尽管上半年的营业收入、净利润分别取得51.8%和24.9%的不错增速，但面对前所未有的严厉调控和紧缩的信贷环境，强如万科，亦倍感压力。

　　2018年中报数据显示，万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元，同比增速不足一成。而即便在面对威胁企业存亡的股权大战发生的2016、2017年同期，万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。

　　此际，万科在新业务的拓展上表现较为进取，在融资成本方面也颇有优势。但受各种因素影响，万科经营活动产生的现金流量净额少有地由正转负，人民币贬值带来的汇兑损失，也影响公司的利润水平。

　　对于未来，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示：“我们也在不断调试自己，去适应新的政策和要求。行业还有空间，城镇化的进程依然没有完成，容量依然很大。”他说，城市中人们在衣食住行、对空间需求还是非常大，因此对市场和业务前景有基本信心。

　　不过，目前万科的营收和利润主要来源仍是地产开发，多元化业务还在投入阶段。

　　长租公寓房间数超16万

　　8月21日，万科召开2018年中期业绩推介会，由祝九胜和执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭出席。

　　董事长郁亮缺席的花絮轻轻飘过推介会上空，上市公司的业绩表现才应是关注焦点。

　　数天前开始，一场从北京开始的覆盖南北的房租大讨论持续发酵，包括开发商在內的长租公寓运营商被指为推高租金的主要因素之一。

　　今年初万科把住房租赁业务确立为核心业务，截止至6月末，公司长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，其中6万间是今年上半年新增的，而累计开业只有4万间。对于此话题万科避无可避。

　　祝九胜表示，关心机构进来后会不会推高租金，可能有误会。“考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标。目前机构在中国最高的城市机构渗透率5%，而在深圳连2%的渗透率都不到。万科在深圳公寓入住率92%以上，但我们每房单价才1800元左右。”

　　“长租公寓是一个新型业务，大家在观察他的同时，需要有一定的耐心。”祝九胜说。

　　在多元化的发展上，万科在物业管理服务、商业开发与运营方面、物流仓储数个业务上的业务较为进取。

　　报告期内，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%；商业开发与运营方面，万科的商业地产平台印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

　　物流仓储服务方面，万科已成为普洛斯的第一大股东。截止6月底，万科物流仓储业务累计已获得项目84个，近期万科通过并购方式获得太古实业在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

　　目前，万科的多元化业务仍在投入阶段，今年上半年对万科的收入贡献仅有11.8亿元，房地产开发主业的发展才是万科业绩的决定性因素。

　　经营现金流净额转负

　　2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%。

　　万科业绩推介会上，高管们并未对业绩增速放缓作出详细解释。会后对此，孙嘉对第一财经表示，房地产行业是长周期产业，下半年会有更多项目入市。

　　即便如此，过去两年的中期业绩中，即便是在股权大战期间，万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。

　　但若把万科上半年销售增速放缓归结在调控导致中的行业周期上，也不够全面。因三巨头中，上半年碧桂园的合同销售金额为4124.9亿元，增长42.8%，而恒大合同销售金额为3041.8亿元，增长24.62%。而同期，行业的销售金额平均增速是14.8%。

　　一个与此相关的重要指标是，今年上半年，万科经营活动产生的现金流出现近年来头一次净流出，为负的42.55亿元，同比去年同期的净流入218.5亿元下滑119.47%。万科向来强调回款和现金流管理，现金流量净额转负较为少见。

　　万科的合并现金流量表明细显示，上半年，销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合共1976.2亿元，但现金流出合共2018.7亿元。

　　孙嘉告诉第一财经，现金流量净额之所以由正转负，“是因为上半年销售金额只有10个点左右的增长，而上半年的开工面积比较多，所以支出也会比较多，另外此前收购普洛斯股权等费用也是在上半年支出。”

　　中报显示，万科上半年销售滚动回款率保持在93%以上。按照孙嘉说法，六年前万科这个数字也只有80%，这些年一直处于改善的状态。

　　不过，滚动回款率是按照过去12个月的实收销售款和销售收入来计算；如果采用即时回款率，万科上半年只有64.8%，跑输了好几个TOP10的同行。

　　收入和利润方面，上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%，实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　值得注意的是，由于上半年特别是第二季度人民币兑换美元、港币大幅贬值所致，万科中期录得汇兑亏损8.78亿元，但去年同期万科通过汇兑获益1.29亿元。

　　汇兑亏损影响公司利润水平，万科表示会适时采用套期保值工具覆盖汇率风险敞口，朱旭称，风险敞口小于12亿美元，对公司造成的偿债压力较小。不过对于套保造成的财务成本，万科并未明示。

　　值得肯定的是，凭借良好的资本市场形象，万科在融资方面仍有较大优势。万科完成五期超短融发行利率区间为3.25%-4.6%；而8月发行的住房租赁专项公司债票面利率仅为4.05%，创2017年以来房企公司债发行利率新低。

　　截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元。