房地产行业又迎来大动作。

消息面上，证监会近日启动不动产私募投资基金试点，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。

文件显示，“不动产私募投资基金试点”主要内容包括：

1）明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

中信证券认为，范围几乎涵盖了所有房地产类资产，并不只局限于个别“政策红利型资产”。本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。

2）要求试点基金产品投资者首轮实缴出资不得低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过实缴金额的20%。

3）试点基金在符合一定前提下可以扩募，并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

加速盘活房企存量资产

平安证券指出，随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施，有望为房地产行业提供新的增量资金来源，利于优质存量资产的盘活。

海通证券认为，此次不动产私募投资基金试点，是对2022年11月28日“第三支箭”政策组合拳中的“积极发挥私募股权投资基金作用”的积极响应，它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。

同时，此次政策将有助于发挥私募基金的专业化投资优势，着力盘活房企的经营性不动产并探索新的发展模式，增强项目的债务融资信用，改善金融市场的非理性预期，并进一步促进房地产业的良性循环和健康发展。

海通证券还指出，未来房地产行业规模还有大致10年上下平台期，监管层仍存在充分时间缓解市场风险。而目前政策从供需两端发力，将有助于化解出险民营房企面对的困境。

公募REITs市场底层资产或扩容

中信证券还提到，未来公募REITs市场底层资产范围也有望向房地产类进一步扩大。

当前我国公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域，2022年12月8日证监会副主席李超表示：将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，中信称标志着我国公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加与规模扩容。

据东北证券研报，我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。

根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，按照《REITs投资指南》中测算美国商业地产REITs化率约4.8%。假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。

中信证券认为，中期而言，不动产私募投资基金将与我国公募REITs市场相互促进，共同发展，补足我国不动产领域“投融管退”良性循环中的关键短板。

行业边际复苏

据光大证券梳理，年初以来房地产市场积极信号不断释放，1月中央层面监管部门密集发声，为23年房地产政策走势指明方向，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨；同时（据克而瑞数据）地方层面1月超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限，促进行业需求释放。

从市场数据来看，伴随着疫情管控优化，在春节返乡置业及市场情绪转暖的双重推动下，部分城市呈现成交量回升、价格企稳的复苏迹象。

据国家统计局数据，1月70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；其中一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。

国泰君安表示，当前行业基本面存在巨大的分歧，楼市上体现为二手房回暖、新房继续下探，信用端体现为居民不断增加储蓄、但提前还款仍在高峰；然而对未来房地产市场的判断则过于一致，表现为将在2023年下半年出现复苏，只在幅度上有所分歧，也即当前进入到预期的验证期。

中银国际也认为，目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。

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来源：华尔街见闻