“ 明日，首批公募REITs即将迎来解禁潮。”

易趣君

近日，博时、平安、华安等9家基金公司集中发布了公募REITs基金份额解除限售的提示公告，6月21日中国首批9只公募REITs将迎来解禁。这意味着，从明日起市场上将会有超百亿元规模的REITs基金流通。

据了解，首批9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。它们的底层基础设施项目位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，覆盖污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域。 为了积极应对解禁后的各种情况，监管层对各大基金公司进行了窗口指导，要求其在基金份额解禁前后做好投教工作，密切关注战略投资者的减持意愿。

流通份额大幅增加 据了解，公募REITs发行时总份额分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。而战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，其中原始权益人的限售时间是5年，原始权益人关联方的限售时间是3年，其他战略配售投资者的限售时间是1年。值得注意的是，此次即将解除限售的份额持有人为其他战略配售投资者。 经计算，本次解禁规模和占总发行规模比例较高。 从全市场来看，首批9只公募REITs共计有21.92亿份基金份额即将解禁，占9只公募REITs总规模的32%，占流通盘规模的108%，这意味着解禁规模是现有流通盘规模的一倍多。数据显示，首批9只基础设施REITs总市值为314亿元，其中流通市值（按发行价计算）约为92亿，除原始权益人持有份额外，锁定期为一年的战略投资者持有份额约为96亿，按当前市值计算超百亿元。 具体来看，此次基金份额解禁后，中金普洛斯REIT流通份额占比从28%增至80%，红土盐田港REIT流通份额占比从40%增至80%，华安张江光大园REIT流通份额占比从44.67%增至80%。还有中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT流通份额占比提升至60%，平安广州广河REIT、富国首创水务REIT流通份额占比提升至49%，而浙商沪杭甬REIT流通份额占比提升至41.05%。

警惕溢价交易风险 目前来看，首批公募REITs中的部分品种已出现不同程度的溢价。

基金公司也在监管的指导下通过线上线下的宣讲、投教短视频和文章等形式，向投资者告知限售解禁的安排和规则，传递投资公募REITs的正确方式，提示可能面临的投资风险。与此同时，基金管理人还在密切关注战略投资者的减持意愿。

对于解禁之后带来的变化，公募REITs基金价格是否会相应下降？业内人士有着不同的看法。 如此数量的份额增加，在增加整个市场供应量的同时，也必然会给二级市场价格带来一定压力。富荣基金公募REITs投资总监王甲同在近日其公众号文章中称，鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs的涨幅较大，估值明显虚高。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力。 至于投资者将要面临的压力，王甲同强调，需秉承“价值投资、长期投资”的理念，选择底层资产优质、估值合理、现金流稳定的项目进行投资，避免追高和炒作。同时他还建议，在解禁前降低仓位，待解禁一段时间市场平稳后，再择机进行配置。 公募REITs解禁之后必然会出现一定的减持和短期价格压力，但在上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇看来，解禁后却不会出现大规模抛售现象。他表示，资本市场对“解禁”这件事的理解主要来自于新股上市解禁的经验，但REITs与股票有所不同。上市公司很多股东在上市之前就已经考虑了要谋求一二级价差，而REITs的投资者则往往有长期配置的考虑。“是否会出现大规模的减持，主要取决于REITs底层资产是否优质，战略投资者是否是长期投资者，以及当前产品的溢价情况。因此，我认为大规模抛售的概率会低于市场预期。” 中金公司则认为，盈利与估值较高的项目，被减持的可能性更大。部分战配限售投资者可能出于止盈、净值管理等目的选择减持。因此，前期盈利较高的项目，被减持的可能性更大，投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌风险。

王石看好REITs融资 扩募是公募REITs的生命力 自公募REITs基金上市以来，就一直成为市场追崇的对象。 一年之内，公募REITs基金数量和规模逐步增加。目前，市场上已上市的REITs扩容到了12只，资产类型包括园区基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类，合计募集规模为458.12亿元。除了已上市的12只公募REITs外，市面上还有5家REITs项目已受理，1家项目已通过。 而近日地产大咖王石在接受新华财经采访时，同样也表示了他对公募REITs的看好。针对包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等企业越来越多的出现在纾困房企的名单中，王石认为应当允许写字楼、酒店通过REITs融资将房地产证券化，成立房地产投资信托基金，进行信托基金运营。“这是发达国家成熟的做法，有助于困难企业以较低的资金成本走出困境。” 在大佬看好、基金数量和规模逐步攀升的同时，公募REITs也于近期迎来了国家政策的大力扶持。5月31日，证监会指导沪深证券交易所制定发布《新购入基础设施项目（试行）》支持上市REITs扩募，该公告明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排。 据了解，目前我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%-5%的资产证券化率计算，未来我国公募REITs市场也能达到几万亿级别。而有了政策的加持后，我国公募REITs的发展前景可谓更为广阔。 易趣君注意到，参照国外成熟公募REITs市场经验，规模越大的REITs，越受市场认可，二级市场表现也好于规模小的REITs。因此公募REITs要想增强自己的生命力，扩募将会是其必经之路。 “不同于首发，扩募流程和手续也要相对简化。对扩募发行人来说后续有适格资产，不用再走一遍发行流程，而是走扩募流程，就可以将资产装入到REITs中。同时，公募REITs还可以通过扩募安排募集资金，收购除发行人外的第三方持有的资产，这种安排就让REITs具备了类‘上市公司’功能，REITs发行人可以在符合规定的前提下不断收购资产，在对资产升级改造后装入REITs。”某公募REITs负责人表示。 针对在市场百亿解禁以及扩募后公募REITs产品是否仍将维持长期高溢价率的问题，业内人士分析，未来随着更多的REITs上市，公募REITs产品的规模扩大和品类增多，投资者可选择的范围更大，REITs的价格也会回到相对合理的区间，因此由于REITs稀缺性造成的溢价并不可持续。

鉴于巨大的市场前景，未来应该会有更多投资人认可并参与公募REITs，而解禁后优质REITs项目由于交易风险带来的净值下跌，或许正是长期投资的买入时点。 来源：华夏时报 富荣基金 上海证券报

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（来源：易趣财经的财富号 2022-06-20 18:40） [点击查看原文]