极具投资价值的商铺——小商品城

中国人普遍具有投资物业的嗜好，尤其是投资商铺物业，某些地方甚至流行“一铺吃三代”之说法。但随着房地产市场的高热，商铺价格已经极其昂贵，本人所在的小城市闹市区据说商铺价格已经达到4万/平米，年出租收益率早已低于5%。若有性价比极高、出租收益率丰厚的商铺出现，投资者必定会趋之若鹜。

今天，本人幸运的发现了一个奇特的、极具投资价值的商铺——小商品城。奇特的是，它其实并不是真正的商铺，而是拥有300万平米建筑面积并以商铺出租为主业的一家上市公司，投资它的股票成为它的股东，也就间接的拥有了它的商铺，从而实现巨额的投资收益。

一、基本情况

浙江中国小商品城集团股份有限公司，系1993年12月经浙江省股份制试点工作协调小组批准，由义乌中国小商品城恒大开发总公司、中信贸易公司、浙江省国际信托投资公司、浙江省财务开发公司、义乌市财务开发公司和上海申银证券公司六家公司发起，以定向募集方式设立的股份有限公司，设立时公司名称为浙江义乌中国小商品城股份有限公司，1995年9月26日更名为浙江中国小商品城集团股份有限公司。公司于2002年5月9日于上交所上市交易。

公司注册及经营地点浙江义乌为中国及世界最大的小商品集散地，垄断竞争优势明显。07年义乌中国小商品城实现总成交额348亿元(较06年增长10.58%)，连续17次蝉联中国专业市场榜首；06年外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射212多个国家和地区，是中国商品走向世界和世界商品走向中国的桥梁，连续两年(05至06年)被全球竞争力组织评为“中国上市公司竞争力100强”第二名。

二、营业收入构成

公司目前有分公司12家，控股公司11家。收入构成如下：

1、市场经营收入：即出租收入，通过公司的篁园市场分公司、宾王市场分公司、国际商贸城第一分公司、第二分公司、第三分公司以及控股90%的国际商贸城物业有限公司实现；

2、酒店业收入：通过商城宾馆、银都酒店、海洋酒店三个分公司实现；

3、房地产业务收入：通过占90%的房地产有限公司及商城工联置业有限公司实现；

4、商品销售收入：由中国小商品城贸易有限责任公司实现；

5、展览广告收入：由会展中心、体育场分公司、广告有限公司、展览有限公司实现。

三、公司资产状况

1、市场经营资产：

（一）、国际商贸城第一分公司：即中国义乌国际商贸城一区,市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，共有商位10000余个，经营户10500余户。共4层商铺，一楼经营花类、玩具；二楼经营饰品；三楼经营工艺礼品；四楼开办了中小生产企业直销中心、台商馆，东铺房为外贸企业采购服务中心。

（二）国际商贸城第二分公司：即中国义乌国际商贸城二区,市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。共5层商铺，一楼经营箱包、伞具、雨披•袋；二楼经营五金工具配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。

（三）国际商贸城第三分公司：即中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，市场占地测算150亩。共5层商铺，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销中心，入场行业为文化用品、体育用品、化妆品、眼镜、拉链、钮扣•拉链•服装辅料等行业。

（四）小商品城篁园市场：建筑面积16万平方米，市场占地测算80亩。新老商位7000余个，市场经营户1.5万余人，共3层商铺。

    （五）小商品城宾王市场：占地面积约209亩，建筑面积32万平方米，拥有8000余个商位，从业人员2万余人。共分5个区域，每个区域分2到3层不等。

2、其他资产：

公司的其他资产，如三家酒店、房地产开发公司、贸易公司、会展中心、广告公司等，占公司资产的比例较小，在此不作详细分析和计算，对其为公司带来的利润及重估价值均忽略不计。

3、即将注入资产：

2008年3月7日，小商品城复牌公告，公司拟向实际控制人义乌市国有资产投资控股有限公司（间接持有小商品城39.86％的股份）定向发行股份，发行数量下限为3000万股，上限为5000万股，发行价格为每股75.49元，义乌国资以其拥有的义乌国际商贸城三期项目的土地使用权及在建工程评估作价购买本次发行的股票。义乌国际商贸城三期项目的预估价值约为人民币34亿元左右，其中土地使用权价值为31亿元左右，在建工程账面值为3亿元左右。

国际商贸城三期中一阶段的体量颇为可观。其占地500亩左右，建筑面积约115万平米，预计今年10月就可以投入经营。根据基金公司的测算，预计有效出租率（即商铺出租面积占总建筑面积的比率）35％，规划了15000个铺位，预计招租均价为1800元／平米。根据基金公司测算，这些租金收入和配套服务收入将在2010年贡献10亿元的巨额收入。

