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２０００年１０月，天都实业虽与杭州市有关部门签署了受让星桥开发区６５７９亩土地的意向性协议，但２００２年７月１日，国家土地招标政策正式实施，规定经营性用地必须公开招标。原有的土地购买意向不具备法律效力，必须全部挂牌竞标，这对天都城的二期开发造成很大影响。 事实上，２００３年７月８日，杭州市余杭区就作出决定，收回已协议出让的８５宗共计４２０３．９６亩经营性用地，退还２７家房地产商已缴纳的５．２６７６亿元土地出让金，并承担其同期银行利息近２０００万元，再补偿给开发商１０％的前期财务费用。此次被处理的，就包括浙江广厦的天都城项目。 按照天都城目前的规划，整个天都城的建设面积为７６００多亩，比最初规划面积增加了约１０００亩。早期天都城以大约１５．６万元／亩的协议价格获得土地１５００亩，而目前的价格已达每亩１００多万元。按照公告，截至２００５年１２月３１日，天都实业已取得土地使用权证的仅２４４６．９１亩。 这样，剩余的土地都需要通过挂牌方式获得，这将大大增加浙江广厦的投资成本。２００７年，天都城就面临１０００亩土地的征用问题。据介绍，尽管天都实业早在去年就开始向相关部门争取用地指标，目前虽然用地指标均已拿下，但仍然要走挂牌和摘牌的程序。而且由协议出让到挂牌，土地价格将出现重大变化。“原来８０亿的总投资规模，现在要超过１００亿”。公司有关方面负责人如是说。 交通瓶颈 除了后续用地的难题，交通问题也成为天都城的瓶颈。首先是杭州地铁线路的变更对天都城造成重大不利影响。据了解，原来杭州地铁规划有两条线，浙江广厦当初宣传说，二期地铁将从天都城附近通过。但是，２００２年已暂停了杭州地铁申报项目。有业主反映，“当时杭州人预定天都城的房子就是冲着地铁来的，现在地铁没了，好多人要求退房。”其次，目前建设中的杭州城市轻轨也不经过天都城，还有６公里的距离。一位谨慎的业内观察人士算了一笔账：假定天都城的１０万居民只有３万在杭州市区工作，１万人有小汽车，２万人需乘坐公共汽车。按一辆公共汽车载客１００人计算，就需要有２００辆车。“在上、下班的高峰期，２００多辆车同时奔跑，转弯都是一个不小的问题！” 事实上，已入住天都城的业主现在每天都为出行的问题头痛不已。如果挤不上天都城的小区班车，那就只能步行１５－２０分钟到距离天都城最近的一个公共汽车站，也是惟一一条从天都城通往杭州市区的公交线路Ｋ５７１，颠簸约一个小时之后再匆忙打车去上班。 Ｋ５７１只到杭州城东的焦家公交总站，从这里打车到市中心还需要至少２０分钟的车程。由于小区班车较少，班次也不多，因此在上班高峰时段通常无法满足业主的需求。此外，因为小区班车的矛盾，天都城的相关工作人员甚至曾与业主大打出手。 在天都城的业主论坛上，出租、出售天都城房源的帖子占据了业主论坛的大多数版面，但成交似乎并不活跃。 正因为如此，到２００７年初，已经建成的２６００多套公寓中，虽然大部分已经销售完毕，只剩下小面积的青年公寓和２００平方米以上的大单位，但入住的只有５００多户，入住率不足２０％。这与天都城当时号称的１０万人入住的“造城”概念相去甚远。 不难看出，连续五年的开发之后，天都城仍难以摆脱“空城”的状态。 天都实业董事长何勇坦言，企业造城难度之大，非外人可知，“很多事情是企业无法单独完成的”。 资金捉襟见肘 由于入住率低，天都城开发进度大大推迟，这成为浙江广厦的一块心病。其中最伤脑筋的是资金捉襟见肘，疲于应付。 浙江广厦原先的如意算盘是，一期５０万平米房子售出后，至少能回笼８亿—１０亿元资金，但实际上回笼资金大打折扣。由于原先预料不到的问题接踵而至，致使天都城项目迟迟不能进行大规模开发而连年亏损。截至２００２年１２月３１日，天都实业净利润亏损１２６０．９９万元。而２００３年初，楼忠福亲手将１８万元奖金递到原为集团行政副总裁后主抓天都城项目的郑某手上。按理说，重奖之下，天都实业的经营应有所改善，然而，到２００３年１２月３１日，天都实业净利润亏损增加到２８４０．５７万元。受其影响，浙江广厦２００５年及２００６年连续两年出现亏损，并最终戴上了“ＳＴ”帽子。 