巨额土地有待注入 上海城投后续资产渐次洞开

　　本报记者 宋振庆 北报道

　　一份来自某投行的内部文件透露出了上海市城市建设投资开发总公司(上海城投)未注入资产的玄机：大规模的非经营性资产搬迁后，留下来的土地或再注入到上市公司。

　　而此次的整体上市也只是一场未了局。6月28日，上海城投控股股份有限公司(城投控股，600649)终于开始行使重组的权利。公司将采用非公开发行股票与支付现金相结合的方式，向控股股东上海城投购买旗下经营性资产，并于7月1日开始网上路演。

　　分析人士称，游离此次整体上市之外的悦城置业项目很可能在下一步注入到城投控股，而上海城投非经营性资产的大量遗留土地和农业用地，未来也将逐步入“壳”。

　　资产仍待注入

　　“此次注入的地产项目，上海城投并没有完全亮家底，不排除在未来将旗下大量的土地储备进一步注入城投控股的可能。”一位上海地产人士表示。

　　6月28日，城投控股公告称，将非公开发行4.137亿股，发行价格为15.61元/股，同时向上海城投支付现金人民币6.69亿元，购买大股东旗下的上海环境集团和城投置地各100%股权。

　　这表明城投控股定向增发开始行权。实际上，早在去年10月29日，城投控股便公布了资产重组方案，在随后的2008年4月29日，这一方案获得了证监会的通过。

　　只是在更多的投行人士看来，此次整体上市仍未到位，大股东仍有大量的土地储备有待注入。

　　城投控股总经理安红军的一番话也暗合了投行人士的猜想。在资产重组的网上路演中，安红军表示，除了两家环境业务的公司正在办理股权转让的手续外，在地产方面也会有后续动作。

　　知情人士透露，目前，大股东手里还拥有悦城置业开发的悦城项目8.19%的股权，而另外的70%股权则握在美国房地产大鳄汉斯公司的手中，这个项目并未在此次注入。

　　“因为悦城置业项目为外商投资房地产开发企业，其股权转让手续较为复杂，因此本次重组并没有置入。待获外资主管部门批准后，上海城投将会把悦城置业项目一并注入城投置地。”安红军表示。

　　然而，悦城置业项目仍不能满足投资者的遐想空间。

　　据悉，目前上海城投所控制的土地资源约20000公顷，尽管用途不一，但是在未来城市发展过程中，也可能成为开发类的土地储备。

　　尽管城投控股已经明确表示，大股东商业化运作的土地资源都将在本次整合中进入上市公司。但据记者了解，上海城投的隐性资产规模巨大。“上海城投手中仍有大量的土地资源。”上述知情人士透露。

　　据了解，上海城投旗下还有大量的产权未明的农业用地。此外，即使是上海城投的非经营性资产，房地产业务也可能从中获益。

　　“由于上海城投大规模的资产整合，一些泵站等非经营性资产在未来将会整体搬迁。搬迁后留下的土地很可能注入到上市公司中，这将增加规模可观的土地储备。”上述投行内部文件中披露。

　　地产主力军

　　可以说，除非经营性资产外，此次资产注入，上海城投将成熟的环境资产和地产资产一并注入到了城投控股，与上市公司原先的水务资产构成三大业务板块。

　　“但毫无疑问，房地产将会成为今后城投控股最核心的业务。”中金公司一位分析师对记者表示。

　　据了解，此次上市公司向大股东收购的71.76亿元资产中，上海环境集团为15.95亿元，而城投置地则达到了55.81亿元。

　　“去年年底方案披露后，市场反应非常热烈，因为大家没有想到城投置地也将注入到上市公司里。了解上海城投的人都知道，城投置地是上海城投最为得意的资产了，此次置入到上市公司里，整个基本面会发生巨大的变化。”熟悉上海城投的知情人士透露。

　　资料显示，城投置地具有房地产开发一级资质，目前拥有权益土地储备约2000亩，正在开发、建设和销售露香园、金桥瑞仕花园、金虹桥、新江湾城悦城、韵意、新凯、城捷、城协等8个项目。2007年，城投置地实现净利润1.4亿元。

　　“这些项目的土地获得时间较早，成本相对较低，加之地理位置优越，升值潜力较大，未来具有良好的盈利空间。”兴业证券分析师刘建刚表示。

　　据刘建刚介绍，这些项目中最具价值的资产当属露香园项目，该项目也是本次上海城投资产整合中最受瞩目的资产。

　　“露香园位于上海市中心黄金地段、开发面积巨大，周边可比物业的售价基本在6万元/平方米以上，而露香园一期由于动迁工作进行得较早，有效控制了土地成本，预计利润空间十分可观。”

　　目前，由于环境资产尚处于投入运营阶段，而水务板块保持平稳增长，能够给市场带来惊喜的无疑是房地产业务。

　　随着2009年城投置地的开发项目陆续进入销售期，房地产业务将会为上市公司未来的业绩增长产生至关重要的作用。

　　“在上海国资地产整合的大背景下，城投控股将实现商品房、市政配套房和土地一级开发三者的联动，成为上海地产开发的主力军。”上述中金公司分析师向记者描述了城投控股地产业务的战略图。