海通证券的调研报告判断，国际商贸城三期一阶段的500亩土地和二阶段的300亩土地估计转让评估价格在300万／亩左右，将比一期二期略高，但仍大大低于周边2000万／亩的市场价格。

四、公司价值分析

本人分别按土地房屋物价值重估，每股价值305元；2、商铺重估价值，每股价值270元；按2009年盈利预测估值，每股价值246元；三种估值平均数为274元/股。
　　1、土地房屋物价值重估：

经计算，公司目前现有土地超过1340亩，即将注入的国际商贸城三期超过800亩，合计至少2140亩，按义乌小商品城周边土地2000万/亩的价格计算，2140亩土地总值428亿元；目前公司拥有的建筑物超过188万平米，加上注入的三期一阶段115万平米为300万平米，按3000元/平米建筑成本价值90亿；土地加建筑物重估总值518亿元，按增发后的1.7亿股总股本计算，每股价值305元。因此，当地有企业家认为，仅小商品城拥有的土地价值，至少都值200元/股!有新闻为证：

我市国有土地奥运年第一拍落槌
　　义乌新闻网　 2008-03-05 09:27:49　　
　　本报讯(通讯员叶翔)2月29日上午，市国土资源局在市365便民服务中心举行了工人北路23、24号楼地块国有建设用地使用权拍卖会。该地块总建筑占地面积为1500平方米，起拍最低限价4500万元人民币。经过5家符合资质的企业个人12轮次的竞拍，最终由浙江省日信房地产开发有限公司以1.165亿元的价格竞得。
　　据了解，该出让地块位于国际商贸城拆迁安置一小区内，工人北路西侧沿街，用途为商住综合用地，建筑层次为5-6层，出让年限为50年。此地块毗邻国际商贸城，拥有理想的经商居住环境，具备较高的商业价值。
　　经计算，此小地块折合每平方大约为：7.6万元，折合每亩为5069万元！按此估算，小商品城国际商贸城现有1340亩土地价值即高达679亿！

2、营业商铺重估价值：

公司目前现有建筑物面积188万平米，商铺有效出租率33%计算营业面积为62万平米；即将注入的三期一阶段建筑面积为115万平米，按35%的有效出租率为40万平米；合计总经营商铺面积102万平米。

假设所有商铺大致分为4层，一层按8万/平米，二层按5万/平米，三层按3万/平米，四层按2万/平米计算价值（这个价格估算相当保守，就在国际商贸城二期的北面，一栋名为财富大厦的写字楼在2003年拍出了22万／平米的天价，创下全国县级市的地价之最），总商铺重估价值为459亿元（不含国际商贸城三期二阶段价值），按增发后的1.7亿股总股本计算，每股价值270元。

3、盈利预测估值：
    （一）按现阶段租金测算盈利：

2007年公司净利润为36250万元，2008年国际商贸城一区到期铺位租金由1110元上调至1600元,每平米增加490元,按33%商铺率计算为10万平米商铺，可增加490元*10万=4900万元租金，扣除营业税、房产税、所得税转化成净利润为3100万元，再加上所得税减免、三期一阶段后两个月开业带来的利润增加及其他盈利，预计2008年净利润为55000万元，每股盈利3.24元。

2009年三期一阶段全面产生业绩，按40万平米1800/平米租金计算，租金收入为72000元，扣除税收、折旧及费用，按50%转化成净利润为36000万元，扣除2008年已经计算的两个月利润为28800万元，加2008年净利润为55000万元，合计2009年盈利83800元，每股盈利4.93元。按50倍市盈率估值，每股价值246元。

（二）高市盈率估值的原因：

（1）、小商品城现有租金仅1110元/平米，即使商贸城一区本次上调也仅1600元/平米，三期一阶段预计为1800元/平米，而当地转租、炒摊现象十分严重，实际市场租金已经高达5000元/平米，公司租金严重低估，因此公司价值也被严重低估。

比如，某承租户以1110元租得100平米商铺，仅需每年向公司交纳租金11万元，转手按5000元价格出租后取得50万元租金收入，年赚取出租差价39万元。不仅如此，由于优先承租权长期存在，如果公司不实行市场化租赁，这种差价将长期存在，为当地的第一承租户取得滚滚财源。据说，当地一个中等摊位的转让价格即高达400万元，许多当地承租户已经不再从事生产和经营工作，而是在家坐享巨额转租收益，开奔驰、宝马名牌车辆者比比皆是。