为了加快资金回笼，浙江广厦对天都城下达了销售指标。据了解，天都城２００７年接到的任务是完成５．２亿元的销售回笼资金。 何勇在２００７年度工作会议中向天都实业的员工表示，５．２个亿哪怕都实现了，也远远不够。“比如我们今年要完成１０００亩地的摘牌，资金缺口就很大。要在房产宏观调控的形势之下，完成５．２个亿资金回笼目标，难度非常大、任务非常艰巨。” 何勇甚至当场定下“死任务”：天泉苑二期开盘两个月内能否达到销售５０％、６０００万元回收是关键。“这６０００万元对我们来说真是至关重要，是我们天都继续开发的粮草。” 按照计划，天泉苑二期、天水苑一期、爱丽山庄一期、天星苑一期将陆续在今年１０月份之前开盘。此外，还要争取天水苑二期在年底开盘。 但随着杭州丁桥大型居住区，即 经济适用房社区的建设，比天都城更具有地段优势及价格优势的丁桥居住区将分流天都城的部分客源。天都城目前正在销售的天泉苑，价格在４７００元／平方米左右。这一价格与丁桥经济适用房３０００元／平方米左右的均价相比，已全无优势可言。楼忠福释疑：广厦不是德隆第二已有3年时间很少在公众场合露面的楼忠福，本月10日在所开发的项目天都城内的 “天都国际度假酒店”，对国内众多媒体记者兴奋地表示，广厦对天都城所需资金投入全力以赴，天都城第二轮住宅开发已全面启动。楼忠福是浙江广厦股份有限公司(600052.SH，下称“浙广厦”)实际控制人、广厦集团董事局，2006年排名“福布斯”中国富豪榜第33位。 天都城是浙广厦意欲打造的“中国第一卫星城”的地产大盘，位于杭州市余杭区东部的星桥镇，是杭州主城与临平副城的纽带，距离市中心25公里 (开车约40分钟)，规划总开发占地面积7000余亩，其中住宅项目占地4000余亩，入住人口可达10万人，是华东地区为数不多的地产大盘。 此前市场一度传言，停滞开发已2年时间的天都城，是造成广厦资金链紧绷的“罪魁祸首”，甚至有人质疑因此广厦会成 “德隆第二”。针对外界猜测，楼忠福10日首度公开表态，天都城确实给广厦资金链带来“一些麻烦”，究其主因在于“开发条件不成熟”。 楼忠福反击说，“广厦不是德隆，德隆的水下资产看不见，而广厦却是存量资产过大。” 楼忠福力挺 对天都城在广厦中的地位，楼忠福用“广厦就是天都，天都就是广厦”12个字来概括。 “至今，广厦对天都城已投入18亿元左右，收回约为14亿元。”楼忠福说，今年天都城还要拿地近1000亩，预计土地款支付数亿元。尽管资金数额庞大，但楼忠福依然表示：“广厦对天都城将会全力以赴。” 早在2000年，广厦以15.6万元/亩的协议出让价格，取得了天都城第一批1500多亩土地。2002年7月1日起，国家土地招标政策正式实施，规定经营性用地必须公开招标，无疑令天都城后续拿地成本陡增。 据了解，目前天都城周边地价已飙涨至100万元/亩，预计广厦拿地1000亩需支付土地款10亿元左右。有分析人士认为，基于天都城“入不敷出”现状，以及浙广厦今年一季度业绩仍未有大幅增长，预计这10亿元左右的土地款尚需广厦筹集。 预谋“解套” 由于交通瓶颈等开发条件不成熟，以及公司运作理念与 城市规划脱节，作为上市公司浙广厦的重要项目之一——天都城此前2年基本停滞开发，这直接影响了上市公司的经营业绩，致使目前浙广厦戴上“ST帽子”。 天都城项目完工还需要5到6年时间。天都实业有关负责人表示，按原先计划，天都城从2001年开始，用6到8年时间建设完成，但现在只完成了1/8。 预谋解套的天都城，目前开发思路已发生明显变化，正由“造城”向“造市”转变。 “天都城不是一个单纯的 房地产开发项目，它必须要融入杭州市城市总体发展规划中，作为城市建设的系统工程，”天都实业有限公司副总经理王旭飞介绍，今后天都城计划引进休闲度假、时尚创意等四大产业，“没有产业支撑，人气就难以集聚，白天难免会成为一座空城。”据悉，今年3月杭州市已正式批复“天都城控制性详细规划”。 天都实业董事长何勇表示，今年对天都城而言“非常关键”，必须要回笼资金5.2亿元以上，才能在2006至2007年两年内做到收支平衡(不计土地成本)，目前该任务已完成1.78亿元。何勇乐观地认为，下半年天都城新开楼盘36万平方米，如销售过半，就能有6亿元以上回笼资金，同时解决今年第二轮开发中所需建设资金3.5亿-4亿元。 “广厦不是德隆” 在宏观调控下，天都城致使广厦资金链紧绷传言一直未断。对此楼忠福10日首度承认，天都城在2004年至2005年确实给广厦资金链带来“一些麻烦”。 2005年11月，广厦以1.93亿元总价转手抛售旗下 “南置业”，被外界视为战略收缩、缓解资金压力之举。在此情况下，市场甚至有传言说，广厦贷款超过100亿元，会成“德隆第二”。“广厦不是德隆。”楼忠福高调回应，广厦做的都是实业，所有项目一目了然，应对调控有足够的调剂风险能力。 或许是让外界消除顾虑，楼忠福主动透露，目前广厦银行负债额约为60亿元，其中40亿元在建筑行业，10亿元在近期回收不明显的学校、宾馆等，其余10亿元在商业房产项目。楼忠福进一步分析认为，广厦下属的建筑集团每年营业额在260亿到280亿，以20%的应收账款计算，目前贷款额仍在安全范围之内。 “目前广厦在全国的房地产项目已进入丰收期，其中南房地产项目就有20亿左右的回款，集团资金就马上活过来了。”楼忠福称，目前广厦每天现金流量在10亿元左右，足够支撑贷款额度和项目运作所需。 对天都城开发现状，楼忠福反思认为，开发天都城这个决策并没有错，而是错在把“发展中的困难想得不够”。但他依然看好天都城前景，认为其是“不可复制”的，其模式和经验可向全国推广，不过项目规模不会像天都城庞大，将会有所缩减，入住人口控制在1.5万至2万人之间。 “今后集团将会把所有地产项目，整合装入上市公司浙广厦，房地产业绩争取跻身全国前五位。”根据楼忠福构想，广厦今后重点打造房地产、建筑业、 能源和其他相关产业四大板块，并积极寻求其他壳资源，使其他三大板块也分别上市。 楼忠福反思：该检讨的我检讨 在浙江地产界，广厦和楼忠福的名头曾经响当当，一度与绿城宋卫平、南都周庆治并列三强。如今绿城中国(3900.HK)香港上市，宋卫平快马加鞭，南都地产业务卖给万科，周庆治套现数十亿并摇身成为万科第七大股东，只有广厦和楼忠福似乎未见起色，业界地位甚至有所下降。广厦开发的7000亩超级大盘杭州天都城，近三年来寂寂无闻，集团旗下上市公司浙江广厦股份有限公司(600052.SH，下称“浙广厦”)连续亏损，已戴上ST帽子，还加了一颗“＊”，随时面临退市风险。 6月10日，久未亮相的广厦集团董事局楼忠福主动在杭州约见记者，声称：“调控三年以来，我没有参加过论坛，也没有公开讲过话，现在回过头看，该检讨的我检讨，该认错的我认错。” 三年不鸣 “这是我们第一代企业家普遍遭遇的难题，不熟悉资本运作，多元化发展速度又过快。”楼忠福把近几年来广厦停步不前主要责任归咎于自己。 广厦集团规模之大，令人咋舌。据其方资料显示，广厦现有7个区域直属集团，成员企业100多家，员工8万余人，主要行业涉及建筑、房产、旅游、酒店、水电、教育、医院、传媒、金融、能源、商业、制造等众多领域。 摊子虽大，广厦的主营业务还是建筑和 房地产，这使得它在2004年开始的宏观调控中吃尽苦头，有一段时间，市场上不断传出广厦资金链告急的消息。楼忠福自己也承认，调控对广厦的资金周转造成很大冲击，“原来计划中回笼的钱没有回来，环环相扣，难免就乱了方寸”。 据说，当时两家小型银行突然向风雨之中的广厦发难，提出提前偿还6亿元贷款的要求，幸亏广厦下属企业多，东挪西凑，总算缓过劲来了。“广厦不是德隆，我们贷的钱去了哪里很清楚，我也放心，银行也应该放心。”说起往事，外表一向平和的楼忠福很有些气愤。 但是过大的盘子，让楼忠福深感公司管理难度之大，这恐怕也是广厦举步维艰的原因之一。“我们正在请一些专业咨询机构帮忙做减法，将来集团只专注于四大业务板块。”他说。他所描述的四大业务包括房产、建筑、能源和码头，副业只保留宾馆、医院和学校等，其他的能甩则甩。 重识资本 1997年就让浙广厦成功上市的楼忠福，十年之后，再一次意识到资本市场的力量。最大的冲击来自原来不相伯仲的竞争对手绿城。后者去年香港上市后，发展势头迅猛，不仅领跑杭州楼市，还俨然有机会跻身国内一线房企。 “未来两年内，集团会把旗下所有房地产资产注入上市公司，对上市公司进行重组，市值至少要增加三四百亿元。”楼忠福说。 实际上他的当务之急，还是尽快扭转浙广厦连年亏损的的窘境。