深圳业的未来(个人观点,仅供参考)
深度投资
2018-01-13 12:05:45
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深圳业的未来

深圳国资委向深振业注入资产,标的已经明确了,目标也就清晰了。终极目标就是打造高科技产业园与创业园开发及运营的航空母舰。
有人说,不就是个物业管理公司嘛?错了!有人说北有中关村,南有深圳湾?错了!
其实都不是,根本不是一码事!
共振效应。品牌盘活资产潜力,资产支撑品牌发展
我前两天发文,说共振!不知道大家明白了没有。
有人说以前深圳湾科技发展公司利润也有限,所以深圳湾科技发展公司注入不算大利好!这是错误的。深圳湾科技发展有限公司注入后跟注入前是截然不同的。
之前的深圳湾科技发展有限公司,只是深圳湾品牌的持有人与运营管理公司。虽然其主导开发了深圳湾的几大产业园,但是真正的主导者是投控,地产增值利润都进投控的腰包了,没在深圳湾科技发展公司体现。
注入深圳业后,就不同了,所有的利润都将在深圳业体现。
就目前看,产业园开发都是超级大项目,比如保定的项目签约是八百多亿,武汉的项目签约是五百多亿。这么大的项目,离开深投控,深圳湾科技发展公司自身的体量根本撑不起来。
所以才有了深圳湾科技与深圳城建集团一并注入深圳业。而且深投控还会在注入前,先拿出旗下优质产业园资产注入深圳湾科技发展公司。我估计就是深圳湾那几大产业园资产。这样一来,深圳业加城建加资产注入后的深圳湾,三家的体量加起立就有足够的规模了。有了这个规模,深圳湾品牌才能有足够的势力撑起那些数百亿体量的项目。

总结下来就是,城建与产业园资产注入,是为了将重组后的深圳业的资产规模做大。而深圳湾科技发展公司的注入是为了注入深圳湾品牌以及其全套的高科技科创园的管理模式。有了深圳湾品牌,这些资产才能被盘活。而有了足够的资产规模支撑,深圳湾品牌才能离开投控独立运作。所以这是一个相互依存的关系,缺一不可。真正是一加一大于零的共振效应。

未来的盈利模式。靠运营过日子,凭配套发财。
目前的科技湾发展公司的利润基本就是来自于物业管理等。而未来利润模式将不同了。园区运营当然将继续,租赁,物业管理等利润会依旧是利润的一个重要来源,但是这块利润大家都懂得,不会有暴利。这块利润,过日子足够了,也就是维持公司正常的利润水平也足够了。再说白一点,维持目前深振业这个目前价格水平是足够了。
真正暴利的点在哪里呢?
真正暴利的点在配套。产业园开发可不等于只租赁管理不出售,产业园配套的地产那也不是小数目,这块利润才是真正的暴利源泉。有心的可以去查查目前深圳湾几大产业园的配套项目,住宅、酒店、商业物业等等。
为什么说这块才是暴利呢?大家都清楚,深圳湾目前出击全球做的是啥?都是大规模的高科技产业园区与创业园区。保定一个项目一万三千多亩。这种产业园区,它整体做,基本都是从零到繁华核心。拿地成本那是相当便宜的,地方邀请他去,看中的是GDP与产业发展后的利税,土地出让这块的价格是很低的。这与普通房地产拿地是不同的。这种做法,利润高,但是风险也高。因为最终有没有利润,更重要是你新产业园有没有号召力,有没有能力将大批优秀企业吸引过来入驻。这也就是我一直强调深圳湾品牌入注入的重要性。就目前看,深圳湾品牌复制出去,其吸引力是足够的。他的管理模式,无论是对高科技产业公司,还是创业公司,都有足够的吸引力。特别对于创业公司而言,它几乎可以帮你解决大半本来属于自己最头痛的事情。比如融资,对于一个创业公司而言,怎么融资,怎么认识投资圈的大佬,这是很重要的。现在你只要入驻深圳湾就没问题了,深圳湾会帮你牵头,而且同时入驻深圳湾创业园区的,一栋楼里就有几十家投资公司。等等类似获益多了去了。深圳湾将各路科技企业,金融资本企业等汇集起来,然后这些企业又都成了他的资源,再去吸引其他科技企业入驻。这种模式,就像滚雪球,让它越发展实力越大,吸引力越大。一个伟大的平台可能就此诞生。

言归正传,说利润。一座新的产业园区建立,除了写字楼,实验楼,必要厂房等,更少不了配套。深圳湾负责产业开发运营,而深振业与城建的力量正好来完成产业园配套的地产项目。一个汇聚了当地高科技企业的产业园区,可想而知吸引的都是一群什么人,这几乎是当地收入最高端的一批人了吧?对应这批人的房价会低了吗?低成本的土地,加上高昂的房价,这就是暴利的来源。明白了吗?真正的暴利在可出售的配套商业地产与住宅地产。所以说靠运营过日子,凭配套发财。

说说股价。
股价这东西是最难说清楚,也最难猜的。我的期待好像没你们那么高。他可能值三十,也可能会值50,不过我感觉这都是未来的事情。因为资产注入时它的利润并不会多美丽。城建的利润大家都清楚了,深圳湾发展账面上的利润大家也都清楚了,至于深投控注入的产业园,那也是重新评估增值完了后的价格给你,你能获得的只是租赁收入,这个不会有暴利。所以说,眼前它的利润是普通的。它真正暴利的时候,那需要等后续他自己主导开发的产业园区配套地产开始上市销售,那个时候利润才能飞跃。
我个人的期待是,第一波如果能冲过二十就不错了,理想的话可能会摸到21附近,然后大概就会回调了。(当然25也可能是第一个坎,这要看当时的市场情况,不过我还是先看20多这个整数关口附近吧)如果回调的急,那么可能还有反弹反复,如果慢慢回调,那大概率是回调到一个价位然后就震荡为主了。到证监会审核前一段时间它会重拾升势,一旦通过可能会再拉一波。这波就不清楚了,可能拉到25,也可能拉升完了继续一路震荡上行到三十或者更。不过到底到哪儿我也不敢期待,更不敢猜 。


总结就是:振业与城建的资产规模,深圳湾的品牌与运营模式。打造出一个专业的科创产业园区开发运营航空母舰,然后进入一个租赁与物业养家,配套地产发财的盈利模式。
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