本报记者 陈嘉玲 北京报道

2022年2月23日，《中国经营报》记者从用益信托研究院获悉，仅2021年，信托行业共计披露风险项目282 款，涉及金额达 1495.18 亿元。其中，房地产企业违约是“爆雷”重灾区，2021年全年违约规模达 917.11 亿元，占总违约规模比达61.34%。

在此背景下，如何处置违约项目风险以及存续项目风险排查，成为信托机构的当务之急。自2022年开年以来，投资人、信托机构与房企之间的谈判和博弈备受关注。有的信托公司摇身一变为“开发商”，全盘接管房地产项目；有的信托公司与房企就债务解决方案的沟通陷入僵局，或将考虑用法律手段保护自身债权；还有的信托公司则组织起投资人与融资方的直接沟通渠道……

信托机构变身“开发商”

以“承债式收购”的方式，全盘接手地产项目的股权和管理权，变身“开发商”，成为了多家信托公司处置房地产风险项目的方法之一。

“这或许是处置风险项目比较好的一种方式。”某头部信托一位业内人士认为，“后续的重点是信托公司怎么把项目盘活，这就靠信托公司及其股东或合作方的操盘能力。”

本报记者获悉，近日，光大信托“接盘”了恒大悦龙台开发商东莞市鸿钏房地产开发有限公司（以下简称“东莞鸿钏”）全部股权。天眼查信息显示，股权变更前，东莞鸿钏由恒大地产集团广东房地产开发有限公司持股9.87%，广州恒益祥贸易有限公司持股90.13%。变更后，恒大地产集团退出，东莞鸿钏由广州恒益祥贸易有限公司全资持股，后者为光大信托的全资子公司。

光大信托之外，五矿信托早前更是接下了恒大广州南沙童世界项目、佛山铂睿府项目和昆明林溪郡项目三个项目的资产。比如，2022年1月26日，恒大旗下广州文旅城旅游发展有限公司，将广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司（以下简称“恒睿文旅”）51%股权转让给五矿信托，转让后，恒睿文旅由五矿信托100%持股。

就上述举措，五矿信托相关负责人此前回应本报记者称：“经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。”

对于接盘项目股权的做法，北方地区某信托公司房地产业务负责人对本报记者指出：“首先，这类地产项目中，信托公司多数初期就持有项目公司49%或51%的股权，现在把全部股权拿到手里，无非还是希望能够整体控制项目公司的章证照和现金流。另一个是，项目从恒大等地产集团的资产中剥离出来，更有利于项目的去化。”

“但是，这种处置方法有一个弊端。如果信托公司没有在初期就对项目进行强监管，可能会出现项目资金早已被地产集团抽走、工程款存在大量未付款，甚至项目已经收支不平衡的情况，最终项目的销售资金无法覆盖整个项目的开发投资和借款本息。最终还是无法全身而退。”

以“国民信托新力长沙琥珀园项目股权投资集合资金信托计划”（以下简称“新力琥珀园信托计划”）为例，本报记者获得的最新管理报告显示，截至 2021 年 12 月 31 日，该信托财产单位净值为 0.7055 元，该信托财产净值为 234,815,659.38 元，而原信托规模为33283.58万元。

上海地区一位资深信托人士还告诉记者，年前停工许久的新力地产长沙琥珀园项目，已经从新力地产完全剥离，目前由国民信托全盘接管。据国民信托披露，除全资控股上述项目的开发公司之外，新力金融还将湖南新川房地产开发有限公司100%股权，以及名下武汉帝泊湾项目的车位使用、收益权益，均转让给新力琥珀园信托计划。

“多数金融机构应该也是无奈接手。”上述资深信托人士分析指出，在融资方无法以自身资金实力开发的情况下，信托公司只能自己去完成剩余工程，保障交房。“只有交房了，信托公司才能拿到预售资金监管账户里的钱，才能保证投资人的本息兑付。”

上述房地产业务负责人还透露：“部分地区对商品房预售资金监管严格，金融机构贷款的利息也不能拿预售资金支付。2021年下半年，东部地区某省曾经要求我们金融机构出具函件，承诺不得要求项目公司用预售资金来归还信托贷款的本息。”

投资人带律师查文件

“透明化、公开化，也是现阶段房地产项目风险处置的特点。比如，司法起诉、公开谈判过程，甚至通过媒体向融资方施加压力等。”一位信托公司副总此前对本报记者表示。

比如，中融信托早前就发布信托计划管理报告，公开了与华夏幸福（600340.SH）在债务化解上的矛盾。在双方公开矛盾、各执一词的十余天后，2022年2月22日，本报记者从知情人士处获悉，华夏幸福与中融信托进行了新一轮长时间的谈判。“取得了一些进展也达成了一些一致，但尚未就还款计划达成满意的结果，中融信托方面暂时将继续原来的处理方案不变。”据接近人士表示，中融信托及其投资人的主要诉求还是希望能拿出具体的、合理的还款计划。

（来源：中国经营报的财富号 2022-02-26 06:16） [点击查看原文]