据年报资料显示，去年浙广厦共亏损1.6亿多元。今年4月股改完成之后，浙广厦对股东公开承诺，2007年每股收益为0.2元，2008年0.4元，2009年也是0.4元，如果达不到，公司将以现金补足。在刚刚发布的今年第一季度季报中，显示浙广厦每股收益为0.17元。股价上升到16元左右。 据了解，广厦现有房地产土地储备中，除了总建筑面积达480万平方米的超级大盘杭州天都城外，还包括2001年拿下的浙江东阳市万国建筑博览城项目，总面积5.3平方公里。在与东阳市相邻的义乌市，广厦还参与了规划总占地面积6.5平方公里的江南生态园区工程。两大项目连成一片规模达到13平方公里，楼忠福当初圈地手笔之大，令人瞠目结舌。 但是楼忠福并不满足。他表示，今年公司将继续在杭州拿地，另外在上海虹口区刚刚收购了一家老工厂，一旦厂区完成搬迁，那块地也是价值不菲。 压宝大城 熟悉广厦的人都知道这样的说法：“广厦就是天都城，天都城就是广厦。”由此可见该项目在广厦地产业务中的支柱地位。 天都城位于杭州市余杭区，距离市中心16公里，车程大约40分钟。该项目原来总规划面积5平方公里，均为协议出让土地，2000年至2003年期间，广厦曾陆续在此开发销售了大约50万平方米的房子。然后再无大动作。 天都城的策划案出自名家王志纲之手。王曾向楼忠福建议，要在此地建设一个卫星城，居住人口达到10万人。据说这一计划当时已上报到建设部，不过，可能连王本人也没想到，他那本书出版后不久，天都城项目就逐渐陷于停顿。对于王志纲的宏伟设想，楼忠福评价较为含蓄：“他意念很好，想到了很多人想不到的地方，只是难以实现。” 据称，天都城沉寂的主要原因有三：一是土地出让规则有变，2003年“8·31”大限后，协议出让土地必须重新招拍挂出让；二是原来项目规划做旅游地产，先期投资很大，仅一个1000多亩的公园，就投入了3.2亿元，广厦有些吃不消；三是项目离市区较远，交通配套又欠完善，人气不旺。 据了解，过去7年来广厦在天都城项目的总投资已达18亿元，但如今真正归入广厦名下的土地，除了那个公园外，不过1000多亩地，其他地块必须按市场价重新竞买。据楼忠福本人称，原来协议出让土地成本每亩只有15.6万元，现在已涨到每亩100万元了。目前广厦拿到手的土地约有3000亩，今年还将再拿1000余亩，楼忠福相信，由于规划已定等原因，其他开发商横刀夺爱的可能性并不大。 去年10月，天都城在调整了开发思路和设计理念后重新启动，还取了一个响亮的宣传口号：王者归来。今年3月，该项目一举成为杭州市场的销售冠军。据称今年内它还将推出大约36万平方米左右的房子，而每平方米均价4000多元，对 房价日日看涨的杭州来说算是很便宜了，受到市场欢迎一点不奇怪。 “任何企业都不可能不遇到困难，最关键的是要认识问题症结所在，提高解决困难的能力。”三个多小时的采访下来，楼忠福还不忘再次强调他痛定思痛的心得。而广厦能否在他的率领下再次称雄江湖，不久的将来或许就能见分晓。中国经营报记者：王其明楼忠福出招 广厦欲求数壳整合上市6月10日下午4点半,楼忠福现身天都城。 在接下去近4个小时的采访中,楼忠福力挺这个ST广厦(600052)的核心地产项目,试图以这个方式应对缠身的种种负面新闻。 天都城是广厦集团最有争议的地产项目,其预计占地7000余亩,庞大的资金需求和地产宏观调控的形势,曾把整个广厦拖入资金泥潭。 楼首次高调透露,他已经准备放手一试,将所有的地产整合装入ST广厦中,并积极寻求其他壳资源,将旗下建筑、能源、文化等多个产业分别上市。 面对记者对其资金链的质疑,楼忠福越讲越激动,"广厦不是德隆。" "广厦不是德隆" 虽然不愿意提及,但楼首度承认,天都城项目在2004-2005年确实给整个广厦集团的资金链带来很大的"麻烦",宏观调控之下企业的资金链"有点不健康"。 据其介绍,目前整个广厦集团的银行负债大概在60亿元左右,其中40亿元在建筑行业,20亿元在 房地产项目。
作者：221.220.94.* 2008-07-05 11:05:42 【我支持】 【不好说】 【我反对】 【回复主题】
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