聂梅生：房价下挫30-40%才有可能结束市场调整

　　6月28日讯 2008年6月27-29日，21世纪房地产论坛在博鳌召开，全国工商联房地产商会会长聂梅生发表主题演讲时表示，有观点认为，原来的严控政策不能放松，已经取得了成绩，房价开始局部下降，继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止，甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止。

　　聂梅生表示，我国的银行在房地产板块跟其它的国家是不一样的，要看一下中国的特殊性，已经形成了银行、地方和开发商三角关系，这在其他国家不一定存在的，因为我国的土地政策，现在的问题有的是市场行为的，有的是政策行为的，我认为是深层次的制度的问题，我们的物业税还没有开征，我国的土地政策跟其他的国家是不同的，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，在2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，因此土地是地方的第二财政。

　　这种情况下，税收占房地产开发成本的30%—40%，土地费用占了20%，当前土地市场趋冷，流拍加剧，不想去年那样热中拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退掉，这种情况下，土地趋冷就使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入，曾经在去年高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才是GDP地方直接影响的是什么，2005年全国保障性住房的投资是400亿元，其中土地招拍挂原来是5%，后来是10%和15%，这方面的投入是240亿元，基本上在2005—2007年，土地招拍挂征收回来的投入到保障性住房，占了60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱盖保障性住房，拿什么钱解决中低收入，这三件事情是一起的，就是地方财政收入和房地产开发商、银行加上国民收入，这是互相联动的，这是整个情况的分析，下面讲一下探路的问题。

　　要说出路，已经有各种不同的情况，有的是朝着目标探路的，目前有哪些目标和路。

　　第一种是以房价作为目标的探路，这不是我的意见，我先总结一下。理由是全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很过，租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的房价被高估了，房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房，这是以房价作为目标的理由。

　　原来的严控政策不能放松，已经取得了成绩，房价开始局部下降，继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止，甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止。

　　第二，流动性和CPI作为控制目标，理由是什么？

　　当前外汇储备持续上升，热钱不断的涌入，数量很大，流动的威胁很大，将金融安全和通胀膨胀作为主要的目标，从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息，否则难以解决这两个大问题，对房地产的银根继续收紧，同时密切的注意房地产的资金链的情况，个贷是否有断供现象，这是防止银行坏帐的出现。

　　第三，以调整住房结构为目标，因为保障性住房和建设期正在进行，是1500万平方米，上海是1000万平方米，都在紧锣密鼓的进行，今年下半年和明年上半年房源的推出供给结构发生变化，房价趋于平稳，对策是继续加强保障性住房的供给，可以不继续出台从紧的政策，现有的政策不放松，大家等待一段时间，等保障性住房出台以观后效。

　　第四，长期的趋势是目标，认为中国的房地产长期看好，短期波动，不要看一、二年的波动，要看5—10年，认为房地产还是处在增长期，去年上涨的很快，是因为经济增长得快，房地产分享了GDP跟当前香港、东等大城市相比，、上海的房价仍然不是很高，仍然有长期的余地，目前中心城市的中心地段的楼价不降反而上升恰恰说明了这一点。经济的长期看好和城市化支撑了房价仍然处于上升期，上升期没有结束，就应该坚决的扛住，留住钱袋，不必恐慌，现在的土地比去年还要便宜合理，该上市的上市。外资不断的流动，进入中国的房地产，就是看好了中国长期的中国房地产利润，仍然高过国外，所以将此时间扛住，仍然会有合理的发展，但是要放弃高利息和高利润的时代回归到理性。

　　以上四种观点都是有观点的，而且传媒反复博弈了很长时间，这种博弈和论点的不一样，可以追溯到宏观调控的2001年前的“冬天”和“春天”，我认为这些观点都有理论上的依据，也有市场上的支持，不能认为是无理，光是争辩是不能摆脱迷局的。