（2）、向大股东增发股票后，大股东将取得绝对控股地位，有利于管理层以及大股东的积极性。而大股东实际即为义乌市，小商品城为义乌市唯一的上市公司，国有资产保值增值的责任，有助于义乌市实行市场租金市场化改革，为公司盈利增长带来飞跃。

若公司平均租金上调1000元/平米，则公司每股盈利可增加5元；上调2000元公司盈利可增加10元；假设平均租金达到3000元，公司盈利全年可实现15元/股。

（3）、公司固定资产折旧采取的是加速折旧法，一旦某些固定资产折旧提取完毕，该固定资产实现的盈利即可大幅增长。

四、公司走势分析
    1、股价涨跌情况：

2006年公司收盘价格为77.50元,2007年8月20日因资产注入传闻最高涨至119.88元,后随着公司公告当时未参与国际商贸城3期建设,股价大幅下跌至67元,12月10日再次因资产注入传闻涨至86.59元,并停牌至年底。全年涨幅仅11.73%，远落后于上证指数的表现。

2、机构持仓变动情况：

2007年一季度，前10大流通股东中有7家机构新进或明显加仓，并新进1家QFII机构，两家基金略减仅40万股；2007年二季度，有6家基金新进，1家基金、1家QFII机构明显加仓，1家机构略减30万股；2007年三季度，前8大机构有一定程度加仓，1家QFII机构略微减仓。总体看，机构持仓依然较重。

根据有据可查的资料，机构、法人、散户持股变动情况如下：

2007年6月30日的流通股本为5736万股，其中机构持股4824万股,占流通股本的84.1%，法人持股172万股，占流通股本的3%;散户持股仅740万股，流通股本的12.9%。

2007年8月7日，机构持股减少至3769万股, 占流通股本的65.7%,减持1055万股；散户持股达到1761万股, 占流通股本的比例增至30.7%。

2007年8月14日，大小非解禁的法人持股1780万股上市流通，流通股本增至7515万股，机构持股降至53.6%,持股量为4028万股,比8月7日增加260万股；法人持股变为1916万股,占流通股本的25.5%。

2007年8月20日，股价因注资传闻涨至最高119.88元，当日机构持股增至4321万股，比8月14日增加293万股，占流通股本的57.5%；法人持股略微减少至24.9%。

注资传闻辟谣后，股价大幅度下跌，但机构持仓并未明显减少，故下跌系散户抛售所为。2007年11月9日，股价创出67元年内新低，机构持股量降至4201万股，比8月20日减仓120万股，占流通股本的55.9%；法人持股小幅减少至21.4%，减仓263万股。

2007年12月6日开始，股价出现异动，12月10日接近涨停并被突然停牌，应为得知内幕者进场抢筹，而机构并未有买入行为。12月10日机构持股3720万股，占流通股本的49.5%,比11月9日减少451万股；法人持股1653万股，占流通股本的22%，略增40万股。

根据上述机构、法人及散户持仓变动情况看，机构仍然持仓较重，但比二季度减持14.7%的股份,约为1100万股；大小非解禁的法人持股上市后并未明显减持。

3、复牌走势分析：

2008年3月5日，公司公告国际商贸城三期资产注入，股票复牌后连续两个无量涨停，于3月7日涨停开盘后打开涨停，当日成交870万股换手11.57%；买入前五名均为机构，合计63000万元；卖出前五名有两家机构，合计卖出16220万元；机构前五名净买入46780万元，约合408万股，相当于机构增仓5.43%，而且可能在买入前五名之后还有机构买入未能上榜的情况。此时机构大量买入，应为看好小商品城未来发展的行为。

五、买入小商股票,等于低价拥有它的商铺

浙江义乌是中国及世界最大的小商品集散地，而小商品城是义乌开展国际贸易的主要平台，它的商铺价值远高于一般商铺。

按3月10日价110元计算，购买1万股小商品城需花费110万元,但这1万股股票却可享有:商铺出租面积102万平米/170万股=60平米商铺。在中国最发达的商品流转基地的60平米商铺的价值到底是多少呢？在闹市区做过生意的人知道，这类商铺可真谓存土存金。就在小商品城国际商贸城二期的北面，一栋名为财富大厦的写字楼在2003年拍出了22万／平米的天价。

因此，保守的按5万/平米计算，其价值为：60*5=300万元。也就是说，目前花费110万元，即可取得中国最发达的商品流转基地60平米价值至少300万元的商铺，价值被严重低估了近两倍！而小商品城的商铺租金实际早已市场化，按当地5000元/平米的租金价格计算，这个商铺年出租收益即高达30万元。

大胆买入，中长期持有,享受小商品城辉煌发展的成果应无问题!本人坚信，600415小商品城必定成为2008年中国股市的大牛股!