个大型房地产项目。在沪深杭三地拥有5A级写字楼、五星级酒店、临街商铺、创意产业园、工业厂房、宿舍等多种业态房产物业合计22万多平方米。在售、拟售的地产项目包括深圳“华联城市全景”、杭州“钱塘公馆”、千岛湖“半岛小镇”一期等项目。在建、拟建项目主要包括深圳“华联南山B区”、千岛湖“半岛小镇”二期、“华联南山A区”等项目，尤其是“华联城市全景”城市更新项目，毛利率高达75%，单个项目的盈利能力高踞沪深130多家房地产上市公司前列。
公司2016年度实现净利13.5亿元，同比增长19倍，净利润增长比例在沪深130多家房地产上市公司中排名第一。为回馈投资者的长期信任与支持，同时积极响应监管层倡导的上市公司进行“现金分红”政策，公司拟定2016年度利润分配预案为：每10股派发现金3元(含税)，按照公司目前股价计算，税前股息率超过3.5%，股息率在同行业中位居前列。
公司目前基本面稳中向好。展望未来，尽管公司的销售任务和建设任务仍十分繁重，但我们对公司未来发展充满信心，经过多年的辛勤耕耘，公司目前已迈入稳定的发展阶段。
二、公司与机构投资者互动交流
1. 请管理层介绍公司目前已建、在建、及筹建的地产项目进展情况。
公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等区域。在深圳地区的城市更新项目主要包括：宝安区“华联城市全景”项目、“华联南山A、B区”项目；在杭州地区的地产项目包括：“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目。
“华联城市全景”项目：至目前为止，累计签约金额近49亿元，累计销售面积8.2万平方米，此项目正在进行公寓、商业产品推售。
“华联南山B区”城市更新项目：正式定名“华联城市商务中心”，该项目计容积率建筑面积21万平方米。2017年9月启动基坑支护与土石方工程建设，计划2017年7月完成桩基工程，12月实现地下室部分封顶，2018年9月项目封顶，2018年12月前开售。
“华联南山A区”城市更新项目：该项目已完成计划立项，正在办理规划立项的报批手续。
“UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大子项目组成。“时代大厦”项目：作为公司自持物业，2016年出租率约60%，全年租金收入逾3,800万元。“钱塘公馆”项目：该项目荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“2015年中国十大超级豪宅”等殊荣，目前正在精装及营销推广。“全景天地”项目：该项目由“万豪酒店”(1号楼)和“全景公寓”(2号楼)两栋楼组成，“万豪酒店”作为公司旗下第一座五星级酒店物业，已于2016年8月开业运营。
千岛湖“半岛小镇”项目：该项目目前已完成一期房建工程，正在进行精装修及营销推广，二期项目也在筹建中。
2. 请介绍一下公司自持物业的总体情况及租金收入情况。
公司出租房产主要分布在深圳、上海、杭州三地，房产面积合计22.25万平方米(含合并范围内的控股子公司)，其中：工业厂房、仓储房产：6.91万平方米；住宅和宿舍房产1.24万平方米；办公楼、商业和酒店房产：14.10万平方米。2016年，沪深杭三地物业租金及管理费收入2.24亿元，同比增长17.3%,保持了持续增长势头。未来几年，随着公司深圳、杭州地产项目的建成运营，公司自持及管理物业的体量将不断增大，物业经营管理正日渐成为公司的一个重要产业。
3. 公司2017年及2018年的销售计划如何？公司计划通过何种方式增加土地储备？
截止目前，公司将根据房地产市场的发展变化，确定切实可行的销售目标。2017年主要销售计划：华联城市全景项目在去年销售基础上，今年计划签约销售金额约15亿。钱塘公馆项目可售面积约3.8万平方米，2017年力争实现销售率35%，并交付入伙。
关于增加土地储备问题，公司目前暂无通过招拍挂增加土地储备的打算。公司在城市更新项目运营方面已经摸索出一套成熟的运营经验，若有合适城市更新合作项目或其他特色综合地产项目，公司还是会考虑通过并购、合作等方式拿地。
4. 请问“华联南山A区”城市更新项目华联控股占多少权益？
该更新项目于2017年2月完成计划立项，已被列入《2016年南山区城市更新单元计划第一批计划》。
