文|《财经天下》周刊作者 雨明

编|杨月

与2021年稍显平淡不同，物管行业在新年伊始便迎来一个重磅消息。

1月7日，龙湖集团发布公告，拟分拆全新品牌龙湖智创生活于联交所上市。

根据披露，本次拟分拆上市的龙湖智创生活，有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等航道业务的核心能力。2021年前9个月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，截至2021年12月28日，其最新物业签约管理及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平米；为全国60家购物中心提供商业运营服务，管理面积580万平方米，服务超过13,000名租户。

这是最后一家明确分拆上市的头部物企。

在过去数年时间里，资本市场对物管板块的态度，经历了从发现到认同，从高涨再到回归的一整套周期。

等待了一个完整轮回，随着分拆上市的启动，或许也意味着，龙湖真的准备好了。

等待一个契机

回溯过往两年，多数分拆物业的背后，或多或少都有着一些对于资金的考量。

在“三道红线”的监管下，分拆物业上市所对应的股权融资，无论是作为降负债的筹码，还是拿地、经营的补充，这笔无息的“巨款”即便不是雪中送炭，也称得上锦上添花的关键手。

所以，仅从融资的角度来看龙湖分拆龙湖智创生活的时机，也许算不上一个好时点。

2020年，头部物企的市值曾集体创新高，但过去一年，物业公司在资本市场经历了一个估值回归的过程，相对应的IPO募集资金总量以及市值体量的同步回落，在所难免。

在去年11月万科披露万物云拟分拆上市之时，亦是近乎相同的背景，彼时郁亮曾用一句颇显冷静的语句作为回复：估值相对理性的话，反而更有利于员工业务的成长与更好的心态。

相较而言，龙湖的表述则更为符合其多年来的气质，以及追求自然而然与水到渠成的过往行事风格，“没有把太多精力用在研究资本市场”。

在这背后，或许是财务安全的头部企业，对于拆分上市另一个维度的考量。在过去，龙湖已连续五年达到“三道红线”绿档标准，截至2021年上半年末，净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍，平均融资成本为4.21%，且是国内唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。从债务结构以及偿债能力上看，甚至更优于身为行业老大哥的万科。

当然，没有企业会拒绝资本的善意，即便是明确不以上市为目的的龙湖，也表示“上市是手段，不是目的”——毕竟，在拆分上市之后，是品牌知名度与持续运营能力的提升，是更为完善的架构与经营界面，当然也包括与资本市场更为顺畅的对话。

但显而易见的是，在很长一段时间里，龙湖似乎都在等一个契机，一个无关资本的节点。

正如万科所期待的是，万物云可以通过成长，在某一天能名正言顺以城市运营商上市；龙湖所追求的，是在拆分之前，找到进一步促进多航道协同的路径。

一直以来，龙湖是一家极为注重内部高效协同管理的企业，如其所说，“各业务航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需要”，在致力于推动各个航道之间联动与协作的同时，龙湖收获了如现金流稳健、抗风险能力强等诸多红利，并借此不断巩固行业地位。

不扰乱协同发展的良好态势，是龙湖决定拆分的前提，而借助新上市平台，进一步推动龙湖整体发展，是其更深层的目的。伴随着新品牌的发布，根据招股书的披露，龙湖智创生活无疑做好了分拆上市的前期准备，而在同日公告中正式亮相的“一个龙湖”生态体系，或许即是龙湖找到的答案。

“一个龙湖”下的协同期望

“一个龙湖”生态体系是龙湖推出一个全新的概念。

在发布的招股书中，龙湖对其有一个较为系统的介绍，“一个龙湖”是集龙湖所有主航道业务，以及城市更新、医养等创新业务之间高效协同，并通过领先行业的智能科技系统，进一步促进各业务紧密协作。

简而言之，就是龙湖多年来布局的各式各样的“空间”、“服务”、数字化等能力的统称。

可以看到，伴随着新品牌的发布，龙湖将“开发+服务”的双引擎做出了更清晰的定位，在本次分拆后，曾经的龙湖集团将主要作为“空间”的输出者，继续营造不同的场景；而龙湖智创生活则担当各式生活服务的提供者，为个人客户和机构客户提供产品、服务、资产管理及科技解决方案等。

显然，与其说龙湖分拆出的是物业管理服务与商业运营服务板块，不如说是“开发+服务”双引擎中的“服务”一极。

在“空间即服务”战略确定后的4年里，龙湖体系内各航道的充分协同正是这一战略的最具体的体现。

在“一个龙湖”生态体系内，用户可在整个龙湖生态系统中的住宅小区、购物中心、租赁住房、房屋租售等任一场景，享受产品、服务、体验、权益等，从而让空间和人之间的连接，产生更加频繁的化学反应。

这条“看得见”的纽带，将龙湖的“空间”与“服务”更为紧密相连，让业务协同发展有了新的抓手，也会将“一个龙湖”生态体系做强、做长。

可以想象，在“一个龙湖”生态体系下，龙湖智创生活的住宅物业服务的管理规模、社区增值服务将持续受益；商业板块则受益于持续投资及开发购物中心，不断扩充服务场景。此外，租赁住房、房屋租售、房屋装修、医养、城市更新等创新领域的布局，都可能作为增量的资源带入到生态体系，使用龙湖智创生活的服务。

同时，种种分拆上市的益处，将助力龙湖智创生活的快速成长，服务品质升级并探索更广大服务空间，进一步形成一个良性的生态闭环。

服务企业的新模板

作为龙湖“服务引擎”的两张王牌，物业管理服务及商业运营服务在过去二十余年的发展中，已经积累了非常完善的管理经验，获得了客户持续高满意度的认可，具有强大的市场号召力，在各细分行业内均处于头部位置。

曾经，万物云被称之为物管行业的“贝壳”，而在龙湖身上看到的，是一个关于衣食住行的更广泛空间中覆盖全龄客户、全场景服务的全新范式。

在人生的坐标轴上，时间横轴里的上学、毕业租房、工作立业、买房成家、养育儿女、老年生活；生活纵轴里的购物餐饮、休闲娱乐、交通出行、医疗健康、家居服务，以及更多生活的全新体验，未来更多城市生活中的无数场景下，人们将体验到龙湖智创生活的服务。从生活出发，将需求考虑的更加透彻，而这或也意味着，更高的客户粘性。

如招股书中提及，龙湖智创服务“致力于为客户提供贯穿全生命周期，能够突破时间与空间边界限制的高品质服务。”

这或许与其理念有关。“善待你一生”是龙湖的品牌愿景，也是其做事的初衷。落在行业，覆盖衣食住行游购娱全生活链条的服务，表面看起来无疑是对传统行业的颠覆，而背后似乎都是围绕人，将“善待”与“一生”细化到更多的维度。从这一点上，龙湖智创生活的分拆上市又显得恰逢其时——当一轮资本周期结束后，外界对于行业也重新回到“价值发现”阶段。

或许龙湖智创生活的分拆上市，即是新一轮周期的起点，而其将掀起怎样的波澜，未来的服务企业长相如何，可以拭目以待。

（来源：LittleRed的财富号 2022-01-12 19:02） [点击查看原文]