该城市更新单元计划项目的申报及基本情况如下：更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能。项目拆除重建用地面积77,749.30平方米，拟拆除重建用地范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于28,848.37平方米(含一处学校用地及公共绿地等)。
公司目前正在抓紧推进该更新项目的规划立项申报工作，妥善做好旧厂房清拆的准备工作，为后续筹建与开发建设扫清障碍。由于“华联南山A区”城市更新项目涉及三宗地、多家法人实体，以及学校用地、公共绿化用地等划拨事宜，需要根据规划立项的申报及核准情况，研究并拟定合作开发方案。合作开发方案的初步原则，以上市公司为主导。
5. 关注到公司分别参与了腾邦梧桐一、二期产业基金投资，公司是否有金融投资方面的考虑？未来的投资规划如何？
公司进行对外投资是非常慎重的，投资项目需要进行充分论证、严格筛选。公司分别于2015年6月、2016年9月参与腾邦梧桐一期、二期产业基金金额分别为5,000万元、2,500万元，其中，2016年获取腾邦梧桐一期产业基金税前收益3,537万元，取得了不错的收益，公司产业基金投资除了获取收益外，更重要的是把我们业务范围触角延伸至更远，通过介入新兴产业或具有协同效应的领域进行投资，寻找更多产业拓展机会。
6. 公司目前还持有神州长城股份8,793万股，请问会继续减持吗？
作为战略投资者，公司持有的神州长城股份实现了大幅增值，即使减持也在情理之中。减持需要结合神州长城的基本面变化以及资本市场的走势等因素，截止目前，暂无减持神州长城股份的计划。
7. 能否向我们提供最近一期公司十大股东的名单？公司八卦岭持有多少厂房、宿舍等物业？该片区是否存在旧改的可能性？
除定期报告按规定披露十大股东持股情况外，公司对其他股东的持股信息负保密责任。公司股东享有现场查阅相关资料的权利，但须签署保密协议。本公司及控股子公司华联置业在八卦岭的工业厂房面积合计1.4万平方米，单身宿舍约4,425平方米。八卦岭片区涉及房产业态种类多、业主多，若该片区进行更新改造，周期也会比较长。公司目前在深圳开展的三大更新项目之所以进展较顺利，是因为这些工业土地的产权都在我们手中，不涉及其他拆迁补偿等事宜，相对而言，能积极掌控主动权。因此，公司在八卦岭不拥有成片工业土地，若该片区拟进行更改造，基于实现公司利益、股东利益最大化原则，公司也会积极响应并参与。
8. 目前调控形式对房地产项目的融资有何影响，公司有何对策？
房地产行业是资金密集型，资金链很重要，经过这几年的发展，公司目前的现金流状况较好，资产负债率在46%左右，可以自主应对。目前有很多融资手段公司都没使用，很多资产都没有抵押给银行。当前我们的资金是要保证“华联南山B区”更新项目的建设资金，以及下一步A区块的建设资金。当前，多家银行都愿意为公司城市更新项目提供融资保障，公司拟优先考虑从银行取得资金。
9. 公司对房地产行业形势怎么看？公司有产业转型诉求吗？若有，转型方向及计划如何？
首先，房子是用来住的，随着城市的发展，城镇化的不断推进啊，房地产的刚需始终存在；其次，对政府经济来讲，房地产是非常重要的产业，今后的发展更加理性、平稳。对华联控股来讲，市场变化对我们肯定有影响，但公司房地产项目拿地较早，土地成本可控，具有较大的成本比较优势。公司在售、拟售及在建、拟建项目主要集中在深圳、杭州等一线城市和二线核心城市，项目的抗风险能力强，公司的城市更新项目单个项目的毛利率高、附加值大，我们对公司地产项目的销售、去化前景慎重乐观，但由于各种不确定因素增多，公司需要进一步加强对经济形势、政策和行业形势的前瞻性研究，增强预判力，提高对风险因素的控制力和应变能力，审时度势，顺势调整经营策略。
公司有拟进行产业转型升级的诉求，倾向于具有协同效应的转型升级，截止目前尚没有确定具体的转型方向或计划，欢迎多提建议。
公司完成华联南山A、B区两个城市更新项目的开发建设至少需5-6年，但企业从中长期考虑，公司需要积极应对，突破土地储备不足的发展瓶颈，慎重研究、拟定产业转型升级的可行性方案，追求企业可持续发展之目标永远在路上。
附件清单（如有） 无
日期 2017-5-26